把握未來十年确定性 | 2022數字化運營白皮書

前言

未來的20年，房地産和相關行業将加速進入效率為王、管理紅利時代。面對後地産時代的諸多變化、未知、迷茫與不确定性，數字化至少将會在：企業内部效率優化、服務質量提升、商業模式創新、供應鍊重塑、數字化生态圈建設及占據主動權五個方面賦能乃至重塑行業。

展望未來，數字化建設程度的高低，将成為影響企業競争力強弱的核心因素，未能盡善者将面臨淘汰。

而作為數字化中的重要一環，數字化運營聚焦于地産産業鍊的後端，對資産持有運營和客戶全生命周期服務環節的提質增效、節能減排、産品服務豐富完善等發揮至關重要的作用，能夠助力企業在地産微利時代做好深耕。如果說過去房地産和相關行業是基于開發環節做“加法”，未來則是立足于運營和服務做“乘法”，不擅長利用數字化手段實現運營的企業将被行業抛下。

觀點指數研究院通過問卷、深度交流、線下調研的形式，旨在呈現當前房地産和相關行業的數字化運營真實現狀。我們發現以上行業不僅在數字化運營上積極行動，借助數字技術和手段更好地提升建築空間的自動化運營水平，而且已在主動進攻，擁抱變化，利用數字化運營的便利挖掘潛在需求，思考數字如何業務化，冀望以新的業務模式給行業帶來颠覆性發展。

觀點指數研究院

中國數字經濟的高速發展，催生了全新的商業模式和經濟形态。作為産業變革升級的強大新動能，數字化被視為創新驅動發展的重要力量。對于房地産行業而言，告别紅利時代，轉型升級迫在眉睫；把握數字化機遇，實現高質量可持續發展，既是政策與市場所趨，亦是企業未來發展的必要路徑。

作為數字化轉型的領導者，施耐德電氣認為數字化轉型是房地産行業的重要突圍路徑，不僅是打破發展慣性、應對環境變化的被動措施，更是把握時代風口、重塑核心競争力的主動作為。

數字化轉型無疑将帶來一場自上而下的企業變革。企業不僅要有能夠搶抓先機的前瞻性眼光，更要具備清晰的戰略規劃與轉型思路，才能少走彎路、有條不紊地推進數字化轉型。

目前，房地産行業在數字化轉型方面，仍無太多可參考的轉型範式或成功的轉型經驗。如何找準投入起點、如何構建數字化轉型的支撐體繫、如何尋求瓶頸的突破關口、如何衡量與評估成本效益，都讓衆多房企，尤其是中小型房企，在數字化轉型的道路上舉步維艱。

施耐德電氣深知，找到數字化轉型的正确路徑，並非某個獨立的企業或組織能夠完成。這不僅需要房地産行業學習與借鑒其他行業的成功轉型思路，也需要各房地産商、科技服務商等相關領域的共同探索與實踐。

有鑒于此，為了更好地助力中國房地産行業實現數字化轉型，施耐德電氣聯合觀點指數研究院深入了解當前房地産和相關行業數字化運營的現狀、痛點及路徑選擇，希望通過我們來自一線的實踐、洞察以及成功的數字化轉型經驗，為房企數字化轉型提供有價值的參考樣本，賦能房地産行業加速推動綠色高質量發展。

在施耐德電氣看來，雖然房地産行業的數字化轉型之路任重而道遠，但可以預見的是，其數字化轉型必将貫穿企業的全生命周期。最終實現推動産業鍊條數字化，打造全方面的高效運營管理，房企可在實現社會效益的同時收獲經濟回報。

