供地趨寬 城市分化 | 2022五月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，報告期内土地供應數量環比減少1210宗，同比減少4626宗；供應土地建面環比減少24.5%，同比減少54.5%；供應土地起始樓面價環比下降43.6%，同比下降44.7%。

期内集中供地城市減少，主要為北京、福州，供應建面出現環比回落。但是在出讓條件方面有所放松，包括北京供地沒有配建保障性租賃住房的硬性要求；福州配建安置型商品房地塊數量減少，回爐地塊起始價降低，限售價上升，提升競得企業獲利空間。

報告期内，100個重點城市成交土地數量環比減少925宗，同比減少2875宗；成交土地建面環比減少33.1%，同比減少59.8%；成交總價環比減少30.5%，同比減少70.6%；成交樓面均價環比增長3.9%，同比減少26.8%。

當前依舊處于地塊集中出讓的時點，期内共計6個試點城市進行集中供地，各城市土拍表現分化明顯，深圳出讓地塊全部頂價成交，杭州23宗出讓地塊觸及中止價進入一次性報價階段，但是天津、南京土拍則顯得冷清，流拍停牌率分别為80%、32%。

前50房企單月擴儲環比增162.9%，中海濱江拿地超150億

數據來源：觀點指數整理

觀點指數發布的“1-4月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，前50房企1-4月新增土地建築面積為4398萬平方米，同比減少70%。

報告期内，中海地産、龍湖集團與保利發展新增全口徑土地儲備分别為333.3萬、303.3萬以及270.6萬平方米，處于領先地位。

從單月拿地數據來看，4月處于集中供地的高峰期，期内前50房企投拓力度明顯增加，新增土地建築面積為1395.2萬平方米，環比增加162.9%，但對比去年同期減少72.2%，主要原因是去年試點城市供地量較多，而且房企的拿地積極性高。

單月拿地力度較大的房企包括中海地産、濱江集團、華潤置地、建發房産以及保利置業，拿地權益金額分别為153.4、151.7、77.1、72.5以及63.4億元。

其中，中海地産在成都、長沙、甯波、南京等多地進行拿地，濱江擴儲區域集中在杭州大本營，月内拿地數量高達11宗。

值得注意的是，截至4月底，20家房企新增貨值超過100億元。

土地供應回落，出讓條件趨向寬松

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，報告期内土地供應數量3827宗，環比減少1210宗，同比減少4626宗；供應土地規劃建築面積21444萬平方米，環比減少24.5%，同比減少54.5%；供應土地起始樓面價1165元/平方米，環比下降43.6%，同比下降44.7%。

住宅用地方面，報告期内100個重點城市供應住宅用地832宗，環比減少560宗，同比減少2147宗；供應土地規劃建築面積5257萬平方米，環比減少42.4%，同比減少77.7%；供應土地起始樓面價3528元/平方米，環比減少35.4%，同比減少3.3%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，報告期内僅有北京進行供地，此次為北京年内第二批集中供地，共推出17宗住宅用地，總用地面積約98萬平方米，建築規模約175萬平方米，總起始價約559.7億元。

北京此次依舊沿用限地價、限售價、禁馬甲等規則，達上限價後競現房銷售面積、競品質、搖号确定競得人。

值得注意的是，北京第二批集中供地首次提出建設“全齡友好社區”的要求，選取昌平區平西府、順義區福環和順義區薛大人莊3宗用地進行試點，競得人須從配套設施、室内空間等方面提出以适老性為主的建設要求。

報告期内，二線城市供應住宅用地118宗，供應土地建築面積為931萬平方米，環比減少71.5%，同比減少89.6%；供應起始樓面價為4483元/平方米，環比下降56.3%，同比下降33%。

福州、南昌以及合肥是期内的主要供地城市，其中福州為年内第二次集中供地，共推出19宗地塊（包含5宗回爐地塊），總起價136億元，将于5月26日-27日出讓。此次供地包含涉宅地14宗（含1宗租賃住房用地），總出讓面積55.8萬平方米，總建築面積82.1萬平方米，總起價125.6億元。

福州集中供地（除長樂地塊，采用限地價+控房價+搖号出讓）均采用 “限地價+控房價+競首期付款比例+搖号”的方式出讓。

報告期内，三線城市供應住宅用地555宗，供應土地建築面積為3565萬平方米，環比減少10.3%，同比減少55.9%；供應起始樓面價為2231元/平方米，環比下降25.7%，同比下降19%，主要供地城市包括菏澤、商丘、威海以及漳州等城市。

從土地供應體量來看，由于集中供地城市減少，供應建面出現環比回落。但是在出讓條件方面有所放松，包括北京供地沒有配建保障性租賃住房的硬性要求；福州配建安置型商品房地塊數量減少，回爐地塊起始價降低，限售價上升，競得企業獲利空間提升。

城市成交分化，深圳、杭州土拍火熱

成交方面，當前依舊處于地塊集中出讓的時點，期内共計6個試點城市進行集中供地，各城市土拍表現分化明顯。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體而言，報告期内100個重點城市成交土地數量2151宗，環比減少925宗，同比減少2875宗；成交土地規劃建築面積11731萬平方米，環比減少33.1%，同比減少59.8%；成交總價1699億元，環比減少30.5%，同比減少70.6%；成交樓面均價1448元/平方米，環比增長3.9%，同比減少26.8%。

