三月辦公空間服務發展報告：供應放緩與數字化升級

觀點指數 報告期内，全國地區辦公空間租金有所下滑，重點城市的租金水平演化出不同梯度--北京依舊領銜租金水平，重慶和廣州延續了其一貫的性價比。

樣本企業三月份辦公空間供給量有所回落，主要原因是缺乏大型項目支撐。供給主力依舊是創富港及優客工場，供給地區主要在深圳、成都和上海。

COVID-19全球大流行影響之下，已上市的龍頭辦公空間企業WeWork及IWG的财務數據和證券市場的表現不及預期。行業整體呈現出回落的态勢，需要根據宏觀形勢選擇和執行适當的經營策略，從而避免衰退。

新增供應放緩，部分企業将三月份的運營重心放在了存量資産改造上。氪空間、IWG及辦伴均對存量項目或資産進行了數字化的升級、改造，以迎接數字化的浪潮。

滬穗渝辦公租賃性價比突出，樣本企業新增供給放緩

3月份錄得全國重點城市（北上廣深+部分新一線城市）每個辦公空間平均租金為1457.46元/人/月，平均每個辦公空間提供約477個工位，平均每個辦公空間面積約為4797平方米。相較于二月份，租金下降約10.5%，而工位和面積供給環比基本持平。總體供給情況穩定，變化幅度不大，租金水平略微下降。

圖1：全國重點城市辦公空間供給情況環比變化

數據來源：觀點指數整理

對所監測的樣本城市的辦公空間項目進行抽樣調查，結果顯示：北京租金水平最高，達到約4.5元/日/平方米，領先于其他城市。

上海、廣州、深圳的辦公空間租金水平位于第二梯隊；武漢、重慶及成都租金水平再次之。

武漢辦公空間租金水平邁入2元/日/平方米水平，逐漸接近廣州；重慶地區的辦公空間租金水平最低。

圖2：重點城市租金與經濟發展狀況比較

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結合各樣本城市2021年GDP總量交叉對比，可以看出，上海、廣州、重慶辦公空間租賃性價比較高，所在城市經濟發展水平較高的同時，有着相對GDP而言較低的租金水平。

重慶無論是租金絕對值還是性價比，都是辦公租賃最為友好的城市，其租金水平相較于GDP有着最大程度的背離。而北京、武漢租賃成本相對較高，相比于城市GDP而言存在一定溢價。深圳和成都租金水平則與其城市經濟發展狀況相匹配。

此外，三月份錄得樣本企業新增辦公空間供給面積36301.32平方米，新簽約或開業項目數量為13個（ATLAS寰圖新增項目"華訊中心"未在圖3中列出）。

圖3：樣本辦公空間企業供給情況

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優客工場依舊是供應方主力，在供應面積以及數量上雙雙領先；創富港延續了其一貫風格，供應數量較多但單個項目平均面積較小；辦伴新增三個項目分别為北外灘星荟中心、龍盛置地福新匯項目、嘉里·企業中心，定位均為精裝獨立辦公空間。項目供給較2月份有所回落，供給面積失速情況更為嚴重。

出現回落主要原因是2月份優客工場簽約了數個一萬平方米以上的大型辦公空間項目，以致上個月的供給面積迎來了一次爆發。三月份的回落，實質上是回歸了常規的供給量。

從供應項目面積的城市分布來看，成都和上海新增供應較為活躍；而從城市項目數量面積分布來看，深圳和上海占比較多。上海在項目和面積供應這兩個維度上均較為活躍，主要原因是主場位于上海辦伴貢獻了數個高于平均供應面積的項目。

圖4：樣本辦公空間企業各城市項目供給

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圖5：樣本辦公空間企業各城市面積供給

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除了辦伴以外，創富港大部分三月新增供給也放在其主場城市--深圳。而優客工場則延續着深化布局的策略，繼續在北上廣深外的新一線、二線城市布局，其中成都在三月面積供給的突出表現就是源自優客工場新增的萬平方米大型項目--成都35号國航·優客工場。

報告期内，辦公空間企業除了擴大于自身所在城市的布局，還延續着它們一貫的經營風格和策略。

疫情影響仍在持續，頭部企業财務數據顯現頹勢

報告期内，全球辦公空間企業龍頭WeWork和IWG均公布了各自的2021年年報。其中全年營收及淨利潤如下圖所示：

圖6：WeWork、IWG2021年财務概況

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WeWork方面，2021年全年營業收入2,570,127,000美元，而淨虧損4,439,027,000美元，淨虧損率達到驚人的172.72%；IWG則在2021年取得2,227,900,000英鎊總收入，淨虧損204,800,000英鎊，淨虧損率9.19%。

IWG在亞太地區的收入為228,400,000英鎊，約占總收入的10%，比2020年有所增長，但依然屬于IWG全球五大市場里規模最小的一個。

從近幾年的财務狀況來看，辦公空間企業發展前景似乎不那麼明朗。

圖7：WeWork、IWG年度财務狀況同比

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WeWork全年營業收入不斷減少，同時下滑幅度比去年更大，較2020年下降24.7%；而虧損更是逐年加大，2021年虧損增長幅度約16.7%。經營呈現較為乏力的狀态，陷入了"越經營、越虧損"的怪圈。

