碧服華潤萬象保利物業上演資本亮色 | 上市物企資本市場表現報告

觀點指數 過去的數年里，中國經濟增速換擋，傳統物業服務企業在資本市場的拉動下扶搖而上，物業服務行業憑借較高的抗風險能力與成長潛力在市場中受到矚目。

經濟新常态賦予物業服務行業難得的發展機會，而随着上市物業企業標的逐漸增多，以及公司透明度的提升，投資者對上市物企亦有了更為挑剔的眼光，對企業經營、融資等能力有着更高的要求，物業企業在資本賽道上開始分化。

“2022物業服務上市企業資本市場卓越表現”，通過企業的市場影響力（涉及總市值、市盈率、區間内日均換手率、區間内與指數漲跌幅差值、配股/ 增發股數占總股本（增發前）比率等）、管理、品牌和創新指標對上市物企進行綜合研究，旨在呈現那些過去一年在競争激烈的資本市場中仍表現卓越的物業服務企業。

最終有20家企業脫穎而出，以研究成果來看，碧桂園服務憑借過去一年在資本市場的活躍動作以及卓越表現拔得頭籌，而華潤萬象生活以及保利物業在大盤和闆塊都整體下行的市場環境下，依然做到了股價穩中有升，估值保持高位，分别跟随于其後。

2021年全年共13家物企登陸港交所，截至2022年2月28日，港交所51家物業企業的總市值為5904億港元；盡管有大量物企新上市，闆塊總市值與一年前的9434億港元相比仍大幅縮減了約37.4%。

具體到個股上，截至2月28日，目前在市值上領先的仍為碧桂園服務，達1572 億港元，與去年同期相比下降16.3%。

碧桂園服務長期以來都維持着物管第一股的地位，年内市值也屢次突破2000 億港元；而市值排在碧桂園服務之後的分别是華潤萬象生活與中海物業，分别為918億港元與278億港元。雖然行業市值普遍大幅縮水，仍有11家物業企業市值突破100億港元，頭部企業仍保持了相當規模的市場體量。

2021年，受物管行業政策調控以及地産方面信用風險沖擊，物業闆塊整體走勢不佳，但從經營角度來看，物業服務行業業績增長持續向好。無論以2021年上半年或是2021年全年企業披露的經營數據來看，大部分物業服務企業營收增幅均實現40%以上的高速增長水平。

不過，未能逆轉2021年下半年至今物管闆塊整體的頹勢，全年闆塊平均市盈率（TTM）的平均值回調幅度超過50%，截至2月28日，港交所51 只H 股物業股的平均市盈率（TTM）已大幅降至為15.2倍，中位數為11.7倍，在A 股上市的物業股數量較少，僅有4 家，但估值水平相對更高，同期的平均市盈率（TTM）為29.5倍。

個股方面，截至2022年2月28日，以“商管+ 物管”模式運營的華潤萬象生活為目前市盈率估值水平最高的上市物企，市盈率（TTM）為58.5倍；旭輝永升服務以及碧桂園服務的市盈率估值水平則位列其後，分别為40.5倍與36.9倍，在市場上較受投資者歡迎。

要關注的是，在整體市場下調背景下，仍有物業股走勢突出，考慮到大盤波動並排除不同市場對股價的幹擾，觀點指數使用年内個股股價漲跌幅與對應大盤指數漲跌幅（A 股采用滬深300，港股采用恒生指數）之差作為參考物業股股價走勢情況的考量。

可以看到，共22只物業股跑赢大盤，其中中海物業年内漲幅跑赢恒生指數100個百分點，和泓服務與濱江服務年内漲幅跑赢恒生指數超50個百分點，在闆塊與大盤都整體下行的環境中表現優異。

交易熱度方面，2021全年港股物業闆塊個股年平均換手率為61.1%，與2020 年全年的91.5% 相比下滑超30個百分點，除闆塊本身熱度降低外，另一原因是越來越多小型物管股在港股登陸，多數在上市後面臨交易流動性較低，少人問津，接近“僵屍股”的境況，這也導致闆塊平均換手率被大幅拉低。

在此背景下，交易較為活躍的港股個股主要是保利物業、金科服務以及世茂服務，區間總換手率分别為339.0%、206.5% 以及136.8%，在流動性相對較差的港股市場里具有較高的交易熱度。與之相對的是，已在A 股上市的物業股的市場流通情況更為活躍，特發服務、招商積余在同區間的換手率分别為1385.2%和514.0%。

上市後的再融資途徑也是資本市場的重要功能，觀點指數将物業企業2021年的增發配股等再融資情況也納入了對企業的評價體繫中。今年行業龍頭碧桂園服務在資本市場的再融資領域最為活躍，年内通過上市平台在資本市場多次通過配股、增發以及發行可轉債等方式來融資，合計募資超過200億元，大幅補充了在手現金，為多次收並購行動提供了有力支持。

除此之外，雅生活集團、新城悅服務以及建發物業等物企，也于資本市場有過一繫列的配股或增發行動，這些從市場新募集的資金也将幫助物業企業改善其流動性並在未來的内生、戰略投資和收並購領域更進一步發展。