三月商辦市場與發展報告：核心區域租金上浮

觀點指數 報告期内，多個樣本企業辦公部分出租率有所提升，其中2021年末出租率超過95%的辦公項目有上海浦東嘉里城、上海興業太古匯、廣州太古匯、财富廣場、城建大廈、越秀金融大廈、深圳工業區大廈、北京嘉里中心、上海恒隆廣場等等，整體辦公出租情況有所提升。

據公開資料顯示，從全國各地的企業總部布局數量來看，上海陸家嘴金融位于第一梯隊。北京CBD和深圳福田CBD緊随其後，數量超過400家。而從樓宇數量來看，上海虹橋CBD和上海陸家嘴金融城的樓宇數量最多，均超過300座。

據觀點指數了解，報告期内上海陸家嘴寫字樓出租均價7.79元/平方米/天，環比上漲1.7%，寫字樓出售價格約為10.3萬元/平方米，環比微跌0.33%。

陸家嘴商圈熱度較高的寫字樓項目有：上海招商局大廈、上海中心大廈、環球金融中心、金茂大廈、生命人壽大廈、震旦大樓等等。

樣本企業租金收入平均提升15%

報告期内多家企業發布了2021年業績報告，數據顯示招商商管、嘉里建設、恒隆地産、太古地産等企業的辦公樓分部租金收入得到大幅提升，相較2020年而言，租金收入平均提升15%。

其中，招商商管租金收入提升幅度最大，同時在上述企業當中項目數量也是最多。财報顯示，招商蛇口成熟期商辦項目平均出租率為71%，平均單價為94.71元/平方米/月 。

截至2021年末，招商主要在營寫字樓項目21 個 ，集中布局在北京、上海、深圳、武漢等城市。此外在建寫字樓項目共計10個，預計在2025年前開業，分布城市涉及上海、深圳、鄭州、武漢、甯波、南京、廈門、海口等城市，其中甯波潛龍項目為委托經營管理項目。

值得注意的是，招商蛇口在管辦公項目數量最多，但租金收入處于樣本企業中最低水平。

據觀點指數觀察，主要是由于在管項目規模較小，均未超過十萬平方米，同時整體寫字樓出租率水平較低。最大規模項目是由招商房托持有的深圳新時代廣場，建築面積為87337平方米，其次是上海森蘭美奂項目，建築面積為71143平方米。

而北辰實業5個商辦項目中北辰時代大廈以及北辰世紀中心項目均超十萬平方米，建築面積分别為13萬平方米和14.98萬平方米。此外，太古地産的廣州太古匯及上海興業太古匯建築面積分别為19.24萬平方米和20.31萬平方米。

招商蛇口在營21個寫字樓項目中，深圳新時代廣場、深圳科技大廈、深圳科技大廈二期、深圳數碼大廈是由招商局商業房托持有，四個項目招商蛇口持股比例均是34 %。

以上數據來源：招商局商業房托公告，觀點指數整理 

從租金收入來看，2021年四個商辦項目租金收入均實現大幅增長，其中增長幅度最大的是深圳科技大廈，由4280萬增長至5260萬，漲幅達22.9%。其次是深圳數碼大廈，漲幅達19.2%。

運營方面，數碼大廈出租率出現微跌，由2020年末72.9%下降至2021年末的71.3%，其余三個項目出租率相較2020年均出現不同程度上漲，漲幅最大的是科技大廈，由83.7%達到滿租，上升16.1%，同時科技大廈也是租金單價上漲幅度最大的項目，由104.1元/平方米上升至119.6元/平方米。

科技大廈達成滿租主要是由于該項目的重要租戶深圳市前海蛇口自貿區醫院開始營業，同時繼續擴租其他租戶退租後的零星面積。此外，該項目部分租戶搬遷至科技大廈二期，因此也帶動二期出租率也有所提升。

租金單價最高的新時代廣場項目在2021年全年平均出租率達到90%以上，在年末出租率攀升至91.9%，租金單價從2020年末174.6元/平方米提升至179.4元/平方米，出租率和租金均得到穩步提升。

此外，2021年越秀地産成功向越秀房産基金出售廣州越秀金融大廈，交易完成後，越秀房産基金在廣州的項目資産比重由79%增至83%。

目前越秀房産基金資産包中商辦項目有财富廣場、城建大廈、國金中心、越秀大廈、武漢物業、杭州維多利以及越秀金融大廈等。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

上述商辦項目平均出租率為92.03%，最高的是杭州維多利，達97.4%，租約單價為122.6元/平方米/月。相較2020年而言，杭州維多利項目估值增長幅度亦最大，估值上漲1.1%。