财務披露當天及下一個交易日，WeWork股價分别下跌3.8%及4.5%；而IWG的經營受到新冠疫情影響的特征很顯著--2020年IWG營業收入開始下滑，2021年營業收入依舊在下滑，但是下滑速率将有所減緩；2020年利潤由正轉負，2021年仍舊是虧損狀态，虧損規模同時也有所收窄，這說明IWG不斷調整自身業務結構和經營策略抵禦反復的疫情影響。

同時，IWG和WeWork也在年報中公布了辦公空間入駐率，WeWork披露第四季度末入駐率為66%，而IWG則為71%。

圖8：部分樣本企業入駐率比較

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将樣本企業做一個橫向對比，其他辦公空間企業平均入駐率約為84%，而WeWork、IWG的入駐率離這一個值偏離較遠。

不難看出，入駐率與企業規模及布局似乎是呈現一個負相關的關繫，即辦公空間規模越大，布局城市越多，則入駐率越難以提高。這是因為當辦公空間項目增加，並且布局城市拓展以後，運營和維護的成本與難度會非線性上升，到達一定程度以後運營和維護成本跟布局城市及項目規模不再是線性匹配，因此入駐率也就會呈現邊際遞減效應。

一般認為，能讓辦公空間企業達到盈利平衡的入駐率為85%，WeWork與IWG的虧損如此之大，除了擴張需要以及疫情影響以外，與他們過低的入駐率脫不了關繫。因此，在積極擴張之余，企業們必須同時顧及對項目的精細化運營和招商以提升入住率，将體量擴大得更加踏實。

同樣作為已上市的辦公空間企業優客工場，在證券市場的情況也不容樂觀。在上個月，優客工場收到納斯達克通知函，由于2021年12月8日至2022年1月21日連續30個營業日的收盤價持續低于1美元，如果公司在180個日歷日内或者在2022年7月25日之前沒有重新獲得合規性，即公司的普通股必須在至少連續10個工作日的收盤價至少為1.00美元，優客工場或者可能面臨退市的結局。

約半個月以前，國際環境動蕩引發世界範圍内中概股遭遇做空的風險，中概股遭遇了幅度巨大的股價下跌，優客工場也不例外。本就股價不振的優客工場更是雪上加霜，從3月7日的0.46美元最低跌至0.21美元。截至目前（3月23日）總市值僅為2612.94萬美元，與上市時6億多美元估值相比近乎蒸發。

危急存亡之際，優客工場決議召開臨時股東大會，計劃通過股份反向分割的方式來提振股價，以重新獲得合規性。具體的方案為将公司已發行和未發行股本中每股面值為0.0001美元的20股普通股合並為一股面值為0.002美元的普通股（20合1）。

經會議批準股份合並後，股份合並将于美國東部時間2022年4月21日17點生效，並且不會發行與股份合並有關的零星股份，所有碎股将四舍五入為整數股。

經股東大會批準後，公司授權股本為50,000美元，分為25,000,000股普通股，每股面值0.002美元，包括20,000,000股面值為0.002美元的A類普通股和5,000,000股面值為0.002美元的B類普通股。

表1：優客工場股份合並方案示例

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數字化嵌入--存量資産輕質化改造實踐

除了拓展新項目，報告期内部分辦公空間企業對旗下項目進行輕質化的運營或升級實踐。

表2：辦公空間企業報告期輕質化運營實例

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首先是氪空間聯合餓了麼在天津南京路号外社區落地IP聯名活動，打造"辦公+美食"跨場景體驗，其中氪空間提供場地和服務支持，餓了麼供應活動内容以及産品。以豐富的内容與服務融入辦公物理空間，推動共享辦公由"空間賦能"向"服務賦能" 實現，是一次空間重資産輕質化運行的實踐。

此外，氪空間旗下資産管理運營平台Kreator Space對上海由由世紀廣場進行了升級，完成了新的空間規劃、設計和裝修，輸出了平台獲客及運營能力，提升了項目坪效與資産價值。此次升級比較值得關注的方面是節本+增效上的改造，Kreator對由由世紀項目進行全面的軟硬件鋪設和數字化嵌入，一定程度上提升了項目的服務品質和管理效率。辦伴母公司AgiiPlus堂堂加集團旗下運營升級平台Spacii同時也在報告期内對德科綜藝控股大樓全面完成了智能化改造及裝修定制。

同時IWG正在将其數字資産與靈活辦公平台Instant Group合並，IWG 将把幾個應用程序和預訂網站--包括 easyoffices.com、meetingo.com、Rovva 和 Worka與 Instant Group 結合起來，同時可以為旗下數字化平台Booking.com的預訂、服務和庫存管理實現服務更中心化的升級。

企業向存量項目甚至是向新項目注入數字化升級，既是提升自己輕資産運營的經驗，也是其對自身數字化水平的一個檢驗。在未來的共享辦公行業競争格局里，核心競争力将不再是對物業改造進行二次出租的重資産運營能力，而是高效、個性、具備增值性的輕質化服務並将其輸出的能力，這種能力越強，在未來的競争中也就有着越寬厚的護城河。