重構與維穩 | 上海房地産市場報告

觀點指數 2021年，中國房地産市場發生了深刻的變革，“穩房價，穩地價，穩預期”成為政策落腳點，各地對樓市進行了不同程度的調控，房住不炒被真正落實。

在本輪調控周期中，以“滬十條”為起點，上海拉開了樓市調控的序幕，新房市場、二手住宅、土地市場的邏輯均發生了重構。

新房方面，2021年上海樓市的最大變化是積分認購政策及房源集中供應實行。集中入市房源制度則改變了項目入市的節奏，穩定了預期。在此影響下，上海新房熱度變化不大，傳統淡旺季消失，但每月成交量波動放大。

在新政下，上海樓市仍維持高景氣度，2021年全年共193個項目開盤入市，推盤253次。平均開盤當日去化率高達81%，全年新房開盤共計觸發積分113次，積分觸發率達50%。積分認購制度的實行降低了剛需購房者購得熱盤的難度，但随着積分認購政策的繼續實行，“銀發買房團”有壟斷紅盤可能性。

二手房方面，上海在上半年打擊學區房炒作後，下半年又發布了二手房指導政策，二手市場熱度明顯降溫，量價齊跌，一二手倒挂現象有所緩解。土地市場方面，2021年上海集中供地共成交78宗含宅地，合計建面947.34萬平方米，成交金額1724.28億元。

2021年上海開始實行集中供地政策，圍繞“穩房價、穩地價、穩預期”制定了集中供地土拍規則，改變了過去價高者得的模式。三個批次集中供地熱度前高後低，溢價率逐步走低，土拍市場健康發展。

政策回顧

2021年是樓市調控大年，1月21日，以“滬十條”為起點，拉開了調控序幕，此後上海接連出台新政降低房地産市場熱度，調控範圍從新房市場延伸至二手房市場，覆蓋法拍房、贈與房、學區房等新興熱點領域。

1月21日，滬十條發行打擊了假離婚購房現象，並調整增值稅征免年限，将個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

新房領域的調控還包括2月6日實行的新房積分搖号政策，讓位剛需，有利于無房剛需客戶購房，此後在3月12日又實行了新建商品房集中入市政策，讓供應更加有序，有利于穩住預期。

此前由于新房限價，上海一些闆塊長期存在着一二手倒挂現象，這也導致新房打新成為一種常态。鑒于此，上海也對二手住宅進行了調控，3月實行學區房政策改革，打擊了炒作現象。

随後7月14日發布二手房挂牌核驗價政策，並在次月實行二手房貸款審批“三價就低”原則，這使得高價二手房無法挂牌，貸款金額出現下降，市場明顯降溫，二手市場呈現量價齊跌的狀況。

貸款方面，上半年上海嚴厲打擊經營性貸款流入樓市的行為，7月23日又對房貸利率進行調整，首套房貸利率從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

在調控過程中，上海還發布了多個打補丁政策，堵住調控漏洞。1月25日發文規定将法拍房納入限購範圍，而7月23日出台政策堵住了房屋贈與購房的漏洞。

總體而言，本輪調控促進了上海房地産市場的健康發展，購房讓位剛需，打擊了炒房群體，新房市場仍維持較高的景氣度。

土地市場

五大新城放量，集中供地熱度前高後低

據觀點指數監測及統計，2021年上海共成交95宗含宅地，總建面1200萬平方米，同比增加29%，攬金2397.91億元，同比增長15%。

兩集中政策發布前，上海土地出讓17宗，成交金額673.63億元，占比28.1%，合計建面252.78萬平方米。

集中供地政策實行後，全年分三個批次集中出讓地塊，共出讓78宗涉宅地塊，合計建面947.34萬平方米，成交金額1724.28億元，占比71.9%。

數據來源：公開信息、觀點指數監測及整理

數據來源：公開信息、觀點指數監測及整理

從成交區域上看，五大新城區域繼續放量，其中南匯成交21宗，比去年增加7宗，青浦、奉賢分别成交15、11宗地塊；内環區域總體持平，楊浦、徐匯各3宗，普陀、虹口各2宗，靜安、黃浦各1宗。

五大新城放量體現出上海對其支持力度的加大，近兩年來，上海多次放寬五大新城落戶條件。2021年11月，上海出台新政，凡在上海“五個新城”和自貿區新片區就業的上海市應屆研究生畢業生，不必“打分”，符合基本條件就可直接落戶。

值得注意的是，目前五大新城及臨港土拍熱度仍較冷，第三批集中供地城投公司托底地塊多位于這些區域。

規則方面，上海圍繞“穩房價、穩地價、穩預期”制定了集中供地土拍規則，改變了過去價高者得的模式，采用一次書面報價模式，新增“中止價”和“随機值”，最高溢價率限制在10%左右，給房企預留了合理的利潤空間；同時設置房地聯動價，從供應端穩房價、穩預期。

