綠樹漸成蔭 | 養老運營報告

觀點指數 2021年，養老上升到國家戰略高度。

針對嚴峻的養老問題，國家頒布了一繫列文件，對居民養老的方方面面作出細致安排。養老設施、養老金融、養老方式等領域的發展開啟了新篇章，養老産業正向着覆蓋面更廣、效率更高的方向發展。

政策加持下，居家和社區養老服務缺口正逐漸被填補。年内不少企業擴張了社區與居家養老業務，如萬科将養老服務引入旗下小區；保利中標了多個街道養老中心項目。而北京市近期發布的“物業+養老”試點規劃，更是将居家和社區養老引導到新的發展方向上，養老産業多業态聯動發展的格局已現雛形。

機構養老方面，年内兩大養老機構運營主體——房企及險企，也並未停止在養老産業上的耕耘。險企憑借着資金與客戶資源的優勢，繼續重金加碼養老産業。泰康之家多地項目傳出新進展，業務版圖正進一步擴大；中國太保、中國平安及新華保險等多個險企也首發了新的養老産品線。

對比之下，房企的動作則稍顯謹慎，不僅投資規模有所收窄，且有逐漸走向居家和社區養老服務市場的趨勢。

此外，從前房企和險企一樣搶灘CCRC的局面得到扭轉，業态分化更加明顯。

泰康之家奪標，復星康養、保利健投兼程並進

在行業良性發展大環境下，不同類型的養老企業專注于各自領域，革新體繫、擴大規模。

觀點指數針對養老行業持續跟蹤，遴選出一批在運營上卓越表現的養老機構，這些機構深耕行業多年，形成了豐富的産品體繫及高效的運營模式。

位于“2022養老機構運營卓越表現”前列的泰康之家，一直是險企參與養老的代表，其專注于CCRC項目的打造，項目兼具了醫療服務、人文關懷等多項照護，是業内高端養老項目的標杆。自2021年初起，泰康之家贛園、湘園、鹭園已陸續開業，多地園區體驗館已開放，将于2022年陸續開業，全國業務版圖逐步擴大。

緊随其後的是復星康養。不同于房企及險企，復星集團涉及養老、醫療、保險等多條業務線。旗下復星康養是復星集團的核心康養平台，當前已經在北京、上海、甯波、蘇州、天津、佛山等多個城市實現CCRC活力養老、康復醫療機構等多業态項目開業及運營。2021 年起復星康養分别與廣州珠江實業集團、蘇州康養集團等簽訂了戰略合作協議，深入廣州、北京、蘇州等地發展養老業務。 

復星康養的優勢在于集團内部資源鍊條完整，業務閉環下可高效配置各方資源，奠定了增長的堅實基礎。

而同樣居前的保利健投，作為保利旗下負責養老業務的子公司，當前已打造了機構養老品牌“和熹會”、公建民營養老品牌“銀福苑”、社區居家養老品牌“和悅會”等多元康養産品序列。

年内，保利健投深化社區居家養老業務，先後入駐廣州市天河區龍洞街、嘉善大雲鎮。此外，保利健投還和烏魯木齊及湖北咸甯市咸安區達成戰略合作，走政企合作的發展路線。良好的業務基礎加上穩步的擴張，進一步開闊了保利健投養老業務的覆蓋範圍。

與保利同屬于房企繫養老企業的萬科，專注于社區養老體繫的搭建，旗下社區養老品牌“智匯坊“已深入萬科多地社區，另有廣州、深圳、珠海等地的社區、居家養老項目正在建設當中。

房企多有下設物業公司，借助龐大的物業網絡來輸送養老服務，可成為房企養老業務延伸方向。迎着“物業+養老”這一風口，萬科養老的社區滲透率将有望進一步大幅提升，並可打造引領行業發展的“物業+養老”可持續發展模式。

