2022年1-4月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

關于房地産企業銷售表現研究成果指標體繫更新說明：

觀點指數研究院長期跟進研究地産行業市場發展與企業個體成長，在當前行業變化之下，權益銷售更能反映房企的真實銷售水平和回款金額，也貼合當前房企由注重發展規模到注重發展質量的趨勢。因此房地産企業權益銷售金額表現成為銷售表現研究成果的最關鍵測評指標。

樓市修復進度延緩，前100房企累計權益銷售同比降52.8%

多地持續釋放樓市寬松政策，但由于市場預期與疫情等因素，樓市銷售修復進度有所延緩。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數發布的"2022年1-4月房地産企業銷售表現"研究報告顯示，1-4月前100房企實現權益總銷售金額14814億元，同比減少52.8%，降幅擴大4.3個百分點。

4月前100房企實現權益總銷售金額3475億元，環比減少10.9%，同比減少63%。

數據來源：觀點指數整理

從整體銷售情況來看，1-4月前100房企銷售區間分布往尾部靠攏。52家房企權益銷售金額位于100億元以下，較去年同期增加33家。另外，僅有1家房企權益銷售金額突破1000億元，較去年同期減少5家。

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聚焦頭部房企，前20房企1-4月錄得權益銷售金額同比減少44.9%，單月錄得權益銷售金額同比減少54.2%，環比減少21.6%。14家即70%的頭部房企累計權益銷售同比降幅超過40%。

從銷售表現來看，盡管多地釋放購房利好政策，但短期沒有完全扭轉，當前樓市還暫時處于調整過程中。接下來的5-6月或将迎來邊際改善，房企需要準備推售貨值，加大供應力度和促進銷售回款。

等待小陽春：商品房銷售量價齊跌，開發投資、開竣工走弱

國家統計局數據顯示，2022年1-3月，全國商品房銷售金額為29655億元，累計同比減少22.7%；全國商品房銷售面積為31046萬平方米，累計同比減少13.8%；商品房銷售均價為9552元/平方米，同比下降10.3%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

單月來看，全國商品房銷售金額為14196億元，同比減少26.2%；全國商品房銷售面積為15343萬平方米，同比減少17.7%；單月商品房均價為9252元/平方米，同比下降10.3%。

第一季度全國商品房銷售金額的下降主要有以下原因：上海等城市疫情復發，影響當地與周邊區域的樓市銷售；由于疫情和市場環境等原因，潛在的購房者預期未來收入下降，消費信心轉弱。

另一方面，商品房銷售價格與銷售體量同比下跌，這表明在市場購房需求減弱以及回籠資金訴求增強的雙重因素推動下，房企降價促銷行為在逐漸增多。

目前多個城市出台了降低首付比例、降低房貸利率、放松限購限貸等樓市寬松政策，預計未來市場将逐漸復蘇，5-6月可能迎來樓市小陽春。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

投資端上，1-3月全國完成房地産開發投資27765億元，同比增長0.7%，增速較1-2月下降3個百分點；單月房地産開發投資13266億元，環比減少8.5%，同比減少2.4%。

1-3月累計土地購置面積1339萬平方米，同比下降41.8%，土地成交價款672億元，同比下降16.9%。單月土地購置面積501萬平方米，環比下降40.2%，同比下降41%；土地成交價款303億元，環比下降17.9%，同比下降0.9%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開竣工方面，1-3月房屋累計新開工面積29838平方米，同比減少17.5%，降幅較1-2月下擴大5.3個百分點；單月新開工面積14871萬平方米，環比減少0.6%，同比減少22.2%。

竣工方面，1-3月房屋累計竣工面積16929萬平方米，同比下降11.5%，降幅較1-2月擴大1.7個百分點；單月竣工面積為4730萬平方米，環比減少61.2%，同比下降15.5%。

3月部分城市進行年内首輪集中供地，土地成交觸底回暖，考慮到4月依舊有一部分城市土地集中出讓，土地市場回暖趨勢或将延續。

由于當前房企拿地意願較弱，新開工面積持續下降；資金承壓下房企施工進度減緩，竣工面積數據表現較弱，出現同比兩位數的下滑。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

