物企年報季透視｜2022四月物業服務發展報告

觀點指數 4月年報季結束，上市物企已基本完成業績披露。整體來看，盡管2021年地産行業並不太平，但絕大多數物企還是在逆境下交出了令市場滿意的答卷。

除此之外，物企上市進度多有更新。

4月1日，行業巨頭萬物雲終于向港交所遞交了招股書；蘇新美好生活則于4月4日對招股書進行了更新；4月13日，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司于港交所通過聆訊，預計于4月29日挂牌。

而據證監會資料顯示，中湘美好城市運營赴港IPO進度也已進入"接收材料"階段，其成立于2016年，運營大股東為湖南建工集團有限公司。

項目拓展方面，報告期内招商積余在大學園區物業方面尤為活躍，連續中標中國地質大學（北京）等多家大學的物業服務項目，繼續擴大其在非住領域的優勢。除此之外，招商積余還于4月14日公告退還天津經開區項目地塊使用權，進一步推進其輕重資産分離的進程。

萬物雲旗下萬物梁行亦與兩家企業達成了戰略合作協議，並為其提供IFM設施管理服務。

年報季收尾，業績高速成長 

截至目前，上市物業企業2021年年報已基本披露完畢。在目前規模為王的行業擴張邏輯下，上市物企營收及利潤普遍快速增長，其中保利物業和招商積余兩家國企營收突破100億元人民币，擠進百億俱樂部，目前營收達百億的上市物企已有5家，除新晉的保利物業和招商積余外，還有碧桂園服務、雅生活服務以及綠城服務。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

據觀點指數統計，目前港股已公布業績的49家物業企業總營收為1647億元，平均增速為43%，與去年同期保持一致。

其中，碧桂園服務以288.43億元總營收遙遙領先，同比增長84.33%。營收增速漲幅最高的則是合景悠活，為114.57%。二者高速增長均是受益于物業管理闆塊業務的持續盈利，以及大量收並購動作帶來的收益。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

項目規模方面，碧桂園服務合約面積年内突破15億平米，成為當之無愧的行業龍頭。在管面積則達到8.5億平米，去年新增部分為3.88億平方米，其中2.78億平方米來自收並購，占比72%；合景悠活同樣依托多筆大型收並購以小吞大實現規模數倍擴張，管理面積增幅高達395.4%。

除此之外，上市物企中已有15家管理面積突破1億平方米，增長來源主要是依托地産母公司、市場外拓、對外合作、戰略收購等。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

收入結構方面，2021年物業企業在增值服務領域的深度挖掘同樣卓有成效，已公布業績的上市物企其社區增值服務收入在總營收中的占比均值較2020年同期增加約3.9%，非社區增值服務占比則增加2.4%。

社區增值服務業務類型多樣，毛利率較高，是物企改善毛利率指標的關鍵。2021年，碧桂園服務社區增值服務收入超越綠城服務躍居第一，達33.28億元。金科服務2021年也在社區增值服務方面持續推進，收入增速最快，高達566.0%，主流物企2021年增值服務增速普遍超過50%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

毛利率方面，今年物企毛利率普遍下行，全年毛利率平均值由30.83%降至30.21%，其中碧桂園服務降幅超3個百分點，僅華潤萬象生活與保利物業等少數物企實現毛利率微增，毛利率下降原因除人力行政成本上升的壓力外，疫情和稅收減免政策的退位是主要原因。

另外值得一提的是，新大正于4月18日公布了2022年第一季度業績，實現營業收入6.11億元，同比增長43.37%；歸屬于上市公司股東的淨利潤4298.39萬元，同比增長19.89%。

過去一年，上市物企承受了來自宏觀經濟及地産行業增速下滑帶來的壓力，同時大量物企被收購兼並，但更多物業企業普遍在營收利潤以及管理規模等方面表現亮眼，實現了行業規模的快速擴張以及多種類型業務的齊頭並進。