除上述具有典型意義的企業外，觀點指數還整理匯總了業内多個優秀的企業，這些企業深耕多年，在不同類型的養老項目建設上兼程並進，引領行業的擴容和升級。

政策定調養老全覆蓋，市場缺口待填補

養老是重大民生工程，因此行業發展很大程度依賴于政策導向。

觀點指數對年内影響養老行業發展的相關政策進行梳理，可以看到2021年養老相關政策除了全面性的文件外，還有針對醫養結合、智慧養老及養老監管等細分領域的規劃和指引。

資料來源：公開資料，觀點指數整理

按照當前“9073”的養老格局劃分，老年人養老方式可分為居家養老、社區養老及機構養老，前兩者占據絕對比例。依據解決普遍養老問題的基本邏輯，年内發布的全面性政策文件主要聚焦在居家養老及社區養老上。

步入“十四五”時期，國家對關乎社會民生的多個方面作出了細致的規劃，由此發布的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》（下稱“綱要”）。綱要中多次提及“養老”相關事項，刻畫出養老産業“十四五”時期發展的基本框架。

《“十四五”民政事業發展規劃》與《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》兩項文件依照綱要的指示，在居家與社區養老服務模式、社區适老化改造、區域養老服務中心建設等方面填充了普惠性養老發展的主要内容；從機構養老質量管控與加大監管力度方面規範養老機構運營；從培育養老服務人才、培育銀發經濟等方面加大對居民養老的支持。

資料來源：公開資料，觀點指數整

此外，近期發布的《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體繫規劃》列示了更多的具體指標。重點包括養老服務床位總量達900萬張以上；新建城區、新建居住區配套建設養老服務設施達標率達到100%；養老機構護理型床位占比達到55%以上等。

總體來說，年内針對養老産業的全面性政策法規，要求“十四五“時期基本要實現養老服務的全面覆蓋。但現有的資源是有限的，專門針對居家、社區養老提供服務的企業寥寥無幾，居家、社區養老服務市場仍有很大的缺口。

數據來源：《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體繫規劃》，觀點指數整理

另一方面，市場空缺同樣也是企業業務拓展的方向。觀點指數持續監測養老市場動态，年内多個企業在居家、社區養老領域新增投資。如保利與多個地區街道進行簽約，向社區居民提供養老服務；萬科在旗下樓盤中引入社區養老中心。

細分領域中，醫養結合要求從醫療機構與養老機構兩方面着手，實現醫療資源與養老的有效對接，盡量減少空置資源。另外為提高養老服務的效率及質量，智慧養老也在積極推進當中。

除了實現居家、社區、機構養老各方面全覆蓋之外，2021年養老政策還實現了地域上的全覆蓋。各省市緊随國家步伐，對省市内養老産業作了詳盡的規劃，養老産業發展已有清晰的藍圖。

“物業+養老“，重塑居家與社區養老形态

面對容納97%老年人養老需求的居家和社區市場，緊缺的資源難以支撐産業的發展。

2月初，北京市民政局聯合多部門印發《關于開展“物業服務+養老服務”試點工作的通知》，選定北京首開集團、萬科集團、北京天恒置業集團、遠洋億家物業服務股份有限公司等旗下的物業養老服務企業，于城六區人口密集的老舊小區、新建小區、街巷物業等不同類型的區域開展為期1年的試點工作。

所選試點企業在養老與物業服務兩個領域皆有豐富的經驗。

事實上，“物業+養老”的概念並非首次提出，早在2019年，上海就已曾小規模地進行過“物業+養老”的初步探索。2020年底，住房和城鄉建設部等六部門聯合發布《住房和城鄉建設部等部門關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，鼓勵物企涉足養老服務。此次北京正式落實試點工作，以“物業+養老”為代表的多業态養老發展模式掀開了居家與社區養老發展的新篇章。

如上文提及，社區及居家養老市場存在較大的缺口。從養老産業不同類型的參與者來看，國企難以短時間内滲入所有居民區；險企甚少涉足社區及居家養老；少部分房企針對集團旗下樓盤住戶提供養老服務，受衆面較窄；其他民間資本受制于自身資金規模，僅能小規模地發展養老業務。

