頭部擴張與混合辦公潮起 | 2022四月辦公空間服務發展報告

觀點指數 報告期内，部分頭部企業在項目新增簽約上有所收獲。優客工場為代表的4個企業實現規模擴張，其中優客工場繼續在大體量項目獲取上發力，版圖再添産業園改造項目。

開業項目的新增供應上，展現出一線城市集中高的特點。其中深圳布局項目占比最高，具備良好的創業和政策環境是原因之一。

對比上月，全國重點城市（一線城市+部分二線城市）每個辦公空間平均租金下降約7.5%，平均每個辦公空間提供的工位數下降4%，而項目平均面積則相差不大，市場還是處于相對穩定的狀态。

混合辦公熱度下，不少企業已經或開始進行相關項目的打造，未來有望在市場需求帶動下，在租賃去化上實現突破。

企業簽約環比上升，産業園改造受關注

當下，辦公空間行業快速擴張的發展時期不再，逐步踏入了穩步增長和精細化運營提升的階段。期内，部分樣本企業繼續實現了穩步擴張，均為辦公空間領域的頭部企業。

樣本企業中，以優客工場代表的5個頭部企業有11個新項目簽約，而上月同期為3個樣本企業簽約8個項目，新增項目數量均環比上升。

數據來源：觀點指數整理

優客工場活躍度最高，延續上月趨勢，本月簽約項目數量和面積也均為最多。期内新增4個項目，面積達23900平方米，其中輕資産輸出品牌大然淩一貢獻3個項目。

報告期内，優客工場新增運營托管新項目東莞得康醫療·優客工場，合作面積共20000平米，擁有近3000個工位，為期内唯一一個面積過萬的大體量項目。體量較大主要是由于該項目原為東莞得康醫療制品有限公司的辦公廠房，由老舊工業園的改造提升而來。

官方數據顯示，優客工場在2021年新增了11個逾萬平米項目，簽約的大體量項目中，産業園項目是其中的重要組成部分。2022年至今，優客工場新增簽約項目中，産業園類項目占比接近三成。

這種通過改造運營存量物業，為合作方提供運營管理委托服務，挖掘存量空間的商業價值的方式，成為優客工場的發力重點之一。據了解，優客工場的傳統商業改造項目中，有老舊服裝貿易城、傳統家具賣場、舊工業廠房、百年歷史街區等各種資産類别。

此外，優客工場輕資産輸出模式也為大體量項目的獲取創造了條件，能以較低成本獲取項目運營，而優客工場目前的業務結構中，輕資産占比較大。财報數據顯示，2021年三季度，優客工場輕資産項目數量達到165個，布局54個城市，管理面積50.2萬平方米，營收2180萬元，占其空間業務收入約22.24%。輕資産規模上，預計2021年底的輕資産項目占比将提升到75%左右。

新增項目城市布局上，樣本企業均以此前已布局的優勢城市為主，部分也在外拓新城市。

辦伴新簽約項目DPLUS徐家匯聯峰匯商務空間位于大本營上海，基于企業對市場的熟悉度高，後續運營難度相對較小。但在具體城市區域上，未有産品線項目布局的區域核心地段成為首選，該項目也是DPLUS産品線即獨立精裝小戶型辦公空間在徐匯區落地的首個項目。

而優客工場期内新增項目布局，兼顧不同城市能級之余，也着力挖掘未布局城市，如期内簽約的銀川光耀中心·優客工場。

目前，市場上的辦公空間企業在區域和城市選擇上，主要集中于東部地區的一二線城市。而優客工場則更為注重全國化均衡布局，下沉趨勢更為明顯。主要是由于目前優客工場已經在一二線城市完成全面布局，下一步将重點更多放在下沉市場的三四線城市。

新簽銀川項目前，西北區域就已進駐了西安、太原、烏魯木齊等7個城市，擁有近20個項目，其中萬平米級的大體量項目就達5個。

此外，創富港、BEEPLUS和夢想加新簽項目均位于主要布局城市，主要出于市場熟悉度以及鞏固現有布局等原因，城市深耕是其期内的主要發展方式。

新增供應面積超兩萬，一線城市集中度高

數據來源：觀點指數整理

期内新開業項目主要由創富港、優客工場、夢想加以及辦伴貢獻，合計開業8個項目，總面積約25500平方米。相比上月的3個企業開出4個項目，項目數量實現環比上升。

其中，創富港在新增供應方面表現突出，今年以來每月均有新項目開出，期内開業4個項目，在管規模穩步提升。截至2022年4月，創富港共享辦公已設立230+空間，遍布北京、上海、廣州、深圳、杭州、甯波、成都、長沙、香港全國9大城市，運營空間面積超30萬平方米。

