積極信号與樓市回溫 | 2022五月深圳房地産市場報告

觀點指數 深圳2022年首次集中供地以平均15%的高溢價率結束，人才安居集團、華潤、萬科等企業在此次土拍中表現亮眼。此外，中海、招商、華發等企業參與其中，土地端釋放出積極的市場信号。

市場端住宅批準預售回暖，鴻荣源4月取證近2.5千套，引領市場回暖，鴻荣源尚璟公館、星河荣禦等項目取得較好的銷售業績。同時，二手商品住宅成交開始復蘇，4月網簽達到今年單月網簽最高記錄。

随着“因城施策”穩樓市、五一假期、端午假期等利好因素到來，深圳房地産市場有望“破局”，熱度逐漸回升。

住宅取證回暖，二季度計劃批售住宅超1.4萬套

日前，深圳市住房和建設局公布了深圳市2022年二季度計劃預售的住宅及商務公寓項目情況。根據公告，二季度計劃預售的住宅項目有29個，合計供應14520套，供應面積145.89萬平方米。

此外，計劃預售商務公寓項目8個，合計供應4530套，供應面積29.06萬平方米。

回望一季度，住宅計劃供應套數為6565套，但包括安居房在内住宅實際供應套數僅為2610套，由于銷售低景氣度持續、疫情沖擊等影響，實際供應數量與計劃之間有很大的差距。

進入二季度，随着“因城施策”穩樓市、五一假期、端午假期等利好因素的到來，深圳住宅預售取證預計會有所好轉。

從最新的情況來看，4月單月住宅批準預售規模已高于一季度總和，二季度有望迎來更多新盤，福田海德園、寶安招商雍和府、深鐵璟城等項目均在入市計劃内。

萬科、人才安居摘最貴地塊，集中供地全部頂價成交

4月29日，深圳2022年首次宅地集中供應結束，8宗挂牌地塊全部頂價成交，其中5宗地塊的成交價格、自持面積雙封頂，最終搖号成交。此次集中供地出讓地塊總成交金額為193.3億元，溢價率15%，出讓總建面107.1萬平方米。

從成交結果來看，國資包攬了本次出讓的全部地塊，除華潤置地和萬科外，其他企業均為深圳的地方國資。

人才安居集團分别聯合萬科、深業、龍崗城投拿下3宗地塊，是本次集中供地中收獲最大的企業。其中，與萬科共同競得的寶安區新安街道地塊是本次出讓總價最高的地塊，減去政策性房源面積後樓面地價為50667元/平方米，該地塊毛坯普通商品住房銷售限價（均價）為 87494元/平方米。

華潤包攬光明區兩宗地塊，總地價41.31億元。據觀察，目前華潤置地在售項目主要位于南山區、羅湖區和坪山區，近期華潤置地補倉選擇的區域都在前述區域之外，如去年二批次斬獲的是寶安區福海街道的一宗地塊，而今年首次加倉深圳則選擇了光明區。

值得注意的是，此次集中供地吸引了約20家房企參與競拍，中海、招商、華發等企業也有參與報價，總體來看此次深圳集中供地的熱度較高，為市場未來的發展帶來了積極預期。

市場回暖，鴻荣源領銜批售

疫情過後，4月深圳房地産市場有所回溫，疊加政策環境松動、暖風頻吹，不少企業應聲而動，打破新房市場持續已久的冷清狀态。同時，二手房成交呈現復蘇狀态，剛改需求為主導。

根據深圳市房地産信息平台數據，4月深圳新建商品住宅網簽2851套，環比減少5.8%；網簽面積29.35萬平方米，環比下降9.5%，同比下降16.9%。網簽面積前三位的區域依次是南山區、龍華區和光明區。

數據來源：深圳市房地産信息平台、觀點指數整理

據觀點指數監測，4月深圳全市新批預售商品住房項目7個，批售套數5539套，新批供應面積46.34萬平方米，其中5個項目供應普通商品住房，1個項目供應安居房，為天和南苑項目，1個項目供應産業配套宿舍，為星展廣場項目。

其中鴻荣源4月商品住房新批預售表現亮眼，3個項目合計取證2478套，占據普通商品住房新批預售的大部分份額。

由于4月深圳新批預售商品住房明顯回暖，而網簽維持平穩，全市新建商品住宅去化周期上升。

截至4月末，深圳全市新建商品住房庫存面積255.58萬平方米，庫存套數25062套，去化周期為6.9個月，較上月小幅增加0.2個月。

二手房方面，深圳市房地産信息平台數據顯示，4月深圳二手商品住宅成交開始復蘇，網簽1860套，環比上升66.5%，目前是今年單月網簽的最高記錄；網簽面積17.63萬平方米，環比上升70.7%，同比下降59.9%，降幅收窄。

根據深房中協披露的數據，4月龍崗區、福田區二手房交易較為活躍，90至144平方米的剛改戶型需求提升；同時，房源挂牌量也有明顯上升，出售意願積極，但截至3月二手住宅成交價格指數仍在下降。

推盤量上升，中心城區暖意明顯

項目方面，4月新批準預售的5個普通商品住宅項目均已開盤，分别為龍華區的壹城時尚花園、鴻荣源博譽府，南山區的鴻荣源尚璟公館，坪山區的碧湖春天南花園和龍崗區的合正方州泓園，此外，寶安星河荣禦推出現售産品。

從意向登記情況來看，鴻荣源尚璟公館和星河荣禦意向登記認籌率較高，其他項目熱度相對低一些，反映出中心城區新房市場銷售回暖。

鴻荣源尚璟公館位于南山區南山科技園旁，是南頭闆塊目前比較稀缺的住宅産品，近期首次開盤推出441套59至82平方米的小戶型産品，意向登記認籌率約為125%，在同期開盤的項目中熱度較高，備案均價為8.95萬元/平方米。

另外，鴻荣源目前的在售項目有龍華壹城中心、鴻荣源博譽府，近期這兩個項目亦有新産品入市，但上述兩項目的取證規模較大，意向登記情況與新取證項目數量之間有較大差距，去化不太理想。

星河荣禦位于寶安區沙井街道，後者是深圳西部發展軸上的重要區域，是前海片區的輻射範圍，未來将重點打造文旅産業，因此星河荣禦項目熱度較高，此外，現房發售亦是其受到關注的原因之一。此次開盤推出139套89至125平方米的産品，備案均價5.2萬元/平方米，意向登記認籌率192%，去化達9成。