從行業發展情況來看，物業服務覆蓋率顯著高于養老服務覆蓋率，物業企業開拓養老業務對社區及居家養老有着重要意義。當前，龍湖物業、金地社區、銀城物業、長城物業等多個物企已兼顧養老業務。而遠洋服務的業績公告披露，現已深入全國268個住宅小區，可向社區提供适老化改造、老年配餐、助醫服務等多項為老服務。

物企養老主要從社區适老化改造、由物業團隊向老年住戶提供基礎養老服務、增設社區醫療團隊、搭建社區智慧養老平台等幾個維度展開。立足于龐大的社區網絡，物企開展養老業務同樣具備經濟效益。物業養老相當于在物業平台上疊加增值服務，多業态協同發展可發揮規模效應。

但同時，物企養老也存在着痛點。首先，物業團隊原本並不配備專業的養老人才，發展養老業務會産生新的人力資源成本；其次，社區适老化改造存在着部分社區改造難度大、成本高的問題。物企若要大規模地開展養老業務，還需有更多的考量與準備。

老齡化持續加深，供需錯配矛盾仍需解決

年中，國家統計局發布了第七次人口普查數據。

數據顯示，截至2020年底，我國60歲以上人口占全國人口的18.7%，而65歲以上人口占13.5%，老齡化程度進一步加深。

此外，要關注到15-59歲人口較六普下滑了6.79個百分點。勞動力人口的下滑與老年人口的快速增加，導致老年人撫養比不斷攀升，年輕人養老壓力加大。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

與加速的人口老齡化相比，我國養老機構與養老床位的發展相對滞後。

據民政部公布的數據，截至2020年底，我國共有各類養老機構和實施32.9萬個，各類養老床位合計821萬張，每千名老人僅有養老床位31.1個。

數據來源：民政事業發展統計公報，觀點指數整理

從最新發布的數據看，截至2021年第四季度末，我國共有可提供住宿的養老機構39817個，養老機構床位501.6萬張。

從機構養老的口徑計算，我國1.9億的65歲以上老人共計需要養老機構床位571.92萬張，缺口尚有70.32萬張。

數據來源：民政部數據中心，觀點指數整理

民政部數據顯示，截至2020年7月底，全國共有養老機構将近4萬所，已建設養老機構床位429萬張，但是入住的老年人只有214萬人，養老機構床位空置率近50%。

就需求端而言，現有養老機構床位數並不足以滿足老年人的入住需求；就供給端而言，養老機構床位空置率居高不下，這似乎是一個悖論。深入分析其中的原因，主要在于三個方面：

一是養老機構的收費問題。目前，大部分普惠性公辦養老機構一床難求，空置率高的問題主要出現在部分中高端民辦養老機構中。大部分老人養老金並不足以支付動辄上萬的養老機構月費。而早年較多企業偏好布局中高端養老社區，導致了項目目標消費客群範圍較小。

二是養老機構的選址問題，城區養老機構入住率高于遠郊是顯而易見的。我國大部分老年人有着比較傳統的家庭觀念，遠離原住地與子女並不符合普遍性需求。

三是養老機構自身的配置問題。老年人入住養老機構比較看重服務質量與醫療設施的完備程度。配置不高的養老機構自然沒有受到青睐。

對于上述問題，香港的養老措施或可提供一些啟示。與内地相比，香港老齡化程度更深，且人口密度更大。香港的安老院近9成由民間機構運營，居民入住安老院采用輪候機制。政府向安老院購買養老床位，然後以低價租給老年人使用。

