地市降溫與樓市維穩 | 廣州房地産市場報告

觀點指數 2021年一二季度，全國房地産市場迎來密集調控期，廣州2021年房地産市場政策呈現出從密集調控到持續監督的表現，而宅地供應方面，整體成交量不及預期，呈現出高開低走的趨勢，成交地塊數量不斷減少，溢價率持續下降。

市場方面，網簽呈現“U”型走勢，4至8月受政策和疫情影響明顯，但全年成交仍創出新高，二手房成交在下半年有明顯下滑，目前仍處于二手房指導價等調控影響之下。

政策回顧

從密集調控到持續監督

2021年一二季度，全國房地産市場迎來密集調控期，首先涉及的就是房貸審核。其後由于各個城市的市場情況有所差異，調控的方式也不盡相同。

總體來看，廣州一季度主要是對人才購房貸款做了一些調整，實質性的政策落地較少。

二季度則是調控的重要階段，統一了各區人才購房要求，人才購房社保繳納期統一為12個月，對番禺影響較小，而由于南沙的客源有相當一部分來自灣區其他城市，因此對南沙影響較大；同時，9區增值稅“2改5”政策增加了投機成本，一定程度上可以擠壓市場泡沫；而新房備案價格指導則降低了人們對房價上漲的預期。

三季度是在政策效果顯現後的調控鞏固，一方面對人才購房政策進行完善，另一方面建立了二手房參考價格機制，繼續穩定購房者的價格預期；四季度是對城市更新進行全面的核查和糾正。

土地市場

土地供應減少，土地出讓金額首回落

2021年，廣州市通過公開市場成功出讓285宗建設用地，出讓面積共計1381公頃，同比下降6.8%，工業用地與住宅用地供應穩中微升，總用地供應面積下降；成交總價2536億元，同比下降1%，為2017年以來首次出現回落。

數據來源：同花順iFinD、觀點指數整理

2021年廣州出讓涉宅用地87宗，用地面積總計617公頃，同比上升4.8%，成交總價1993億元，同比下降2.6%；工業用地139宗，用地面積總計600公頃，同比上升2.4%，成交總價71億元，同比下降12.5%；商業用地51宗，用地面積總計152公頃，同比下降42.8%，成交總價469億元，同比上升12.3%。

工業用地方面，花都區、黃埔區和南沙區為主要供應地區，而這三個區的産業方向各有不同。花都區引入的産業主要是食品科技、交通運輸、物流、汽車零部件制造等，地塊位置相對分散。

黃埔區引入的産業主要是生物科技、藥物研發與制造、半導體材料研發與制造等，出讓地塊多位于中新知識城。

南沙區引入的産業類别並沒有太明顯傾向，囊括了新材料科技、半導體制造、汽車零部件生産、食品科技、生物技術等多個領域，以新興産業為主，地塊集中在萬頃沙和黃閣兩個鎮。

商業用地方面，主要由從化區、白雲區、天河區、黃埔區供應。其中，從化區全年僅供應1宗商業用地，占地面積達41萬平方米，須建設文旅、教育、健康、酒店等産業，該地塊由昊源集團有限公司競得。

數據來源：同花順iFinD、觀點指數整理

白雲區商業用地較為分散，嘉禾街移動互聯網産業園年内完成5宗商業用地出讓，而白雲新城僅出讓1宗商業用地。

天河區商業用地出讓位置相對清晰，首先是金融城，年内成功出讓7宗地塊，引入了中建四局、澳門銀行、尚品宅配、酷狗等企業入場；其次是位于天河智慧城闆塊航天奇觀一期出讓了4宗地塊，高新技術企業聚集地逐漸成型；此外，珠江新城“絕版”商地——珠江新城A4-3地塊由合景控股底價摘牌。

黃埔區出讓商地亦零散分布，但競得人特征明顯，9宗商業用地中科學城投資集團競得其中3宗（含聯合競買），知識城投資集團亦競得2宗，另外，其他競得者南方電網、恒融投資、中恒石化亦為國資背景。

