四月房地産企業新增土地儲備報告：觸底回暖

觀點指數 報告期内廣州、深圳、杭州以及廈門等14個重點一二線城市進行集中供地，拉動土地供應量上升。100城土地供應建面環比增加77.6%，同比減少28.3%；供應土地起始樓面價環比上升20.9%，同比上升31%。

對比去年首次集中供地，大部分城市的供地體量相對較小，不及去年同期水平。

成交方面，6個二線城市集中供地，在上月基數低的影響下，拉動期内二線城市成交建面環比大增190.6%。

由于大部分城市土地成交規模較低，僅有成都成交建面超過300萬平方米，二三城市成交建面不及去年同期水平。不過由于二線城市土地出讓質量提高，成交樓面價上升，成交總價反而同比微漲6.2%。

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至3月14日，7家企業在城市更新業務上有新動态，佳兆業與招商蛇口、長城資産簽署戰略合作協議，三方将考慮建立合資公司，不斷将成熟城市更新項目置入三方合作平台。

政策方面，深圳市光明區城市發布意見稿，城市更新防止大拆大建，堅持"留改拆"並舉，以保留提升為主，微改造或将成為推進城市更新的重要方式。

建發單月拿地近130億，15家房企新增貨值超100億

觀點指數發布的"四月房地産企業新增土地儲備報告"顯示，前50房企1-3月新增土地建築面積為2948萬平方米，同比減少69.3%。

報告期内，保利發展、龍湖集團與萬科新增全口徑土地儲備分别為193.8、176.7以及146.2萬平方米，處于領先地位。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來來看，3月前50房企拿地建築面積440萬平方米，環比減少29.4%，同比減少87.8%。

單月拿地力度較大的房企分别是建發房産、中海地産以及華潤置地，3月拿地權益金額分别為129億元、93.9億元以及38.6億元。

值得注意的是，截至3月底，15家房企新增貨值超過100億元。

14城首輪集中供地，供應建面環比增近八成

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，報告期内土地供應數量4476宗，環比增加1847宗，同比減少2344宗；供應土地規劃建築面積26270萬平方米，環比增加77.6%，同比減少28.3%；供應土地起始樓面價2194元/平方米，環比上升20.9%，同比上升31%。

住宅用地方面，報告期内100個重點城市供應住宅用地1204宗，環比增加633宗，同比減少928宗；供應土地規劃建築面積8288萬平方米，環比增加121.1%，同比減少41.5%；供應土地起始樓面價5905元/平方米，環比上升14.6%，同比上升49.5%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，一線城市廣州與深圳均在3月31日公布首次集中供地信息。其中，廣州首次集中供地出讓共18宗地塊，總土地面積129.1萬平方米，總建築面積276.5萬平方米，總起價357.2億元，将于5月5日進行出讓。

深圳首次集中供地出讓8宗地塊，總土地面積約32.1萬平方米，總建築面積107.1萬平方米，總起價168.11億元，将于4月29日出讓。

從出讓規則來看，廣州保留了限溢價率+限馬甲+嚴控房企資金來源的要求，但是取消限銷售對象的規定。深圳則依舊沿用"三限雙競+搖号"的規定，此外全部出讓地塊還初始配建保障性租賃住房。

報告期内，二線城市供應住宅用地354宗，供應土地建築面積為3261萬平方米，環比增加267.3%，同比增加47.4%；供應起始樓面價為10252元/平方米，環比上升53.3%，同比上升210.1%。

期内廈門、武漢、成都、重慶、長沙、杭州、南京、甯波、天津、蘇州、濟南、無錫12個城市進行集中供地，其中杭州首次集中供應土地60宗，總面積3849畝，總起價約797.58億元，供應體量領先其他城市。

值得注意的是，杭州此次集中供地設定土地中止價（溢價率10%）、上限價格（溢價率12%），當價格達到中止價時，轉為線下一次性報價，以次高報價原則确定競得人。

報告期内，三線城市供應住宅用地599宗，供應土地建築面積為3796萬平方米，環比增加121.2%，同比減少39.5%；供應起始樓面價為2982元/平方米，環比上升16.7%，同比下降14.2%，主要供地城市包括阜陽、大冶等。

