三月北京房地産市場報告 | 供需"相向"

觀點指數 報告期内，受春節影響，住宅成交量呈現季節性回落，新建住宅、二手住宅網簽皆降。

數據顯示，北京2月新建住宅網簽數2779套，同比下降22.7%，環比下降47.3%；存量住宅網簽回落，網簽8260套，同比及環比分别下降36%、30.4 %。供應方面，商品房新增供應2604套，環比增加39%，同比下降12%。

土地方面，北京于2月28日公布了2022年的建設用地供應計劃，供應3710公頃，其中，安排産業用地500公頃，住宅用地1060公頃，公共管理與公共服務用地650公頃，交通運輸用地1450公頃，水域及水利設施用地30公頃，特殊用地20公頃。

其後發布了9宗商品住宅用地預申請公告，土地總面積約50公頃，總建築規模約88萬平方米，土地總價約187億元。

2022年供地3710公頃，住宅1060公頃

2月28日，北京市自然資源委員會官網披露，《北京市2022年度建設用地供應計劃》已于日前經市政府批準並發布實施。

2022 年，北京市全市建設用地計劃供應總量3710公頃，與2021年持平。

用地結構方面，安排産業用地500公頃（研發用地120公頃，工業用地230公頃，倉儲用地30公頃，商服用地120公頃），住宅用地1060公頃（産權住宅用地760公頃，租賃住宅用地300公頃），公共管理與公共服務用地650公頃，交通運輸用地1450公頃，水域及水利設施用地30公頃，特殊用地20公頃。

在土地供應上，首批供地後一個月，北京又迅速挂上了預申請地塊。

數據來源：觀點指數整理

3月14日，北京市發布了9宗商品住宅用地預申請公告，9宗土地分别位于房山西潞街道、豐台青龍湖、大興生物醫藥基地、朝陽管莊、通州、平谷、延慶等地，土地總面積約50公頃，總建築規模約88萬平方米，總起始價187.25億元。

其中，規模最大的地塊是豐台區王佐鎮魏各莊地塊，出讓面積14.27萬平方米，規劃建築面積15.49萬平方米，起拍價33.6億元；規模最小的地塊是平谷區大興鎮白各莊地塊，出讓面積3.27萬平方米，計容建面5.23萬平方米，起拍價6.3億元。

值得注意的是，為了減少地塊的流拍，北京優化了工作機制，對于此前已發布的11宗商品住宅用地預申請公告已同步撤銷，並已按照新的機制完善規則。

根據規自委發布的文件，北京本次對預申請機制的優化具體如下：

一是參與預申請的企業競得本宗地後，在成交後30個自然日内繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開發建設補償費，剩余土地開發建設補償費延長至地塊成交後4個月内繳清（具體繳納時間以相應合同、協議約定時間為準）。

二是對于參與了預申請，且參加宗地競買但最終未競得宗地的企業，退還預申請保證金及利息。

三是宗地接收多家競買人參與預申請，參與的競買人在競得土地後享有同等權利。

預申請機制的優化主要是為了提升企業參與土拍的意願，去年二批次集中供地中出現了大規模地塊流拍的現象，而此次縮小了土地出讓的規模，退還預申請保證金及利息則降低了房企的資金成本，或對于房企提升參與意願有一定作用。

成交季節性回落，新增供應環比增加39%

報告期内，因春節疊加局部疫情影響，住宅成交量呈現季節性回落，新建住宅、二手住宅網簽皆降。

由于春節假期間不進行項目網簽，因此項目網簽數下降較多。數據顯示，北京2月新建住宅網簽數2779套，同比下降22.7%，環比下降47.3%；存量住宅網簽回落，網簽8260套，同比及環比分别下降36%、30.4%。

數據來源：北京住建委、觀點指數監測及整理

供應方面，2月北京市共有5個項目取證，商品房新增供應2604套，環比增加39%，同比下降12%。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

其中，京能龍湖熙上是去年三批次供地中取證最快的項目，成交到取證僅55天，刷新了北京取證速度。

京能龍湖聯合體在第三批集中供地中以20.8億元底價摘得該地塊，地塊樓面價4.4萬/平方米，銷售指導價為6.98萬/平方米。

學府壹号院、圓明天頌蟬聯前二

數據來源：市場數據、觀點指數監測及整理

由于春節期間網簽的暫停，項目網簽總數較低，並無網簽金額超10億元的項目。另外，學府壹号院及圓明天頌繼續蟬聯前二，網簽銷售金額分别為9.75億元、6.93億元，環比分别減少24.91億元、14.56億元。

報告期内有兩個項目網簽套數過百，分别為公園都會116套、K2十里春風106套。

公園都會是旭輝、首開、城建三大開發商聯合開發的項目。2020年8月，順義仁和三宗相鄰的不限價宅地入市開拍，城建+首開+旭輝聯合體以31.18億摘得其中建面最大的一宗地塊，建築面積20.6萬平方米，成交樓面價15130元/平方米，該項目推廣名定為公園都會。

公園都會銷售均價3.88萬元/平方米，主推剛需72-127平2-4居，項目賣點主打中央公園配套。中央公園位于整個社區的中間位置，占地約4.3萬平方米，社區配套設計較完善。該項目網簽116套，網簽金額4.22億元。

另外兩宗地塊則分别被路勁及平安摘得，路勁拿下地塊建成了路勁禦和府，而平安所獲地塊後續引來龍湖進場操盤，推廣名為龍湖雲河硯。

K2春風十里是另一個網簽套數過百的項目，開發商為石榴集團，項目位于通州城市副中心永樂店生态科技小鎮，主打低密高綠化度假項目，類型較多樣，涵蓋别墅、洋房及高層三類産品。項目銷售均價2.6萬元/平方米，月内網簽106套，網簽金額2.84億元。

總體來看，報告期内北京新房供應略增，但新房成交持續疲軟，市場仍然低迷。政策面上體現出利好的趨勢，但樓市恢復仍需要一定的時間。

值得注意的是，3月16日财政部有關負責人表示，房地産稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年内不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。

此則消息給北京樓市帶來一定程度政策利好，打消了部分購房者對于房地産稅的擔憂，政策底部的信号明顯。