集中供地高開低走，民企參拍率銳減

2021年廣州住宅用地供應不及預期，根據此前發布的建設用地供應計劃，住宅用地計劃供應634公頃，實際成交為617公頃；同時，土地出讓金額亦少有地出現下降。

廣州是首批響應宅地集中供應的城市，在宣布開啟“集中供地”同時，撤牌了四宗位于增城的商住用地。從全年表現來看，廣州2021年在集中供地中成功出讓宅地78宗，供應土地面積559.83公頃，建築面積約1382.55萬平方米。

總體呈現出高開低走的趨勢，成交地塊數量不斷減少，溢價率持續下降，在第二批集中供地遇冷後，第三批挂牌宗地數量大幅跳水，特别是遠郊區域地塊。

分區域看，白雲區全年成交相對穩定，第二、第三批次成交建面相差不大；而番禺區、增城區和花都區的成交熱度則有明顯變化。

作為第一批次土地供應的三大主倉，這些區域在此後兩輪的土地出讓中成交大跌，究其原因，在市場下行的情況下，企業拿地意願下降，因此部分地塊流拍，導致成交有所減少。

數據來源：觀點指數整理

越秀272億加倉，粵海競得總價最高地塊

在廣州2021年集中供地中，共有55家企業成功補倉，其中屬于第一批次企業有33家，第二批次企業有20家，第三批次企業7家。部分企業參與了兩個批次的集中供地，分别為珠江實業、中鐵建、知識城集團、越秀和廣州南投，但沒有三次供地均拿地的企業。

55家企業中，拿地金額超過100億元的有4家，50至100億元之間的有8家，10至50億元的有28家，而10億元以下的有15家。

越秀全年拿下9宗地塊，總金額272億元，合計建築面積192萬平方米，成為全年拿地數量、金額、建築面積最多的企業。其中，7宗地塊屬于第一批次，2宗地塊屬于第二批次；盡管在第一批次中拿下較多地塊，但僅3宗地為溢價成交。

就區域而言，番禺區為主要加倉區域，越秀拿下1宗廣州南站地塊和3宗國際創新城地塊；另外，競得白雲區地塊2宗，荔灣區、黃埔區、增城區地塊各1宗。

與越秀同樣多點開花的企業還有珠江實業、保利發展和中鐵建。珠江實業在白雲區拿下3宗地，同時在荔灣區和南沙區亦有所收獲。保利發展在海珠區、增城區、番禺區各拿下1個地塊；而中鐵建則在黃埔區、南沙區、花都區有所布局，其中除黃埔區地塊外均為聯合拿地。

而2021年度出讓總價最高的是白雲區白雲新城雲港城一宗地塊，總地價101.87億元，由粵海競得；年度出讓建築面積最大地塊則是番禺區南站核心區TOD項目地塊，規劃建築面積91.74萬平方米，由新鴻基競得。

舊改變局，41個項目完成合作招商

2021年廣州城市更新市場發生了許多變化，在全國“防止大拆大建”背景下，城更進程也變得謹慎了許多，但全年城市更新項目招標並未受太大影響。

根據觀點指數統計，2021年廣州共有41個舊改項目完成合作招商，涉及8個區，其中黃埔區14個，增城區11個，海珠區和荔灣區各6個，番禺區2個，越秀區和南沙區各1個，而天河區缺席。

部分企業參與熱情很高，富力拿下4個項目，成為全年拿下舊改項目數量最多的企業；珠江實業、奧園、新世界、星河亦各自拿下3個項目，而合景泰富則與其他企業合作拿下了3個項目。

富力2021年新增項目分别為荔灣海中村、海珠赤沙村、番禺勝石村和增城簡村村，其中簡村村為新規後為數不多挂牌招商的項目之一，而富力已介入多年。此外，富力目前還有不少建設中舊改項目，白雲陳田村、黃埔茅崗村西片、筆村等項目已經有産品入市。