整體來看，報告期内多個重點一二線城市進行集中供地，拉動土地供應量上升。但對比去年首次集中供地，大部分城市的供地體量相對較小，不及去年同期水平。

成交環比大幅上漲，二線集中供地呈現量小質高

成交方面，由于報告期内6個二線城市進行土地集中出讓，帶動成交體量出現大幅度環比上漲。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體而言，報告期内100個重點城市成交土地數量2719宗，環比增加327宗，同比減少3236宗；成交土地規劃建築面積15827萬平方米，環比增加24.6%，同比減少50%；成交總價2330億元，環比增加70.5%，同比減少43.9%；成交樓面均價1472元/平方米，環比增長36.8%，同比增加12.2%。

住宅用地方面，報告期内100個重點城市成交住宅用地565宗，成交土地規劃建築面積3721萬平方米，環比增加48.9%，同比減少65.2%；成交總價1688億元，環比增加89.7%，同比減少47.6%；成交樓面均價4537元/平方米，環比增長27.5%，同比增長50.5%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，報告期内，由于疫情防控需要，一線城市上海中止集中出讓的首批36宗商品住宅地塊，月内僅出讓4宗住宅地塊，成交總價44.2億元。

值得注意的是，月内上海董家渡區域還出讓1宗商用地塊，成交地價高達135億元，由上海南灘城市建設發展有限公司聯合上海濱和城市建設發展有限公司底價摘得，折合樓面價49126元/平方米。穿透股權背後，上述兩家拿地主體均有上海地産參股。

二線城市是月内土地成交的主力城市，尤其是武漢、成都、合肥、福州、重慶以及廈門6個二線城市集中供地，在上月基數低的影響下，拉動期内二線城市成交建面環比大增190.6%。

由于大部分城市土地成交規模較低，僅有成都成交建面超過300萬平方米，二三城市成交建面不及去年同期水平，同比減少41.3%、66%。不過由于二線城市土地出讓質量提高，成交樓面價上升，成交總價反而同比微漲6.2%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

以住宅用地成交總價來看，報告期内合肥、廈門、武漢、重慶以及福州5個集中供地城市名列前茅，成交總價分别是189.6億元、153.7億元、84億元、74.4億元以及72億元。

數據來源：觀點指數整理

從涉宅用地成交總價數據來看，期内10宗大額成交地塊主要位于廈門與武漢，其中包括武漢3宗，廈門3宗，佛山、紹興、福州以及成都各1宗。

從拿地企業來看，建發房産競得上述廈門以及福州共4宗大額地塊，涉及金額達121.7億元。

其中，成交價格最高的是佛山大良街道雲近東區東樂路以南，桂峰路以東地塊，由華潤置地38.6億元底價競得，成交樓面價8221元/平方米。

該地塊總建築面積50.6萬平方米，分為五區分别開發。根據出讓文件，競得人須在項目地塊内建設12萬平方米以上的購物中心，且購物中心自持期限要求不低于20年；須整體确權、不得分割銷售。

佳兆業與招商蛇口、長城資産合作，深圳光明舊改以保留提升為主

來源：觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至3月14日，7家企業在城市更新業務上有新動态，鵬瑞集團、匯銀投資分别中標深圳寶安區西鄉街道城市更新項目，華潤置地、平安保險集團以及廣州開發區投資集團三方聯合體确定為廣州黃埔區新溪村舊村改造項目的實施主體。

綠景中國旗下的白石洲項目一期01-08地塊土地使用權出讓金8.09億元已經完成繳納，預計即将取得地塊土地使用權證；保利廣州冼村融資區規劃也已出爐，将建1棟商業中心、3棟辦公樓及3棟超高層住宅。佳兆業、華南城分别與中鐵五局、深規院簽約，就城市更新項目開展合作。

值得注意的是，近日，佳兆業與招商蛇口、長城資産簽署戰略合作協議，三方将考慮建立合資公司，並以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，不斷将成熟項目置入三方合作平台。

政策方面，深圳市光明區城市更新和土地整備局發布《光明區城市更新和土地整備"十四五"規劃（征求意見稿）》，規劃期内城市更新和土地整備實施規模不少于10.55平方公里，市場自主申報以M0為主導功能的拆除重建類更新單元計劃規模不超過27.5公頃。且要求堅持"留改拆"並舉，以保留提升為主，除違法建築和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建築外，不大規模、成片集中拆除現狀建築。

這跟3月中旬廣東省人民政府發布的2022年省《政府工作報告》提到的，以繡花功夫、更多采用微改造方式推進城市更新的要求相一致。

這也意味着在未來實施城市更新行動中，堅持保護優先，促進有機更新，避免大拆大建，改造企業将更多通過生态修復、環境景觀塑造與建築留、改、拆等，守住城市更新底線。