二次供地維穩 | 2022五月北京房地産市場報告

觀點指數 由于3月開盤的多個紅盤在4月集中網簽，報告期内，北京樓市新建住宅網簽明顯提升，新建住宅市場有所回暖，但市場仍存在較明顯的分化，二手市場則仍顯萎靡，同比環比雙降。

據觀點指數統計，4月北京新建住宅網簽6843套，較上月提升31.1%，存量住宅網簽14239套，同比下降28.5%，環比下降16.7%。

供應方面，報告期内共有21個期房項目取證，其中8個純新房項目，供應10707套房源。取證速度再加速，順義和錦華宸·悅境和昌平中海匯智里從拿地到取證僅45天。

土地方面，報告期内，北京挂牌了第二批集中供地的17宗宅地，總起始價559.7億元，競拍規則仍以高標準建設、競現房銷售面積、競政府産權占比、搖号為主，同時新增 “全齡友好社區”建設要求，選取了3宗地塊進行試點。

二批次挂牌，新增“全齡友好社區”

4月19日，北京第二批集中供地正式挂出，共17宗住宅用地，總用地面積約98萬平方米，建築規模約175萬平方米，總起始價約559.7億元。

17宗宅地中，主城區有11宗，占比超過6成，挂牌競價截止時間為5月24日，具體現場競價時間仍需等待公告。

競拍規則仍以高標準建設、競現房銷售面積、競政府産權占比、搖号為主，同時新增“全齡友好社區”建設要求，選取了昌平區平西府、順義區福環和順義區薛大人莊等3宗地塊進行試點。

數據來源：北京自規委、觀點指數整理

對比一批次集中供地，本批次挂牌數減少一宗，但建築規模及總起拍價略微放量。

對比去年集中供地，今年供應明顯減少，2021年北京三個批次集中供地共挂牌85宗地塊，總起拍價2737.8億元，今年第一二批次總挂牌35宗地塊，總起拍價1051.5億元，僅為去年的38.4%，土地供應的減少使得流拍率走低，目前土拍市場仍處于收縮狀态。

取證速度再刷新，市場偏好剛需

4月，北京新建住宅網簽套數環比上升31.1%，同比下降14.8%，存量住宅網簽套數環比下降16.7%，同比下降28.5%。

數據來源：北京住建委、觀點指數監測及整理

新建住宅網簽環比有所提升，但這主要是由于3月多個紅盤集中入市，帶動報告期内新建住宅網簽放量，永定府、學府里等3月入市的項目在4月集中網簽，這兩個項目都是較為熱門的共有産權商品房項目，網簽速度較快。

雖然報告期内網簽環比有所提升，但當前新房市場仍存在一定程度的分化，疊加零星疫情的擾動因素，市場仍處于恢復階段。

以二手住宅網簽數據為角度能更真實地觀察市場情況：4月存量住宅網簽套數環比下降16.7%，同比下降28.5%，同比環比皆降，購房情緒仍顯低迷。

供應方面，報告期内共有21個期房項目取證，其中8個純新房項目，供應10707套房源。

值得注意的是，北京預售證取證速度再度刷新，順義和錦華宸·悅境及昌平中海匯智里等兩個項目均為今年首批集中供地上獲取的項目，從拿地到取得預售許可證用時僅45天。

2022年2月16日，中海以32.6億元底價摘得昌平區中關村國家工程技術創新基地C-30地塊，項目容積率2.2，樓面價2.49萬/平方米，執行套内70/90，指導售價5萬/平方米，這是中海匯智里的前身。

中海将匯智里打造為剛需項目，主推60-120平方米1-4房，剛需定位在當前北京市場更易去化，項目于4月30日開盤，官方海報公布開盤當日案場認購金額20億，以貨值計算，當日去化30%的貨值。

此外，3月海澱開盤的兩個項目也體現出購房者目前的市場偏好，幸福里潤園及中海匯德里均為2021年第二批集中供地獲取的項目，兩個地塊相鄰並且相似度極高，同樣都是容積率1.5，限高30米，售價也均為8.9萬元/平方米。

中海匯德里主推75-125平方米剛需戶型産品，而幸福里潤園則主推109-147平方米改善戶型，在去化表現上，中海匯德里更勝一籌，開盤當日銷售便超50億元。

網簽速度提升，永定府領先

報告期内，項目網簽數據有所提升，套數過百的項目提升至4家。網簽金額第一仍為永定府，第二及第三分别為龍湖·雲璟及天恒·學院里。

數據來源：市場數據、觀點指數監測及整理

觀察網簽前十項目，網簽速度明顯加快，永定府、幸福里潤園、中海匯德里等多個項目均為3月取證開盤項目，天恒·學府里則在4月初進行開盤選房。

永定府位于東城東二環，均價8.9萬/平方米，離地鐵永定站僅50米，由于極高價格優勢，市場熱度較高，該項目在3月28-29日選房，項目全部售罄。

該項目月内網簽390套，銷售均價為8.9萬元/平方米，簽約金額33.5億元。

永定府地塊拿地至今已有5年，2017年8月華潤、碧桂園、招商以38.4億元摘得該地塊，溢價率近1%。

此前，永定府原屬于限競房項目，由于售價較低，後轉為共有産權商品房項目，天恒學府里也是同一批次“轉共”的項目。這兩個項目需要購房者符合一定的購買資格，具備共有産權購房資格的家庭優先購買，具備購房資格的無房家庭次之，最後才是其他符合購房條件的家庭。

天恒學府里月内網簽126套，網簽均價8.54萬元/平方米，成交金額9.84億元。

天恒學府里同樣位于海澱二環與三環之間，學院南路與交大東路交匯處，項目銷售均價85373元/平方米，項目同樣具有較強的一二手倒挂現象，2022年4月4日開盤選房，當日便全部售罄。