四月深圳房地産市場報告 | 回暖預期

觀點指數 深圳2022年第一批住宅集中供應用地挂牌，含1宗保障房用地和7宗普通商品住宅用地。同時，競拍規則出現變化，地塊自持物業面積将增加，對房地産企業的經營水平提出更高考驗。

另外，兩個同樣認籌率不高的項目月内開盤時選房規則有差異，意味着新房市場正在發生變化，樓市"松綁"進行時。

土地高效利用，政策不斷完善

近日，為提高土地利用效率，深圳繼續進行政策調整，發布了《深圳市土地整備利益統籌辦法（征求意見稿）》。

此次調整目的在于加快構建城市空間統籌利用新模式，推進存量低效用地盤活及國土空間提質增效，保障重大産業、城市基礎設施和公共服務設施等項目實施，加大居住用地供應。

從上述調整可以看出，深圳土地整備利益統籌覆蓋範圍将擴大至全市存量低效用地；同時，為了解決目前深圳居住用地緊缺的矛盾，留用土地将以居住為主導功能。

由于土地整備利益統籌的适用範圍有所延伸，相關的權益人認定、權益核算方式等條例亦将同步更新，從此次發布的征求意見稿來看，還有許多執行層面的内容需要細化。

8宗宅地挂牌，含1宗保障房用地

深圳2022年第一批住宅集中供應用地日前挂牌，此次集中供地挂牌土地8宗，總起拍價約168億元，土地面積共32.11萬平方米，總建築面積107.07萬平方米。

挂牌地塊主要位于外圍區域，其中位于龍崗區寶龍街道的地塊用于建設企業自持的保障性租賃住房，其余7宗地塊為普通商品住房用地並設有保障性租賃住房建設面積。

價格方面，挂牌價格和盈利空間整體比較穩定。以光明區鳳凰街道為例，去年第一、第二批次和今年第一批次均有地塊挂牌，在考慮配建面積的條件下，三宗地塊的初始樓面地價分别為20380、21070、21888元/平方米，毛坯房限售價格分别為48900、44400、48900元/平方米，同時，政策性住房的初始配建面積比例分别為9.8%、11.8%、9.7%。

從上述三組數據對比可以看出，去年第一批次宅地供應的初始價格條件最好，但考慮到最高限制溢價率為45%，而此後最高限制溢價率為15%，因此可以認為，從去年到今年，深圳住宅用地挂牌價格並沒有太大幅度的變化。

交易規則方面，龍崗區寶龍街道地塊采用"單限單競+搖号"規則外，其余地塊均為"三限雙競+搖号"，與上批次競配建出售型公共住房面積不同，本次集中供地競配建的是企業自持的保障性租賃住房建設面積。

非住用地方面，由于即将進行住宅用地拍賣，近期出讓的其他用途地塊較少。報告期内成交兩宗工業用地，分别位于龍崗區寶龍街道和光明區公明街道。

報告期内挂牌地塊亦多數為工業用地，僅有一宗為商業用地，位于寶安區石岩街道石岩中心片區，該地塊要求競買人具有國有（不含港澳台地區）地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業獨立開發經驗及在中華人民共和國境内注冊。

疫情影響，網簽仍在低谷

3月深圳疫情形勢依然嚴峻，受此影響市場回暖、購買力釋放後的情況並未反映在統計數據上，之後随着疫情好轉，前期積壓的購買力将逐步得到釋放。二手房成交情況依然不太樂觀，3月成交量依然低迷，近期銷售價格指數仍在下跌。

根據深圳市房地産信息平台數據，3月深圳新建商品住宅網簽3025套，環比上升54%；網簽面積32.42萬平方米，環比上升58%，同比下降38%。網簽面積前三位的區域依次是南山區、寶安區和光明區。

數據來源：深圳市房地産信息平台、觀點指數整理

據觀點指數監測，3月深圳全市新批預售商品住房項目2個，批售套數1201套，新批供應面積10.85萬平方米，房源來自萬科啟城家園及信城缙悅花園兩個項目。

由于3月深圳普通商品住房成交面積較去年同期有較大跌幅，全市新建商品住宅去化周期上升。

截至3月末，深圳全市新建商品住房庫存面積251.51萬平方米，庫存套數24527套，去化周期為6.7個月，較上月小幅增加0.1個月。

二手房方面，深圳市房地産信息平台數據顯示，3月深圳二手商品住宅成交依然低迷，網簽1117套，環比上升28%；網簽面積10.33萬平方米，環比上升26%，數據均處于低位。另外同比大幅下降82%，降幅明顯主要是由于去年同期房地産市場調控政策尚未完全落地。

此外，根據國家統計局發布的70城房價指數，深圳二手商品住宅成交銷售價格自2021年5月至2022年2月持續下跌，2月深圳二手商品住宅成交銷售價格為去年同期的97.4%。

選房規則生變，供應回暖可期

項目方面，盡管新開盤項目數量較少，但整體在售項目熱度回升。3月新批準預售住宅項目僅2個，均已在月内上線購房意向登記繫統，分别為龍華區的萬科啟城家園和龍崗區的信城缙悅花園。

從意向登記情況來看，上述兩個項目的開盤熱度都不算太高，萬科啟城家園本次推出超過500套79至115平方米的單位，認籌率約為73%，去化率約為52%。

信城缙悅花園推出522套78至95平方米的單位，根據項目發布的銷售方案，線上意向登記客戶數量小于房源數量時項目将不進行公證搖号，按照入圍客戶積分排序順序進行線上選房，而根據觀點指數的監測，該項目並未進行公證搖号，表明該項目的認籌率不太高。

值得注意的是，月内同樣認籌率不高的兩個項目選房規則發生變化意味着新房市場政策正發生變化，與部分城市的"大力救市"政策相比，深圳樓市政策的變化要低調得多。

市場方面，随着各城市放松政策陸續出台，政策層面利空出盡，清明小長假期間深圳一手住宅市場出現回溫，不少項目挂出假期銷售捷報，假期銷售數十套，銷售額破億。

随着銷售回暖，新房供應有機會回暖，一季度新批商品住房項目不足10個，二季度将有很大的回暖空間。