未來已來，施耐德電氣願攜手房企合作夥伴，以數字化技術驅動企業高質量增長，共赢數字化時代！

施耐德電氣

數字化運營大勢所趨

何為數字化運營？

基于産業鍊條，觀點指數研究院将房地産和相關行業的數字化分為以下四類：

1.企業内部運營管理數字化

2.建築空間開發建設施工過程中的數字化

3.交易流通環節的數字化

4.已建設完成的建築空間的數字化運營（包含資産持有運營和客戶全生命周期服務）

我們在此所探讨的數字化運營，聚焦于已建設完成的建築空間的數字化運營，指将原本以人的經驗判斷來執行的運營方式轉化為能夠自動化的運營方式，具體包括創造與之密切相關的各項管理工作的總和，涉及樓宇管理繫統、能源管控繫統、物聯網平台搭建以及智能産品應用與服務等，覆蓋智慧園區/商業地産、智慧社區、智能家居、養老/文旅等領域。

來源：觀點指數調研及整理

數字化運營核心目標：應對變化

無論是數字化亦或是聚焦到運營端，其核心目標是給予企業适應變化以及靈活應對的能力，即韌性。

房地産及相關行業有着顯著的行業屬性，即重資金、流程復雜，短期内上述因素不會發生颠覆性改變。事實上，當前最大的挑戰者來源于行業自身，也即是持續自省和轉型，主動擁抱變化。

擁抱數字化運營的要義

觀點指數認為，數字化至少将會在五個方面賦能乃至重塑房地産和相關行業。

一是對于企業内部效率的提升。

二是站在資産和客戶的角度，用數字化手段提升運營和服務的質量。

三是基于數字化思維的建立，打造新的商業模式。

四是對于供應鍊的重塑，實現各方入局者的産業聯動。

五是基于數字化轉型本身，積極推動數字化生态圈建設，在未來行業的數字化發展中占據主動。

作為數字化轉型的重要組成部分，數字化運營延續數字化對于房地産和相關行業的賦能及重塑，尤其見于上述的第二、三、五點。

五大驅動因素

1.數字化運營帶來地産經營模式革命性變革

未來20年内，中國新增住房的增速将放緩，在“房住不炒”的大環境下，下一個20年将以居住和民生為導向，圍繞房地産開發帶動整個供應鍊經濟，進入後房地産時代。

以住宅開發為例，不是單向地由房企設計輸出住宅産品，而是要與消費者進行需求互動，如交通、戶型、裝修風格、使用場景等個性化需求，進行定制輸出。甚至未來是否會基于前述的研究，提前介入拿地環節都不無可能。

而這些的實現，都離不開數字化運營積累的數據的支持。可以預見，數字化運營技術的覆蓋，将會帶來更加精細、精準且具有前瞻性的需求洞察、商業機會涌現，由此而給行業經營模式帶來的突破性發展，前景廣闊。

2.數字化運營助力企業實現可持續發展

當前可持續發展大致聚焦于ESG，即環境、社會和公司治理層面。中長期目標上，企業冀望以數字化運營技術進行自我驅動，塑造可以持續帶來回報的經營模式，實現企業自身的長青發展。

适應政策，ESG同樣倡導企業更加注重環境友好，這也帶動房地産和相關行業企業有着更為明确的針對空間的節能減排戰略，主要體現在智慧社區、智慧園區等領域的能源管理上。

而數字化運營可以幫助房地産及相關行業全面提高資源利用效率。

3.消費需求與商業機遇的把握提供數字化運營源動力

在國内消費市場，80、90、00後成為主要的消費力量，形成了對數字化、智能化、高效率科技産品的使用習慣，更享受由此帶來的高效率、快捷、個性化的美好生活體驗。

這一消費群體，對于數字化服務更加依賴，需求更加多元且多變。

換而言之，消費需求與機遇的把握可以說是房地産和相關行業進行數字化運營的源動力，基于提供更好的服務體驗，提供數字化運營解決方案並以此樹立口碑反哺物業服務和其他業務的發展，将成為企業更加普遍的做法。數字化運營建設，無疑将成為企業長遠發展的必經之徑。

4.政策支持數字經濟産業發展，為數字化運營奠定基礎

十四五規劃中提及要推動購物消費、居家生活、旅遊休閑、交通出行等各類場景數字化，推進智慧社區建設，依托社區數字化平台和線下社區服務機構，建設便民惠民智慧服務圈，提供線上線下融合的社區生活服務、社區治理及公共服務、智能小區等服務。同時要豐富數字生活體驗，發展數字家庭。