夢想加月内雖僅有一個項目開業，但面積達9000平方米，屬于較大體量項目。該項目位于此前尚未有項目的重慶，豐富了夢想加的城市版圖，全國布局增加至9城。

以上新開業項目雖然面積不大，但城市分布上集中于一線城市，占比75%，集中度較高，其中深圳更是占到3個項目。這主要是因為辦公空間企業服務的客戶中，創業型小微企業占到較大部分，而深圳是一線城市中創業活躍度最高的城市。

官網數據顯示，2021年底，深圳市場主體達380.4萬戶，市場主體活躍度達75.8%，總量和創業密度繼續穩居全國第一，因此不少辦公企業選擇将深圳作為布局重點。 

如創富港，其辦公空間項目客戶群體主要是大中小微企業和初創團隊，這類企業尤要注意對成本的把控。據《2021年中國小微企業發展指數報告》數據顯示，租金、員工薪酬分别占小微企業經營成本的74.0%、67.9%，成為維持小微企業經營的重要壓力源。

因此在選址方面，創富港主要瞄準位于一線城市核心區域的物業，後續通過空間再造，讓創業型小微企業用更低成本的方式獲得更優質的辦公場地。

重點城市辦公租賃成本下降，企業擴張注重區域産業結構

報告期内，據觀點指數觀察，全國重點城市（一線城市+部分二線城市）每個辦公空間平均租金為1348元/人/月，平均每個辦公空間提供約457個工位，平均每個辦公空間面積約為4795平方米。

相比上月，平均租金下降約7.5%，平均每個辦公空間提供的工位數下降4%，而項目平均面積則相差不大，市場還是處于相對穩定的狀态。

數據來源：觀點指數整理

穩定的市場環境也給企業的發展奠基了基礎，不少樣本企業期内實現新增簽約，或者現有項目的入市。

與此同時，觀點指數也關注到部分樣本企業新簽約或新開業項目所在的區域，大多具備政策扶持和較好産業前景等優勢條件。産業結構上，除高新技術、金融機構等傳統需求行業外，還有數字經濟、電子商務等新興産業。

來源：觀點指數整理

未來随着産業發展，相關租賃需求也會持續增加，将為企業項目發展帶來更多具有潛力的優質客戶。反之，這類辦公空間服務企業的入駐也能助力區域辦公環境的優化。

樣本企業積極推動混合辦公發展

近期，混合辦公的讨論度高漲，不少認為這種方式能使人們能根據公司政策，選擇自己高效的工作地點及時間，在家庭和辦公室之間取得平衡。

今年2月14日，在線旅遊公司攜程集團宣布将在全公司推行混合辦公制度。自3月1日起，每周三、周五，公司各事業部、職能部門可根據實際需求自行選擇辦公地點，實行或逐步推行1至2天的混合辦公。

此外，在今年3月召開的第十三屆全國人大會議上，有人大代表也提出了《關于推廣"3+2"混合辦公模式的建議》，認為"3+2"混合辦公制的推廣是企業、員工和社會的多赢，建議從法律制度層面保障和支持混合辦公模式的落實。

據觀點指數觀察，以雷格斯、優客工場等為代表的樣本企業，對混合辦公發展均持積極态度，正在積極推動相關業務發展，以期後續對接市場方面的需求。

來源：企業官微，觀點指數整理

一定程度上，混合辦公與當下辦公空間推崇的靈活辦公契合度非常高。此外，據行業調查顯示，許多跨國企業計劃将辦公空間的面積降低30%-70%，並正致力于通過混合辦公策略提高工作的靈活性，這都展現了混合辦公未來的可能性。

對租賃企業而言，混合辦公模式能減少用于租賃辦公空間的支出。以雷格斯為例，其租期最短可按小時，人數最少可從1人計算，租賃模式靈活且人性化，企業還可根據規模随時進行調整。但與此同時，混合辦公也有提高企業溝通和管理成本的風險，以及工作和生活邊界不清晰等潛在問題。

整體而言，目前混合辦公仍處于一個興起階段，如若與靈活辦公良好結合，無疑為辦公空間企業的發展提供了一個新機遇。