四月廣州房地産市場報告 | 新盤失落

觀點指數 廣州市2022年計劃供應住宅用地供應計劃751公頃，商品住宅用地面積同比減少近10%。

另外，廣州2022年首批集中供地挂牌地塊建築面積較去年第三批次減少20萬平方米，挂牌價格有下降趨勢。

市場方面，新房供需增長乏力，網簽仍處于低位，新批準預售面積環比上升僅3.1%；同時，招商雍雲邸、碧桂園雲樾江灣、建發明珠灣玺和深業頤澤府等全新盤入市，但去化表現不佳。

共有産權住房定價方案首次公開征求意見

4月1日，廣州市住建局發布《關于公開征求白雲區嘉翠苑共有産權住房定價方案、白雲區龍歸花園轉用共有産權住房定價方案、番禺區城隽雅苑（北區）共有産權住房定價方案公衆意見的公告》，這是廣州市共有産權住房首次就定價方案公開挂網征求意見。

公告顯示，上述項目定價基礎為同地段同類型住宅均價，嘉翠苑、龍歸花園、城隽雅苑承購人産權份額分别為55%、55%、60%，對應價格分别為2.8、1.65、2.38萬元/平方米，其余為廣州市政府産權份額，拟由廣州市住房保障辦公室委托代持管理機構持有。

此前廣州已推出榕悅花園、城投首築花園等共有産權住房項目，但目前房源數量較少，且申購門檻較高，對于部分購房者而言申購共有産權房仍存在一定障礙，通過公開征求意見，廣州共有産權住房的實施規則将不斷完善。

全年供應商住地437公頃，首批供地白雲區C位

廣州市2022年建設用地供應計劃出爐，全年計劃供應總量為2505公頃，其中住宅用地供應計劃751公頃，包含商品住宅用地437公頃，非商品住宅用地314公頃。

住宅用地供應面積較上年有所增加，但商品住宅用地面積同比減少近10%，非商品住宅用地面積同比上升111%，未來廣州政策性住房數量或明顯增加。

另外，2022年廣州首批集中供地于近日挂牌，此次挂牌土地18宗，總起拍價約368億元，土地面積共129萬平方米，總建築面積276萬平方米。

中心四區有4宗，屬于荔灣區和海珠區；近郊區域有8宗，其中白雲區數量最多，有6宗，番禺區和黃埔區各1宗；遠郊區域有6宗，3宗位于南沙區，2宗位于增城區，1宗位于花都區。

值得注意的是，白雲區廣龍路挂牌2宗地塊，其中AB0805104地塊将用于建設全自持保障性租賃住房；另外，本次集中供地有7宗設置了政策性住房初始配建面積。

價格方面，根據觀點指數測算，廣州宅地挂牌價格自集中供地實施以來呈現下降趨勢，其中四次出讓均有地塊參與的朱村街具有代表性。

按挂牌時間先後來看，朱村街四宗地塊扣除配建面積後初始樓面地價分别為10009、9996、9060、8963元/平方米，而設置政策性住房初始配建面積的僅有去年第二批次供應的18003210A21041号地塊，在扣除配建面積後其樓面地價仍低于第一批次挂牌地塊，今年挂牌的18003206A21021号地塊初始樓面地價則與去年同期相比下降近千元。

以上述條件來看，廣州今年首批集中供地出讓條件比較友好，但部分地塊出讓條件具有排他性，並不是所有地塊都有機會競拍。如海珠赤沙地塊要求競買人須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗，定向出讓的意圖明顯。

新房供需增長乏力，去化周期上升

3月廣州新房網簽仍處于低位，較2021年同期成交量不足五成；新批準預售情況整體消極，區域分化程度減弱，統計期内海珠區零供應，其他區域均有上新，但體量都不大。

據觀點指數監測，3月廣州新建商品住宅網簽5663套，同比下降54.7%，環比上升60.1%；網簽面積61.2萬平方米，同比下降53.9%，環比上升55.2%。增城區、黃埔區、番禺區網簽體量較大。

觀點指數統計，3月廣州新建商品住房批準預售4110套，環比上升20.4%；批準預售面積40.57萬平方米，環比上升僅3.1%。

近期中心城區新房批售活躍，統計期内天河區批售了保利天匯，越秀區批售了粵海壹桂府，荔灣區批售了越秀正荣天樾灣。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

截至3月末，廣州市新建商品住宅可售套數約10.2萬套，可售面積1090.9萬平方米，去化周期12.2個月，較上月增加1個月。

分區來看，由于網簽持續下跌，增城區、南沙區、花都區去化周期上升較快；從化區目前去化周期超過18個月，是全市去化周期最長的區域。

新盤去化不佳，推盤普遍謹慎

據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有8個項目加推，4個項目開盤，共推出約1.2千套住宅單位，中心區暫無上新，推貨區域為番禺、黃埔、增城、南沙等剛需集中地。

報告期内，新開盤項目有白雲湖闆塊的招商雍雲邸、荔城闆塊的碧桂園雲樾江灣、橫瀝島闆塊的建發明珠灣玺和深業頤澤府。

招商雍雲邸推廣名為招商弘陽電建南國雍雲邸，由招商進行操盤，“雍”繫也是招商的代表産品繫列之一。招商雍雲邸是白雲湖闆塊開盤的第五個項目，與中建星光城區位條件最相似。首次開盤推出面積為75至105平方米的産品，均價約為3.65萬元/平方米，略低于目前中建星光城的在售均價，但銷售情況並不理想。

碧桂園雲樾江灣位于荔湖新城CBD，距離增城萬達廣場直線距離約900米，附近有創基天璟在售。碧桂園雲樾江灣開盤推出88至137平方米二至三房的産品，均價約為2.05萬元/平方米，與周邊在售項目相比價格並無優勢，開盤去化較差。

橫瀝島此前開盤的項目有旭輝曜玥灣、美的江上沄啟、葛洲壩灣區金融城和鉑玥明珠ONE，報告期内建發明珠灣玺、深業頤澤府接連開盤，受限價影響，新盤均價都是3.6萬元/平方米，目前還有海語天悅灣待入市。

從區位條件來看，建發明珠灣玺更靠近橫瀝地鐵站和交通要道，深業頤澤府要遠一些；從景觀資源來看，深業頤澤府高層有機會望江，而建發明珠灣玺並沒有太多的江景資源；從産品設計來看，建發明珠灣玺和深業頤澤府産品賣點相似，首推産品約100至140平方米三至五房，主卧空間充足，陽台視野開闊，但布局方式有所差異。

南沙目前銷售形勢不太樂觀，新盤入市加劇了區域市場的競争，但似乎未能激發置業的意願增加。