這些與數字化運營高度重合，為房地産和相關行業發展創造更好的政策條件。

與此同時，得益于高端芯片、操作繫統、人工智能關鍵算法、傳感器等關鍵領域取得的突破，以及人工智能、大數據、區塊鍊、雲計算、網絡安全等新興數字産業的培育壯大，房地産及相關行業布局及發展數字化運營擁有了較為完善的“基礎設施”，有利于數字化運營各環節場景的實現與豐富。

來源：《十四五規劃和2035年遠景目標綱要（全文）》

5.智慧城市需求加快新房“數字化運營”進程

目前以數字化運營賦能城市治理、提升運轉效率、優化民生福祉，已經成為城市發展提質增效的必由之路，這個任務更傾向于由新建住宅完成。

從調研的反饋來看，開發商對存量項目的數字化運營平台搭建興致不高，因為投資收益較差，未來的維修成本也遠高于新開發住宅。因此現階段老舊住宅的“數字化運營”植入面臨的挑戰不小，相對來說新式住宅的“數字化運營”布局更加現實。

房地産及相關行業數字化運營現狀

應用現狀：百舸争流，滲透未深

現狀1：八成企業仍處于在線/信息化階段

從調研結果來看，目前行業内大多數企業的數字化運營仍處于數據上線的“信息化階段”。在處理能力、響應速度、解決問題等方面距離真正意義上的“智能化”道阻且長。

數據來源：觀點指數調研及整理

現狀2：近3成認為數字化運營有效提高資産管理效率

資産運營管理方面，29%的受訪者認為數字化賦予了精細化管理、能源配置調控等功能，有效提高了資産運營的管理效率，以及在可持續發展目標方面發揮着重要作用。簡而言之，數字化切實實現了降本增效的目標。

數據來源：觀點指數調研及整理

以調研的太古地産和施耐德合作項目為例，可持續發展一直是太古地産經營理念和企業文化的核心。作為幫助其實現高效和可持續發展的數字化夥伴，施耐德電氣通過EcoStruxure架構提供能源、資源以及電力等顧問服務，以及基于雲平台對太古地産在香港和内地的6大不同區域項目進行實時監測與分析。

從我們的調研反饋中發現，超過70%的企業認為持續跟蹤樓宇中的各項設施，是資産管理的必要途徑，但目前較少數企業可以擁有實時傳感器和大量歷史維護數據作為支撐。

現狀3：超四成企業認為數字化運營呈碎片化分布

44%的企業其住宅領域的數字化運營目前僅停留在分散的碎片化階段，距離預想的高聯動、整體智能的未來社區還有很長一段距離。

具體原因有三:

其一，糾結于未能清晰看見短期的效益提升，因而實施整體性數字化運營的意願不強。

其二，可以提供完整的數字化運營解決方案的科技服務商較少。

其三，既有的大部分建築未能将數字化運營的設想融合到建設初期，因此後期改造的工序和成本較大，不利于數字化運營的整體實現，因而出現較為分散、碎片化的情況。

來源：觀點指數調研及整理

現狀4：數字化運營解決方案不夠智能，未形成應對閉環

部分管理層反饋了如當前很多數字化運營解決方案不夠智能、社區能耗管理方案未形成應對閉環等問題。

當前社區能耗管理以節能為主，部分能源管理解決方案的提供商更多的是做能源消耗的統計，並沒有把結果賦予如何節省、如何改造設備的閉環中。

受限于社區空間的多場景及弱集約性，大部分企業将智慧社區節能改造的更多動作集中于地下車庫。而在戶外、樓梯照明等更具體的使用場景中，則多為一刀切式的節能改造，如公共區域的燈在行人經過時才亮，不合理且增加不安全性。