越秀房托業績報告顯示，2021年寫字樓項目經營收入均錄得輕微上漲，漲幅從0%到2.5%不等。寫字樓平均租約單價為187.7元/平方米/月，相較2020年增長5.1%，2021年錄得收入9.73億元。

租金單價最高為國金中心寫字樓項目，達241元/平方米/月，出租率為94.5%，2021年錄得經營收入4.95億元，較2020年增長1.5%。

深圳辦公需求提升，核心商務區租金有所上漲

值得注意的是，上述提及越秀房産基金中的廣州寫字樓項目均位于天河區，整體租約平均單價為178.17元/平方米/月，其中最高的是國金中心，寫字樓租約租金為241元/平方米/月，遠高于2月廣州天河區的辦公租金平均單價 。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

從報告期内各城市區域租金來看，北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區，辦公租金均價為7.16元/平方米/天，環比下降7.73%；上海黃浦區，均價為6.37元/平方米/天，環比上漲7.6%；廣州天河區，均價為4.07元/平方米/天 ，與上月齊平；深圳福田區，均價為4.16元/平方米/天，環比上漲0.97%； 

以北京西城區金融街商圈的E9大廈為例，報告期内（2月）租金為22.04元/平方米/天，比上月23.29元/平方米/天下降5.37%。此外，金融街商圈内亦有租金有所上浮的項目，如富凱大廈租金環比上漲13.24%。  

值得注意的是，北京東城區2月辦公租金單價有所上漲，也是各區域中漲幅最大，達3.09%。同時，報告期内東城區新增北京銀泰吉祥大廈寫字樓入市，位于東城區王府井商業核心區，結合東城區産業政策與樓宇核心區位優勢，将打造以金融、科技産業總部為核心的商務區。

總體而言，除北京西城區外，一線城市商務核心區域的平均租金單價有所上漲，辦公需求有所上浮，項目租金相較上月有所提升。此外，深圳7個區域辦公租金相較上月均實現上漲。

從城市整體表現看，報告期内（2022年2月）北京辦公租金平均單價達5.45元/平方米/天 ，是唯一租金平均單價突破5元/平方米/天的城市，位于全國首位；其次是上海，平均租金單價為4.19元/平方米/天。

數據來源：全國房價價行情網，觀點指數整理

此外，廣州辦公租金單價自去年11月超過深圳之後，12月兩者租金差距進一步擴大，今年以來兩者差距逐步縮減，2月份基本持平。

環比方面，報告期内北京辦公租金單價環比下降0.91%，上海、廣州、深圳租金單價環比均實現不同程度上浮，漲幅在1.45%到5.52%不等。其中深圳漲幅最大，達5.52%，其次是廣州，漲幅為3.38 %。

華潤置地出售整棟資産，商辦資産交易頻繁 

大宗交易方面，3月16日，根據戴德梁行發布的消息，利安人壽保險股份有限公司成功完成了對合肥華潤大廈A座整棟甲級寫字樓的收購，賣方為合肥華潤置地，交易金額約為8億元。

據觀點指數了解，該交易項目位于合肥蜀山區政務CBD的萬象城綜合體内，于2017年落地，穩定運營四年多，由東西兩座塔樓組成，總建築面積約13萬方。東塔樓建築高度約280米，總計55層，其中38-55層為君悅酒店。西塔樓建築高度約210米，地上43層，地下三層。

本次交易包含了A座7-36層寫字樓，面積近65000平方米，是迄今合肥最大體量的整棟寫字樓交易。

項目租戶包括一批世界500強及國内知名實力企業，主力租戶包括華為、匯豐銀行、德勤、拜爾、盈科律所、中國石油等。

3月21日，復星國際間接全資附屬公司浙江復星與中融國際簽訂股權轉讓協議，拟以63.42億元收購上海復星外灘置業有限公司（簡稱"復星外灘"）50%股權。交易完成後，復星國際将間接擁有目標公司100%股權。

目標公司復星外灘主營業務是持有上海外灘金融中心（BFC）物業，位于上海市黃浦區中山東二路，總建築面積超過42萬平方米，囊括辦公（擁有兩棟180米高層雙子塔樓）、零售、餐飲等生态。公告顯示，截至2021年底，BFC物業的價值約為230.78億元。

此外，随着房地産行業債務違約事件頻發，出售持有資産成為房企回籠資金的重要渠道，同時也是企業向債權人顯示誠意的重要方式，因此部分陷入資金危機的企業表示了出售自持項目的意願。

此前早有綠地、世茂等企業将自持商辦資産擺上貨架，其中不乏優質項目，對于有能力房企而言，這無疑是一次"撿漏"的機會。