四月北京房地産市場報告 | 二次供地臨近，市場回暖

觀點指數 報告期内，北京樓市迎來多項利好，網簽明顯提升。

據觀點指數統計，3月北京新建住宅網簽網簽5218套，較2月網簽提升，存量住宅網簽17085套，創近8個月以來新高，但仍未恢復去年同期水平，同比下降22.9%。

供應方面，開發商加快取證節奏，報告期内共有11個期房項目取證，其中6個為純新盤。所有項目共推售4517套，取證套數環比上升76%，同比上升14%。

土地方面，第二批集中供地臨近，為了防止地塊流拍，北京挂牌了多宗預申請地塊，取得預申請資格的地塊将轉入第二批集中供地正式挂牌出讓。

此外，北京還公布了《2022年度拟供租賃住房用地項目的信息》，拟供應租賃住房用地共計87宗地，總用地面積307.35公頃。

二批次土拍臨近，預申請地塊将正式挂牌

第二批集中供地臨近，為了防止地塊流拍，北京挂牌了多宗預申請地塊，其中取得預申請資格的地塊将轉入第二批集中供地正式挂牌出讓。

截至4月18日，北京已上架了25宗預申請住宅用地，這些地塊若于2022年4月18日中午12:00前取得預申請資格，則将轉入第二批次商品住宅供地中。

預公告往往是一些有懸念的地塊，此舉為防止挂牌後地塊出現流拍的情況。值得注意的是，本次挂牌地塊包括去年多宗二批次“延期出讓地塊”，預申請時調整了建築規模及起拍價格。

如去年二批次延期出讓的朝陽十八里店685地塊，将規劃建面3.88萬平方米提升至8.6萬元平方米，起始價由21.3億元提升至38.8億元，調整後樓面價由5.5萬元/平方米降至4.5萬元/平方米。

此外朝陽前葦溝兩個地塊起拍總價下調，但銷售指導價不變。而豐台東河兩地塊也有所調整，其中003地塊取消了商辦配建，011地塊則取消了保障房，降低了開發難度。

另外，3月31日，北京市規自委公布了《2022年度拟供租賃住房用地項目的信息》。信息顯示，2022年拟供應租賃住房用地共計87宗地，總用地面積307.35公頃，其中，已供應17宗，總用地面積71.2公頃；待供應70宗，約236公頃。

租售並舉的制度正在逐步落實，今年的建設用地供應計劃中按等比例原則，安排商品住宅用地與租賃住房用地各300公頃。並且上述提及的87宗租賃地塊中近八成用地将用于建設保障性租賃住房，重點滿足新市民的住房需求。

市場逐步恢復，推售節奏加快

全國樓市迎來多項利好，政策刺激下網簽明顯提升，一二手網簽均環比增長。

據觀點指數統計，3月北京新建住宅網簽5218套，較2月網簽明顯提升；存量住宅網簽17085套，創近8個月以來新高，但仍未恢復去年同期水平，同比下降22.9%。

數據來源：北京住建委、觀點指數監測及整理

供應方面，開發商加快取證節奏，報告期内共有11個期房項目取證，其中6個為純新盤。所有項目共推售4517套，取證套數環比上升76%，同比上升14%。

中建學府印、天時湯山禦邸、西紅門橡樹灣、天恒學府里、中海雲庭、中鐵興創逸境等均為首次取證。

數據來源：北京住建委、觀點指數監測及整理

其中售價最高的項目為天恒學府里，項目位于海澱三環學院南路和交大東路交匯處，原本為限競房項目，後被轉為共有産權商品房，個人持有80%，政府産權份額為20%。

天恒學府里銷售均價8.5萬/平方米，推售套數較少，僅有143套房源，由于價格優勢極強，周邊存在較強的一二手倒挂現象，市場關注度極高。學府里于4月2日進行公證搖号，僅優先組認購人數就接近1萬人。

學府壹号院、東叁金茂府、中海匯德里

報告期内，項目網簽數據有所提升，套數過百的項目提升至4家。網簽金額第一仍為學府壹号院，第二及第三分别為東叁金茂府及萬科城市之光·東望。

數據來源：市場數據、觀點指數監測及整理

學府壹号院月内網簽115套，簽約金額22.26億元。

而合生·金茂東叁金茂府是北京第七座金茂府，是合生與金茂聯手打造的高端豪宅項目，月内網簽59套，銷售均價為10.82萬元/平方米，簽約金額10.07億元。

2020年5月合生以180億元摘得分鐘寺三宗地塊，其中一宗地塊引入世茂，建成了世茂北京天譽，一宗為自己操盤的合生缦雲，剩下一宗則引入金茂，也就是現今的合生·金茂東叁金茂府。

三個項目被稱為分鐘寺三兄弟，東叁金茂府的樓面價為6.7萬/平方米，世茂天譽樓面價為7.3萬/平方米，合生缦雲樓面價為7.6萬/平方米。三個項目優劣勢較為雷同，同樣地理位置較好，位于東三環，闆塊有較好的規劃，但目前基礎設施薄弱。

報告期内取證節奏加快的同時，亦有多個項目開盤推售，熱銷盤表現突出。中海匯德里、北京城建天壇府·九阙兩個項目開盤當日銷售便超50億。

匯德里是中海在2021年第二批集中供地上所摘得的永豐地塊打造而成，當時中海以45億元，溢價率5.6%拿下該地塊，樓面價為5.37萬/平米。

項目位于西北五環外永豐高科技産業基地闆塊，離16号線永豐站約2.8公里，距2021年的銷冠紅盤海澱幸福里僅1.6公里，地理位置較好。

地塊規定容積率為1.5，限高30米，具備打造大型改善戶型的條件，但中海另辟蹊徑，将項目打造成75-125平方米剛需戶型産品，項目銷售均價8.3萬元/平方米，由于較低的上車門檻，該項目開盤便熱銷50億元。

值得注意的是，與匯德里相鄰的幸福里潤園同樣在3月開盤，該地塊同樣是去年第二批集中供地供應的地塊。

去年華潤聯合首開以44.95億，溢價率6.3%摘得該地塊。匯德里、幸福里潤園兩個地塊相似度極高，同樣是1.5的容積率與30米的限高，但不同于匯德里主打剛需，幸福里潤園主推109-147平方米改善戶型，而據觀點指數了解，該項目去化率約50%-60%。

北京城建天壇府·九阙則在4月12日開盤，延續了去年以來的熱賣，240套房源開盤一小時便被搶購231套，開盤當日銷售超50億元，去年至今，天壇府項目銷售金額超130億元。