到位資金方面，1-3月房企到位資金38159億元，同比下降19.6%，降幅較1-2月擴大1.9個百分點。3月到位資金為13106億元，環比下降48.2%，同比下降23%，其中國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款同比增速分别為-23.5%、-11.6%、-4.8%、-31%和-18.8%。

樓市銷售的不景氣以及信用偏弱、房企融資縮減等因素影響下，房企當前的資金狀況依舊嚴峻。雖然今年以來金融端寬松政策持續推出，但釋放的流動主要惠及頭部優質房企，距離傳導至整個行業可能還需要一段時間。

年報季觀察：增收不增利明顯，對收並購持謹慎态度

截至4月底，多家房企已經發布經/未經審核财報，向市場匯報2021年經營情況和業績亮點。

觀點指數選取了行業内46家重點房企作為觀察樣本，對營收、淨利潤等财務數據進行分析。

數據來源：Wind，觀點指數整理

營收方面， 46家重點房企2021年錄得營收總額為50868億元，同比增長15.1%，營收增幅區間為-31.1%至68.2%，中位數為15.5%。其中，36家樣本房企實現營收同比正增長。

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淨利潤方面，46家重點房企2021年錄得淨利潤總額為4288億元，同比減少17.2%，淨利潤增幅區間為-195.6%至74.3%，中位數為-16.6%。其中，30家樣本房企淨利潤錄得同比下降。

盡管2021年多家房企結轉面積增加、營收增長，但普遍出現增收不增利的現象，主要原因是過去幾年房企高溢價拿地以及區域樓市價格調控，結轉毛利率降低；以及今年房企根據樓市價格表現，增加計提資産減值損失。

數據來源：Wind，觀點指數整理

數據顯示，46家重點房企2021年平均毛利率為19.4%，較2020年減少4.2個百分點，降至近5年來的低點。

數據來源：Wind，觀點指數整理

對比來看，2021年華僑城、合生創展、富力地産以及金地集團毛利率降幅較大，同比下降23.7、20.7、17.2、11.7個百分點。

數據來源：Wind，觀點指數整理

資産減值損失方面，出于謹慎原則，多家房企根據當前市場價格，加大資産減值計提數額。例如新城控股、萬科、招商蛇口以及華僑城4家房企2021年計提資産減值損失48.4億元、35.1億元、33.9億元以及21.2億元，同比增長202.9%、77.4%、31.9%以及150.1%。

值得注意的是，在計提足額的資産減值損失以及強調拿地利潤標準之後，多家房企對外表示，未來幾年毛利率将企穩回升，增收不增利的情況或将得到改善。

收並購是當前的熱門話題，業績會上，多家已獲取收並購融資額度的房企紛紛發表對收並購的看法以及未來計劃。

來源：房企業績會，觀點指數整理

從相關表述來看，房企普遍對收並購持謹慎态度，並不會在獲取融資額度後馬上進行大肆收購。

其中，龍湖集團表示堅持生意邏輯，不會刻意收並購。招商蛇口則表示對比收並購項目與招拍挂土地的利潤率、風險等指標，擇優選擇。

值得注意的是，招商蛇口提到，經歷去年下半年土地市場低迷表現，地方政府推出一些優質地塊，回報率相對較高且确定。例如合肥年内首次集中供地19宗，15宗達封頂價進入競品質階段，其中包含濱江和經開等熱門闆塊地塊。招商蛇口參與其中9宗地塊競品質階段，但由于競争房企過多，内卷嚴重，最終未能斬獲任何一宗心儀地塊。

對收並購有意向的房企亦在業績會上闡述項目選擇標準，整體來看，更傾向項目端而非平台股權端的收並購，更着重合作項目而非第三方項目的收並購，更關注並購項目負債、利潤以及股東歷史問題等經營性和合規性指標。

近期在並購市場上表現活躍的美的置業（自去年第四季度至今已經完成13個項目收並購）明确表示，目前收並購主要着眼于合作項目，而且針對出險合作方的項目收並購一定要有折價。

此外美的置業還将此次並購窗口作為調倉的重要時機，主要方向是提升項目布局城市能級，比如近期收購合作方南京、長沙、重慶、天津等高量級城市項目股權，並退出廣西柳州、湖南嶽陽等低量級城市項目。