轉型困局與反思

經過梳理回收問卷和深度調研，觀點指數認為在摸着石頭過河的現狀下，阻礙企業開展數字化運營以及數字化轉型的因素主要來自于投資回報率不确定、人才和技能缺口、轉型難度大以及成本等方面。

1.技術及人才缺口待解（72%）

72%的企業表示缺乏專業人才，尤其是既懂科技又懂地産業務的人才，這是推進數字化運營中面臨的一大障礙。

過往企業通過招攬大量互聯網技術人才來推進數字化及數字化運營落地，不過由于兩個行業在産品、企業文化、業務模式等方面存在差異，導致這些人才對業務鍊條的理解存在偏差，無法達到預期成果。

2.投資回報不清晰（68%受訪者提及）

投資周期過長、回報的不确定性（68%受訪者提及）是企業難以全面展開數字化運營的一大障礙。

對于一些立竿見影的項目投資，企業抱有相對積極的态度。如車庫改造（包括立體車庫、導流、臨停等）、能源管控方案（水、電等），以及優化和輔助前線工作人員運營的解決方案（安防、清潔）等，可以合理地減少人員以及其他資源成本。

由于地産業的産業鍊條長、涉及面廣，因此相對其他行業進行數字化運營轉型的難度更大。這也意味着，不能指望一套數字化運營設備，可以為企業節約了多少成本、創造了多少價值。數字化運營戰略更重要的是堅持，比如規劃固定資源每年持續投入，長期勢必可以看到效果。

3.難以選擇适合的科技合作夥伴（36%）

部分企業（36%）提及有意向選擇合作夥伴，但往往面臨選擇太多以及信息不對稱而無從下手的狀況。

事實上，當前的地産企業剛從“高收益、高杠杆、高周轉”的狀态中冷卻下來，其數字化運營程度很低。甚至存在十分尴尬的現象，有接近10%的房企本身對數字化運營並不感冒，因為其並不了解需要數字化去做什麼，依舊是以往“前融-拿地-預售-拿地”的思維模式。簡言之，行業迫切需要一個具備整體解決方案的成熟科技廠商。

4.成本管控謹慎（32%）

在當前的宏觀調控下，房企融資邊際受阻以及行業利潤空間下降，32%的受訪企業表示會考慮流動性問題，對于當前非必要的支出秉持更謹慎的态度。

尤其對于中小型房企（2020年營業收入低于60億），在數字化繫統的設計、施工以及應用等研發費用上會更加謹慎，因而分配到數字化運營階段的投入也是有限的。房企的貨币資金中往往30%-90%都是受限的，所以其在數字化運營的大項資金來源往往都是融資。對于中小企業來講，授信程度低，舉債能力較差。因此其融資規模支出比例要提升至少5-15倍以上才可以勉強負擔，這是地産行業難以接受的比例。

數據來源：觀點指數調研及整理

5.數據安全隐患（32%）

32%的受訪者表示數字化時代，無論是自身業務上線後的數據安全或是客戶的隐私保護、數據确權以及法律合規等一繫列問題，信息安全都是一大隐患。

據觀點指數了解，大部分房企或房地産相關領域的企業都有針對資産持有運營和全周期服務開發小程序産，包括物業服務、繳費、人臉驗證出入等功能，而基于《信息安全法》，《個人隐私法》等條例，部分受訪企業對數據安全表示出擔憂。數據的存儲涉及許多合規性的工作，包括與法務部的溝通、文件的簽署以及接受政府部門的監督，相對復雜。

6.與C端割裂，社區及家居領域鮮有革命性産品誕生

在社區和家居領域，面臨的情況復雜。由于住宅産品為一次性買賣，産權方為大體量的業主，如果要做統一的數字化處理，大部分只能覆蓋到公共區域。以調研結果來看，當前家居智能與社區的數字化運營有所割裂，物業企業對于社區的數字化運營局限于對人行、車行以及小區安全監控、水電資源的日常監測，缺乏與業主需求和空間的聯動。