萬物雲終遞表，資本市場穩定維繫

4月1日，萬物雲空間科技服務股份有限公司向港交所正式遞交了上市申請，終于向IPO發起了最後的沖鋒。

萬物雲主要業務分三塊，分别是社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務以及AloT及BPasS解決方案服務。其中，社區空間居住消費服務占大頭，2021年的營收占比為55.5%；而萬物雲主推的科技屬性體現的AloT及BPasS解決方案服務業務2021年營收占比僅有7.8%。

招股書顯示，萬物雲2021年淨利潤為17.14元，若想達到此前期望的千億港元市值，需要達到58倍市盈率，以目前行業估值水平來看，存在較大的難度。

目前萬物雲和碧桂園服務合約面積均突破10億平方米，為物管行業内兩大巨頭。

碧桂園服務于2018年6月赴港上市，上市後發展飛速。無論規模或是盈利能力，目前萬物雲的各類指標稍顯落後。同時，在獨立性上，萬物雲與關聯方萬科在業務上的關繫也更為緊密。值得一提的是，二者股權關繫亦有分别，碧桂園服務與碧桂園之間為兄弟公司，而萬科與萬物雲之間為母子公司。

此外，萬物雲還在遞表前經歷了輪番的股東套現離場，其中博裕資本套現近70億，58同城套現近20億，早前與碧桂園服務達成換股交易的陽光城，持股比例也由4.8%縮水至1.91%。據萬物雲招股書，2021年10月29日，陽光城全資子公司海南慧優轉讓了萬物雲3060.2萬股股份，占萬物雲2.91%的股權，該筆交易為陽光城套現30.5億元。

早年，物管企業曾備受資本追捧，碧桂園服務借股價高位，進行多次配股募資，為上市後多次大手筆收購提供了大量彈藥，得以實現規模的迅速擴張。不難看出，若以追求高估值為目標，目前萬物雲實質已錯過最佳上市時機。

在港股資本市場方面，近期物管闆塊企業陸續公布的亮眼業績為資本市場注入了一劑強心劑。報告期内，恒生物業服務及管理指數跑赢大盤恒生指數1.51個百分點，和過去數月劣于大盤的連續大幅下跌相比，有一定回暖。

數據來源：Wind，觀點指數整理

個股方面，報告期内漲幅最高為寶龍商業和3月末新上市的力高健康生活，分别錄得60.6%與20.5%股價增長；跌幅最大為融創服務與時代鄰里，分别20.7%與18.1%。

宏觀層面來看，房地産市場整體仍延續弱勢。近期地産及物管政策持續釋放積極信号，後續地産築底有望推升物管增長确定性，疊加物企第三方在管面積占比提升、二手住宅與公建等存量業态深入探索、社區增值等多元業務發展，将有助于物企進一步降低對開發商的依賴，主流企業的業績仍有保障，行業在資本市場仍有優質前景。

新希望服務首並購，市場喧嚣漸退

去年5月上市登陸港交所的新希望服務進行了第一筆並購交易。

4月11日晚間，新希望服務控股有限公司披露公告表示，拟收購目標公司成都明宇環球商業管理有限公司51%的股權，目標公司明宇環球商管是明宇商服的主要運營附屬公司。

明宇商服曾兩度赴港遞表，最終並未能順利上市，管理面積為343萬平方米。該企業並非傳統的住宅物管公司，脫胎于深耕酒店産業的明宇集團，總部位于四川，專業聚焦中高端寫字樓、多功能商業綜合體等高端商務不動産的運營管理，是國内首家從事高星級酒店後線運營集成服務的專業化企業。

截至2021年12月31日，明宇環球商管擁有人應占溢利約3574.2萬元。以此計算，新希望服務1.8億元收購明宇商服51%股權的市盈率約為9.88倍；而2021年物管行業進行收並購的平均市盈率約為13倍，以9.88倍PE的價格收購一家商管性質的物業企業應屬劃算，對新希望服務相對薄弱的商業闆塊也有一定程度的補全。

值得注意的是，今年年初達成物管行業的幾筆大型收並購交易價格與去年的相比，亦均有明顯降低。在資本市場對物業企業估值回歸理性的當下，並購市場的交易價格也相信會繼續回歸理性。