珠江實業2021年參與廣州舊改力度很大，接連拿下了荔灣聚龍灣啟動區和坑口村以及增城蔣村村項目。同時，為借助第三方經驗與資源，珠江實業為上述三個項目找來了合作夥伴。太古地産将與珠江實業共同打造聚龍灣珠江太古商業項目，而坑口村和蔣村村的合作夥伴分别是雅居樂和方圓地産。

奧園亦傾向于在舊改中尋求合作，2021年新增了荔灣東塱村、黃埔新田村、旺村村三個項目，合作夥伴為世紀金源、東龍投資以及港龍加科學城集團。此外，奧園還有2個增城區和1個黃埔區的舊改項目，因此，荔灣東塱村是其唯一位于主城區的項目。

新世界拿下了海珠聯星村（南箕社、東方紅社）、省二院宿舍區和增城夏街村3個舊改項目，其中，省二院宿舍區項目為海珠區首個招標的舊城改造項目，根據相關規劃，該項目規劃總建面為17.3萬平方米，並無安排融資面積，意味着該項目不會有産品入市，但成功拿下海珠首個城改項目，于企業而言戰略意義更為重大。

星河似乎有擴大版圖的意願，進軍了荔灣龍溪村，作為進入廣州老城區的第一步，目前在售項目多在南沙；另外，還相繼拿下了黃埔華甫荷村以及南沙珠寶文旅小鎮二期（天益村、大穩村）兩個舊改項目。值得注意的是，南沙珠寶文旅小鎮一期亦由星河操刀，一二期用地面積共計達2659公頃。

合景泰富則新增了黃埔雙沙村、南崗社區（南片）和增城石下村三個項目，其中南崗社區（南片）舊改項目亦是新規後挂牌招商的項目之一，規劃容積超300萬平方米，是黃埔區體量第三大的舊改項目。

債務重壓之下，部分企業退出

衆所周知，舊改是一項投入資金量大、項目周期長的投資，而2021年房企現金流窘迫疊加城市更新新規，令不少房企面臨着對城市更新項目的取舍。

由于城市更新不再崇尚快節奏，此前大步快走的黃埔區目前已經慢下腳步，甚至有項目被暫停推進。因此，是否繼續參與黃埔區舊改項目成為了企業需要考慮的問題，而部分企業選擇了退出。

科學城接手了包括金坑村（銀嶺片區）、楓下村和何棠下村在内的多個項目，此前分别由時代中國、寶能和雪松主導；廣州高新區投資從時代中國手中接下了重崗村，廣州開發區投資在升龍出局後接下了夏園社區。

盡管有不少企業“壯士斷腕”退出舊改項目，但亦有企業不願放棄，尋求合作夥伴的資金支持。恒大引入了廣州城投參與黃埔廟頭村項目，同時亦在為其他項目尋覓資本的加入；奧園為東塱村引入了世紀金源，同時也使世紀金源獲得了首個廣州舊改項目；佳兆業則為海南村引入了白鵝潭二号基金。

值得注意的是，除了黃埔區有小部分項目操盤方有變更外，其他項目鮮少聽聞企業退出的消息，大多數企業並未放棄舊改。

另外，根據廣州發改委發布的《廣州市2022年重點建設項目計劃》和《廣州市2022年重點建設預備項目計劃》，2022年廣州有42項舊改工程納入了重點建設正式項目，包括天河冼村、白雲陳田村、黃埔湯村等。

樓市觀察

供應輕微回落，一手住宅網簽創新高

據觀點指數監測，2021年廣州全年新建商品住宅網簽11.48萬套，同比上升2.94%；網簽面積1238.01萬平方米，同比上升4.28%。盡管下半年熱度有一定程度下降，但全年網簽水平仍高于2020年，創出新高；增城仍是最主要的成交區域，而黃埔則次之。

陽光家緣數據顯示，2021年廣州全年新建商品住宅新批準預售12.2萬套，同比減少0.59%；批準預售面積1241.06萬平方米，同比減少2.35%。

分時段看，網簽呈現“U”型走勢，4至8月陸續出台了收緊人才購房資格，新房價格備案指導、二手房指導價等政策，疊加6月廣州疫情等影響，導致廣州新房網簽在一段時期内連續下跌；11和12月網簽有明顯回升，主要是由于宏觀環境出現緩和，以及樓盤營銷力度加大。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