2021年，上海共集中出讓三批次地塊，熱度前高後低，二批次多宗地塊終止出讓，溢價率走低。

2021年下半年土拍市場轉冷，在銷售不及預期和流動性趨緊兩大壓力下，開發商對拿地更為謹慎。三個批次集中供地總體呈現出底價成交率走高、溢價率走低。

數據來源：觀點指數監測及整理

以地塊底價成交的比例作為指標觀察，在三個批次集中供地底價成交率分别為22%、50%及63%，溢價率持續走低，由5.8%下降至第二批次的3.86%，及第三批次的3.3%。

值得注意的是，雖然第三批次無地塊流拍，但實際熱度較之前並無上升。觀察成交主體可知，第二、三批的拿地主體主要是國企及央企。

城市更新方面，2021年上海全市完成90.1萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋改造，完成13個城中村改造項目，再超目標。

數據來源：上海住建委、觀點指數整理

2021年計劃量為70萬平方米，實際完成90.1萬平方米。按照原定規劃，2022年将完成剩余41萬平方米的房屋改造，由于2021年的超額完成，2022年實際余量僅剩20余萬平方米，這意味着中心城區成片二級舊里以下房屋改造進入收尾階段。

上海計劃于十四五期間，完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造48.4萬平方米。而這部分改造由于地塊分散，改造難度更大，是接下來攻克的重點方向。

另外，2021年5月至6月期間，綠城、葛洲壩兩家企業分别與黃埔區政府、金山區政府簽訂戰略合作協議，在城市更新方面進一步合作；6月及12月設立的兩個城市更新基金也将持續在上海城市更新中發揮力量，參與方包括國資背景的房企、保險資金及本地國企上海地産。

城市在不斷發展同時，必然存在着更新的需求，城市更新的範圍在不斷延伸，舊區改造，微改造、城中村改造、舊住房改造等並行發展。但城市更新普遍面臨着投資大，開發難度高，回收現金流緩慢的問題，在此之下，城市更新基金的設立便成了最優解。

在開發商、社會資本、地方國企的通力配合下，城市更新進程不斷推進。未來，設立城市更新基金參與舊改或成為新的趨勢。

民企拿地逐降，城投托底土拍

從拿地企業上看，在2021年第一批集中供地時，民企與國企各占半壁江山。保利、中建、鐵建、招商蛇口等央企均有拿地，碧桂園、金地、雅居樂、卓越等民企也有所收獲。

數據來源：觀點指數整理

至下半年，房企銷售下降，流動性趨緊，民企拿地較為謹慎，國企、央企逐漸占主導地位。值得注意的是，二三批集中供地時，上海本地國有企業拿地積極性明顯提高，上海城投、臨港集團、港城集團、上海金橋集團等本地國企頻頻拿地。

在2021年上海集中供地中，共有三個企業全口徑拿地金額過百。其中招商在集中供地上共摘下5宗地塊，三個批次均有斬獲，其中3宗是聯合拿地，2宗獨立獲取，總拿地金額為191.6億元。

數據來源：觀點指數整理

招商3次聯合拿地中有2次與象嶼合作，地塊均位于青浦區西虹橋並以封頂價摘得，溢價率分别為9.9%及9.08%。

而象嶼在2021年集中供地上共獲取了三宗地塊，除上述兩宗外，另外一宗也是以聯合體模式摘得，通過聯合國貿及龍湖以底價摘得自貿區臨港新片區A05-04地塊，三宗地塊涉資112.28億元。

保利發展僅在第一批次出手，摘得兩宗地塊，分别是靜安區靈石社區地塊及寶安區美羅家園地塊，溢價率分别為8.39%及8.97%，合計拿地金額123.48億元。其中，靜安靈石社區地塊也是上海集中供地成交金額最高的地塊，成交金額105.13億元。

卓越則聯合京東在第一批集中供地中底價摘得普陀區萬里社區地塊，成交價99.1億元，計容建面32.29萬平方米，是2021年集中供地中起拍價最高的地塊。該地塊已于2021年12月31日舉行奠基開工儀式，正式開建。該項目計劃打造三條軌交上蓋的綜合體TOD項目，房地聯動價9.6萬/平方米。

本地房企大華在三個批次供地中均有斬獲，獨立摘得5宗地塊，總成交金額47.22億元。其中4宗是底價摘得的城中村改造地塊，寶山顧村鎮、寶山大場鎮各兩宗，另外一宗則是普通宅地，成交金額19.48億元，溢價率8.33%。

上海樓市的高景氣度仍然吸引着衆多房企，2021年上海拿地房企中也出現了新面孔，越秀在第二批次供地中聯合仁恒競得上海市闵行區梅隴01-25-02地塊，首度進駐上海，地塊成交金額46.21億元，溢價率9%。

