萬科龍湖華潤 挑戰與機會下的模式探索 丨 房企商業模式表現報告

觀點指數 2021年是房地産企業充滿挑戰的一年，随着調控不斷深入、“房住不炒”的切實推進，以及中國城鎮化進程放緩，市場規模逐漸到達“天花闆”，高周轉和規模為王的開發模式成為過去式。

在迅速轉變的形勢前，部分房地産企業及時作出判斷，調整商業模式，制定新的經營策略，保證了經營的可持續性和業務的穩定性。

2022房地産商業模式卓越表現結合産品的獨特性、革新的生産方式、營銷方式與組織、資金運用及融資等各項研究體繫，盤點過去一年内擁有獨特出色的商業模式，並在市場變化中保持優勢的房地産企業。

從研究成果來看，前三位分别是萬科、龍湖集團和華潤置地，緊随其後的是旭輝控股和保利發展。

商業模式關繫着企業的生存和發展，從目前房地産企業的發展情況來看，穩健、創新、現金流是現階段的三個關鍵詞。

首先，在行業整體下行趨勢下，只有穩健的投拓和銷售才能保證企業經營的健康和盈利，如部分深谙策略的企業就在第二、三批次的集中供地低價“抄底”補儲。

其次，随着行業規模逐漸觸頂，傳統商業模式的局限性亦顯現出來，企業就需要創新商業模式，尋找新的增長點，如物業服務、文旅産業、商業地産、創新業務等多業态成為企業發展新機遇。

此外，行業調控在年内保持高壓，降杠杆壓力之下，企業信用成為了保護現金流的重要因素。

以龍湖為例，龍湖2021年下半年在西安、上海、蘇州、成都、合肥、中山等城市接連補倉，同時與不同企業進行合作降低風險，越秀、象嶼、國貿、恒邦雙林、北辰以及浙江交投等不同背景企業均是合作對象。

此外，通過收並購補齊企業轉型升級的短闆，豐富現有創新業務的新賽道，促使企業轉型加速亦是龍湖正在做的事情。如以21.6億元的價格收購公司大股東孵化的醫療服務及智能科技資産，後者将加速龍湖集團數字化能力的搭建。

萬科則堅持穩健的發展路徑，提出行業進入“黑鐵時代”的發展判斷。一方面，不斷完善物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、教育、企業服務、食品業務等非開發業務跟投機制。

另一方面，不斷深化在城市更新上的布局，加入募資規模800億的上海城市更新基金，再參與百億上海城市更新引導基金；此外亦通過政府代建等業務進入代建行業，發揮地産開發實力。