住宅用地方面，報告期内100個重點城市成交住宅用地500宗，成交土地規劃建築面積3005萬平方米，環比減少30%，同比減少75%；成交總價1348億元，環比減少23.8%，同比減少73.1%；成交樓面均價4486元/平方米，環比增長8.9%，同比增長7.6%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，報告期内一線城市僅有深圳出讓土地，總共出讓8宗地塊，總出讓面積107.1萬平方米。此次深圳集中供地熱度極高，吸引了中海、招商、華發等近20房企參拍。最終8宗地塊全部頂價成交，總成交金額為193.3億元，溢價率15%，其中5宗地塊的成交價格、自持面積雙封頂，最終搖号成交。

一直以來，由于宅地供應數量稀少以及樓市去化表現良好，深圳土拍一直都保持火熱的态勢。此次深圳還調高光明鳳凰、光明玉塘等地塊限售價，直接增加房企未來利潤空間，進而提高房企的拿地積極性。

杭州、甯波、南京、長沙、天津5個二線城市集中出讓地塊，雖然整體出讓體量不及上月，但個别城市如杭州土拍表現亮眼，60宗涉住宅地塊成交59宗，成交總價827億元，平均溢價率6.4%。其中，23宗出讓地塊觸及中止價進入一次性報價階段。

相比之下，天津、南京土拍則顯得冷清，具體而言，天津市首輪集中供地共30宗地塊，僅成交6宗土地、9宗流拍、15宗停牌，成交總金額43.5億元，出讓土地面積48.6萬平方米；南京出讓19宗地塊，6宗流拍，13宗成交，其中7宗底價成交，成交總價191億元，溢價率4.53%。

三線城市土地成交總量保持平穩，價格小有回升，主要是桐鄉、溧陽、湖州等部分長三角三線城市較高土地成交價格推動。

整體上看，當前土拍市場分化明顯，熱門城市、熱門區域以及政府讓利程度是影響企業拿地的重要因素。由于樓市價格面臨下行壓力，企業在甄選土地項目上将愈發嚴苛，利潤空間大的地塊争搶激烈，而冷門區域地塊則無人問津。

數據來源：Wind，觀點指數整理

以住宅用地成交總價來看，報告期内杭州、甯波、深圳、南京以及長沙5個城市名列前茅，成交總價分别是828億元、265億元、193.3億元、191.5億元以及173.9億元。

數據來源：觀點指數整理

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊主要位于杭州與深圳等地，包括杭州4宗，深圳2宗，東莞、成甯波以及長沙各1宗，競得人以央企國企為主。

成交價格最高的是深圳寶安區新安街道地塊，由萬科與深圳人才安居集團以70.5億元+競自持26000萬平方米保障性租賃住房面積競得，成交樓面價32709元/平方米。

該地塊建築面積約21.6萬平方米，用途為二類居住用地+道路用地，住宅部分拟建設普通商品住房和保障性租賃住房，初始建設的保障性租賃住房面積為1.91萬平方米，普通商品住房銷售限價（均價）為87494元/平方米。

時代拟退廣州8個舊改，荔灣實行復建資金監管新政

數據來源：Wind，觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至5月7日，6家企業在城市更新業務上有新動态，其中華潤置地、招商蛇口分别與深圳龍崗城投集團、新世界中國簽訂合作協議，就城市更新等領域展開合作。

開發商與地方城投、資方的合作並不少見，尤其是在城市更新等大型項目上。華潤置地和招商蛇口具備強大的開發運營能力，而深圳龍崗城投集團提供項目資源，新世界中國投入發展資金。通過合作方的比較優勢，能夠加快項目進程，同時提高資源利用效率與分散風險。

報告期内，時代中國向廣州市政府發文懇請退出從化區（1個）、增城區（2個）、黃埔區（5個）共計8個舊改項目，並歸還20.1億元的履約保證金及前期資金投入。時代中國表示，上述，希望通過退出的方式歸還資金纾困。

由于當前融資渠道受限，項目銷售回款顯著下滑，以及舊改項目沉澱大量資金等因素，舊改實施房企容易出現現金流階段性緊張。

例如佳兆業第一季度出現了未按時支付廣州海珠石溪村承租物業租金及相關費用的情況，在經過溝通之後，相關費用已于4月20日結清，石溪聯社發文聲明改造合作企業並未並更，項目正在有序推進。

此外，為确保石溪更新項目後續推進，石溪聯社要求佳兆業提交《石溪項目2022年度更新改造工作推進保障方案》。廣州荔灣區也實行舊村莊全面改造項目復建安置資金監管措施，要求合作方在資金監管賬戶繳存資金，金額不低于項目復建安置資金總額30%。

另外，保利發展公告宣布，經公司董事會審議，同意公司參與上海城市更新引導基金，持有有限合夥份額20億元。

上述引導基金募集規模為人民币100.02億元，用于投資上海中心城區舊改、區域開發更新等相關領域企業。引導基金原先由上海世博土地出資金額40億元，上海萬科、中交房地産、招商蛇口各出資20億元。此次保利發展入局，以20億元受讓上海世博持有的19.996%份額。

政策方面，重慶市規劃和自然資源局印發《重慶市城市更新規劃設計導則》，文件提到要堅持先規劃後建設，統籌整體與局部、近期與遠期、空間與政策的相互關繫；堅持保護優先，促進有機更新，避免大拆大建；建立負面清單，守住城市更新底線。

這跟住建部提出在實施城市更新行動中防止大拆大建的要求相一致。目前已有多個省份以及城市提出類似政策文件，城市更新條例愈發規範和完善。

值得一提的是，近期廣東省三舊改造協會與富力在廣州番禺石壁項目進行合作，三舊改造協會省級将為石壁項目提供理論和政策指導、包括歷史文化保護、投融資、産業導入、宣傳推廣等服務，打造舊改新標杆。