而新批準預售則主要集中在下半年，在經歷了一段時間緩慢去化後，項目紛紛加快銷售進程，亦有不少項目大量取證，再擇機銷售。

庫存方面，截至12月末，廣州市新建商品住宅可售套數超過10.4萬套，可售面積1115.1萬平方米，去化周期15.2個月，由于下半年批售面積增加，整體去化周期亦拉長。

二手房網簽升幅收窄，政策影響顯現

據觀點指數監測，2021年廣州全年存量住宅網簽11.44萬套，同比上升4.07%；網簽面積1072.73萬平方米，環比上升8.08%。從歷年網簽套數來看，2021年廣州二手住宅交易比較活躍。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

分時段看，全年共有2個明顯的下滑階段，分别為5至7月以及9至10月。前一階段的下滑主要是由于人才房3年限售以及9區增值稅“2改5”的震懾，而後一階段下滑則主要是由于二手房指導價出台。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

分區域看，海珠區、番禺區、天河區二手房交易活躍，月均交易量超過1250套，越秀區、白雲區、花都區、增城區則屬于第二梯隊，而新房成交量相對較高的黃埔區和南沙區二手房交易規模並不大。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

越秀TOD項目領先，碧桂園保持快周轉

據觀點指數監測，越秀2021年加推或開盤項目有12個，其中包括了5個TOD項目，分别為黃埔的越秀星匯城、越秀星樾，番禺的越秀星瀚、越秀星寰和增城的越秀星圖。

值得注意的是，越秀2021年的活躍項目基本都分布在非中心區，番禺區有4個，黃埔區、白雲區、花都區各2個，增城區、南沙區各1個。盡管距離中心城區較遠，但由于區位和交通優勢較大，普遍受到市場歡迎。

此外，2021年第一批集中供地中越秀競得荔灣區海龍路興達地塊，将建成越秀正荣天樾灣項目，海珠赤沙TOD項目亦已确定案名，2022年越秀版圖将繼續擴大。

據觀點指數監測，保利2021年加推或開盤項目有18個，分布在8個區，其中荔灣區和白雲區項目較多，而在增城並無太多動作。

主城區項目有荔灣區的保利西悅灣、保利堂悅、保利天珺、保利越秀天啟，天河區的保利天匯和海珠區的招商保利海珠天珺等。

由于産品繫列衆多，項目定位有所差别，保利的項目整體來看去化效率不算太高，但部分闆塊新盤稀有，因此會在推盤時受到較大關注。

2021年年末，保利接連開盤了保利越秀天啟、招商保利海珠天珺，參與豪宅市場競争，並且取得了不錯的去化成績，對廣州房地産市場的拿捏依然到位。

據統計，萬科2021年在廣州的活躍項目有6個，分别為白雲區萬科喜悅里、萬科金域悅府，黃埔區萬科城市之光和萬科幸福譽以及增城區萬科城和金茂萬科都會四季。

整體來看，萬科項目加推去化亦不算太高，尤其是年末加推量較大，而市場情緒並不到位，反而令去化率下降。

值得注意的是，在房企紛紛促銷售、抓回款時，萬科開啟了大規模預售取證的做法，曾一次預售單個項目超千套住宅産品，其後亦有不少項目學習了這種做法。

碧桂園2021年在廣州的活躍項目有5個，分别為亞運城、碧桂園星禧、碧桂園雲頂、思科智慧城和碧桂園鉑悅府。

其中，碧桂園鉑悅府所在地塊為4月廣州第一批集中供地出讓地塊之一。據此推算，從拿地到開盤時間大約為6個月，同時，該項目規劃建築面積僅5.27萬平方米，項目建設和銷售周期都會比較短。

另外，碧桂園還在2021年第二批集中供地中拍下了一塊規劃建面為6.25萬平方米的地塊，亦有機會很快推出市場。不難看出，碧桂園目前更青睐面積小、經營周期短的項目。