未來的社區數字化運營應該與家居智能場景共享、聯動，如實現社區環境的居家可視，方便業主在家觀察于公共空間遊玩的小孩的動向，以防發生危險，打造高度融合的社區和家居數字化生活。

前行路上的探索

智慧園區/商業地産

園區/商業地産的數字化建設可以分為兩個方面：

一方面是智能建築，即樓宇智能設施的解決方案，基于硬件設備的改善、智能聯動，結合雲端等信息技術實現節能減排、降本增效等目的。

另一方面是以數據為核心的運營體繫。理想狀态下，兩方面的建設可以相輔相成，形成數據分析、叠代軟硬件的積極閉環。

1.智能樓宇将節約超過30%的運維成本。

目前行業内園區樓宇的經濟壽命在10-25年，樓宇的運維成本（包括能源管控、維修與人力等）将占據總成本的60-70%，換句話說，運維方面的支出約是建設支出的2倍。包括水電、照明、停車、運維、安防等智慧樓宇管控繫統，在前期可以依靠較少的代價（如建安成本上升10-20%），在持續經營過程中可以實現節約30-50%的成本支出（如一線勞務人員以及中層管理崗位的人力支出、以及節約水電等資源的消耗）。

以太古商業樓宇與施耐德電氣的合作為例，通過物聯網平台為現代商業建築的能效管理提供了借鑒意義。

合作案例中采用集成化能源管理方案是目前行業的大趨勢，将居于不同區域的項目視為同一個整體進行集團化的監控和管理，将共性的問題整體監控以便快速定位運營以及樓宇中的能源消耗問題。

數據來源：施耐德電氣

2.數據資産提升企業效率與整合程度

1)精細化，提高工作效率與收益

從運營者的角度來看，通過數字化繫統設定先進的管理標準和規範化業務流程，記錄全國項目業務部門的經營數據，可以為精細化運營提供數據支撐。

以凱德資産管理平台“獵豹”為例，通過繫統内置的SOP及標準，實現業務線上化，並在各個環節設計了監管及預警機制，确保執行落地，提高了業務部門50%的工作效率。

來源：企業公開資料

2)數字化助力打造産業聚集生态

從園區角度來看，利用物聯網、雲端等技術，配合互為聯通的傳感設備可以更方便地為入駐園區的企業提供相互交流、幫助與支持的空間。

由億達中國投資建設運營的大連軟件園，利用數字化運營技術，打造了具有競争力的數字産業集群。目前已累計進駐800多家中外企業，涉及大數據、雲計算、物聯網、人工智能、工業設計、智能制造、智慧醫療、文化創意等新技術業态。

來源：億達中國-大連軟件園

智慧社區

1.智慧社區的重點發現

（1）行業布局與投入

智慧社區已經成為開發商與物業企業的“必修課”。但對于這個年輕的領域而言，智慧社區的落地並不僅僅是技術的革新，其中涉及諸多管理、成本與社會層面的仍待探索的地方。

近9成物企認為智慧安防是構建智慧社區的核心，也是資源投入的重點。落地的技術主要包括人行、車行、監控以及衍生技術包括智慧停車、訪客管理、自動監控等。

數據來源：觀點指數調研及整理

（2）智慧社區的目標

1)短期内降本增效。8成受訪物企表示“降本”是智慧社區的最直觀體現，效率提升需要較長時間呈現。

2)“物業+管家”模式得到更廣泛推廣。未來智慧社區不拘泥于傳統物業服務，每個社區會具備“ERP雛形”，将聚焦于以“人”為服務重心的創新服務，主要服務于居民生活方式。智慧社區並不是科技設備的升級，服務的本質永遠不變。物業企業推廣的管家服務，能夠為業主提供更好的一對一的服務，關注于空間服務、悠然的生活。

3)智慧社區将具備高聯動性。其一，可概括為政策導向型，将智慧社區作為智慧城市的子集，從“社會”宏觀角度探讨智慧社區的運營維度、運行模式及其與智慧能源、智慧交通、智慧政務等闆塊的聯動，並最終回歸到社區改善和居民現代化需要的滿足。