當然，内地對居民養老的補貼力度在逐漸增大。對于空置部分的養老機構床位，未來可作合理的安排，減少資源浪費。

險企加碼，養老金融推動行業發展

險企掌握着大體量的養老保險資金，這類資金期限長、規模大，恰好可以化解養老機構投資回收期長的問題。

事實上，我國多個險企早已開辟了養老機構業務。

據中國保險資産管理業協會介紹，截至2021年11月，保險機構在全國34個城市布局養老産業，累計提供超過13萬張床位，國内布局養老的人身險公司比例達47%。

泰康人壽、中國平安、中國人壽等多個險企，均有成立養老機構産品線。絕大部分險企養老項目為CCRC社區，定位為大額養老保單的補充産品，錨定中高端客戶群體，為客戶提供覆蓋醫療、養護及金融理财等多個方面的養老服務。

數據來源：企業官網，觀點指數整理

年内，多個險企延續這一趨勢，重金加碼養老産業。

泰康之家多地園區已完工並開放體驗館，不久将正式開業運營。據觀點指數統計，泰康之家至今已在全國11地運營12家CCRC養老社區，養老社區版圖規劃面積超350萬平方米。

泰康之家采用會員制收費模式，通過購買保險産品獲取入住資格。一方面，養老機構服務與金融産品互為補充，為顧客提供更多層次的養老産品；另一方面，保險費與會員費的雙重收入可縮短項目回收期，快速回籠資金。

除泰康外，中國人壽、太平人壽、中國平安及新華保險年内也發布了新的高端養老産品，險企在高端養老領域占據越來越大的份額。

除了實體項目有更大規模的拓展外，年内針對養老金融産品的多項政策也推動了養老保險的發展。年底，中央全面深化改革委員會第二十三次會議審議通過了《關于推動個人養老金發展的意見》，預計更多長期資金将涌入養老市場。

基本養老保險、企業年金養老體繫、個人商業養老保險是我國養老保險體繫的三大支柱，保險機構當前在其中擔任着重要的角色，養老金融産品種類的增多及資金規模的擴大将加速保險機構在養老産業中的發展步伐。

基礎養老保險方面，主要由商業保險公司承辦的長期護理保險業在逐步擴容。據國家醫保局發布，目前全國已有49個城市試點長期護理保險，報銷水平總體為70%左右，覆蓋近1.2億參保人。

資料來源：公開資料，觀點指數整理

雖然當前試點的政策性長護險基本交由商業保險公司運營，但本質上，長護險仍屬于政府牽頭的基礎社會保障，商業性長護險産品並未有實質性的發展。

對于險企來說，商業性長護險可進一步豐富養老産品層次，而商業性長護險是長護險發展的必經之路。險企在發展養老産業的道路上将迎來更多的助力。

盈利難題和資金壓力，房企投資趨于謹慎

與險企大刀闊斧進攻養老産業不同，房企2021年投資風格更偏謹慎。

自三道紅線新規頒布以來，各大房企均致力于加快周轉、降低負債水平，沉澱大量資産的養老機構項目于房企而言是難以承擔的重壓。

多年來，房企積極布局養老相關産業，資金、拿地、社區運營等方面的優勢是其切入養老行業的動力。但盡管已入局多年，目前有效的盈利機制還未形成。

早早入局的萬科2020年注銷了“杭州市下城區随園之家居家養老服務中心”、“沈陽萬怡康瑞養老服務有限公司”兩家子公司，並于2018年關停北京萬科·幸福家社區養老中心、2019年關停北京萬科·嘉園社區嵌入中心。

加上2021年多個企業面臨着嚴峻的償債壓力，因此房企在新項目拓展規模上並不如險企。

來源：企業公布，觀點指數整理

與險企相似，早年房企同樣偏好中高端養老項目，這一趨勢在2021年發生了改變。從年内房企養老業務來看，業務鍊條有向下深入居家和社區的趨勢。

部分房企如保利、萬科等均有開設社區驿站，並設立了養老服務人才培訓機制，向養老行業輸送更多的優秀服務人才。

無論是哪類主體，都面臨着養老項目固有的盈利難、投資回收期長的問題。輕資産模式是很好的解決辦法，但輕資産對企業的營運能力要求較高。

歸根結底，企業還需從運營方面着手，提高項目的盈利能力。