越秀地産2021年首入上海、北京兩地，在北京摘得了懷柔區劉各長地塊。在拓展區域的過程中，越秀選擇與熟悉本地的房企合作拿地，在北京牽手天恒置業，在上海則聯合仁恒。

樓市觀察

集中供應與積分制，平均去化提升

2021年上海樓市的最大變化是積分認購及房源集中供應政策實行。

供應上，2021年六個批次合計公示281張預售證，共計207個項目，81830套房源。而新政前取證25張，由此計算全年合計供應306張預售證，創3年歷史新高。

數據來源：觀點指數整理

2021年上海共193個項目開盤入市，推盤253次。平均開盤當日去化率高達81%，同比上升24%。

全年新房開盤共計觸發積分113次，積分觸發率達50%。新房市場日光盤激增，全年合計141次開盤當日即售罄，占比55.7%。

數據來源：中原、觀點指數整理

分區域看，浦東項目個數及推盤次數最多，2021年全年共有32個項目開盤，合計推盤41次，平均去化率較好，達91%；市區共26個項目開盤，推盤30次，供應較低但成交表現優異。

另外由于内環項目稀缺，供應較少，疊加限價因素，市區的項目周邊存在着較強的一二手倒挂現象，因此内環項目普遍受到購房者的熱捧，開盤即售罄成為常态。

從全年六個批次集中供應房源的表現看，整體觸發積分制新盤占比呈現首尾低，中間高的特點，第二批觸及積分的比例最高。

數據來源：中原、觀點指數整理

第一批房源觸及積分比例較低的原因是積分制推出時間較短，各方市場參與者觀望情緒較大，在熟悉規則後二批次躍升明顯，觸及積分比例為64%，三至五批次趨向穩定，全年比例在50%左右；2022年才開盤的第六批次則是因為供應過多且集中開盤，分散了客源，導致單盤熱度有所下降。

短期内新房市場需求的火爆因新房限價、一二手倒挂等因素影響難以平抑，長期來看，随入圍比例擴大政策實行一段時間，部分高積分客群消耗後，整體新房市場積分或将有所下降，但“銀發買房團”仍有壟斷紅盤可能性。

融創年尾推售助力回款，融信去化表現提升

受益于上海的高去化率，在這一年中，房企銷售表現亦十分出色。

2021年以來，房企廣泛出現了流動性趨緊的問題，銷售回款成為重點關注領域。融創年底積極推貨，第六批集中房源入市供應中取證近3000套，加大了銷售回款力度。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

融創在售項目有公園2040、融創未來金融城、融創青雲壹号、上海桃花源、十里江灣、蘇河望等多個項目，2021年共推盤10次，其中6次觸及積分制。

融創未來金融城在2021年多次推盤，項目售價6.8萬/平方米，位于唐鎮闆塊，是唐鎮創新中路地鐵站100萬方綜合體的一部分。融創在該區域共有8個地塊，該闆塊中長期有較好的規劃，但目前基礎設施較為薄弱。

融創未來金融城2021年共開盤四次，2022年1-2月也加推了3次，2021年下半年至今共取證7張，推售近2800套房源，前四次推盤均觸及積分制，今年前2月加推的3次，因推售套數多並且蓄客時間較短，並未觸及積分制，但開盤仍取得當日售罄的出色表現。

融創在12月推售的蘇河望項目，由2021年2月融創與建發聯合拿下的普陀石泉社區地塊打造，地塊成交價64.52億元，樓面價8.43萬元/平方米，溢價率36.15%，首期推出323套房源，均價10.16萬/㎡，項目去化表現較好，當日去化99%。

融信的項目去化表現有所提升，據觀點指數監測，2021年融信銷售額超300億，權益銷售額超200億，中興路壹号、海月四季、海納印象、世紀古美等項目貢獻了主要業績。

其中，中興路壹号與萬科聯合操盤，一期去化表現一般，二期在2021年6月加推，推售300套，銷售均價為12.98萬元/平方米，開盤首日去化95%，表現明顯提升，僅該盤當年銷售便超80億。

該項目拿地成本偏高，存在一定折價銷售現象。據了解，在2016年8月17日，中興路一号項目地塊由融信以110.1億元摘得，樓面價10.03萬元/平方米，溢價率139%，並且競得者需要自持15%住宅、無償建造5%保障房並自持全部商業。萬科則在同年11月入局該項目，以53.95億元對價獲得該項目49%權益。

融信的世紀古美、海納印象兩個項目表現亦不錯，單盤銷售額亦超80億，幾次開盤均觸及積分制，世紀古美入圍積分72.04。海納印象年内3次開盤推售，均觸及積分制，入圍積分在40-50分檔。

本地房企大華在2021年銷售表現也值得關注，推售樓盤均位于大本營寶山，共推盤9次，其中8次觸及積分制，僅4月入市的錦繡四季未觸及積分，但開盤去化率仍有90%，該項目在12月再次入市，去化表現有所提升，入圍積分37.3。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

大華深耕于寶山，2021年在上海的銷售額超200億，項目均為獨立開發，朗香公園里、錦繡四季、大華城市公園均銷售40億以上，三個項目均觸及積分制，入圍積分分别為70.45、37.3及61.89。