其二，科技導向型，智慧社區從科技、微觀層面輸出覆蓋範圍更廣且包含社會關繫的智慧社區。

（3）困局與痛點

1)投資收益落差

智慧社區發展中存在的瓶頸，成本是最大障礙，技術並不是難題。

而且，一些無法量化的收益同樣威脅智慧社區的“延續性”。諸如人員效率、企業品牌效益的提升很難通過統計數據體現。對于一些資本實力欠缺，流動性不足的企業來講，這是一個無法繞過的話題。

2)易忽略的“隐性成本”

智慧社區的推廣，理論上降低了社區維護和治理的成本。然而，要關注到名義上的、可測算上的成本被降低的同時，社區治理中另一類“隐性成本”可能會産生。

3)脫離“人文”與“實際”。

智慧社區的搭建勢必會造成服務人員的減少，但很多業主抱怨“可以看到”的服務人員、物業人員的減少，帶來了“安全感降低”、“服務品質下降”的感受，這些也是持續圍繞在智慧社區中的更久的心理成本和信任成本。

智能家居

1.智能家居的重點發現

（1）人工智能滲透率不足20%

人工智能，即智能家居的終極目標，當前由于設備技術與應用難題，調研結果顯示，滲透率不足20%，目前應用于智能家居的人工智能技術包括智能語音、人臉識别、自動監測等。

（2）無線智能單品占主導

從整體行業市場來看，得益于後裝市場低投入與低技術門檻，後裝市場需求更大，因此最終導致智能單品成為銷售的核心。

（3）入局者增多，供應市場百家争鳴

智能家居産業的提供商市場百家争鳴，主要包括全屋智能廠商，例如，施耐德電氣、南京物聯傳感、博聯等；傳統家電廠商美的集團、格力電器、海爾集團等；智能單品供應商華為、阿里巴巴、京東科技等。

（4）家居智能並不局限于“家”

目前雲邊協同技術成為了行業的競争方向，它将應用場景拓寬至家庭能源、醫療、教育等領域，将“家”的概念滲透至多元化空間。

2.行業困局與痛點

（1）前裝與後裝市場存在争議

地産商對介入後裝市場存疑

調研反饋顯示，智能家居與地産行業關聯度滞後的主要原因是地産商沒有科技基礎，不确定是否應該步入後裝市場。對于後裝市場，地産商除了資本以外並無其他優勢，超過90%的房企不具備制造核心硬件設備的能力。

前後融合理論可行，但現實骨感

觀點指數認為，前裝與後裝市場不是割裂的，只是提供給用戶的時間節點不一樣，兩者最終還是要結合。對于房企而言，首先要考慮用戶的剛需，在前端配置中一定要兼容後端的市場，方便用戶購買其他後裝産品，兼容使用。

（2）品牌割裂，行業缺乏統一標準

如前文所述，智能家居市場呈現多元化态勢，上中下遊科技服務商更是多元，但從行業生态來審視則是呈割裂狀态。國家層面對智能家居行業的發展做出過重要規劃，但是行業標準體繫尚未明确建立。

（3）智能單品體驗差，報修困難

目前市場盛行的智能家居産品並未達到真正的“智能化“，多數智能家居産品仍以APP控制為主，相較于語音交互或是控制面闆，手機APP控制的客戶體驗感反饋較差。而且售後維修成為難以繞過的話題。

新興業态的數字化運營

1.養老服務

（1）社區養老趨勢：因地制宜設計解決方案。

未來的康養行業大趨勢是並入智慧社區的居家養老模式。根據不同場景需求因地制宜，制定出相适的養老解決方案，其核心将是圍繞着老人的居家安全、生活護理、異常監測和及時救治展開。

（2）妥善保護個人隐私的情況下提供養老服務。

未來智慧養老的技術方向是不侵犯隐私又能夠合理為消費者提供幫助、為管理者提供效率。

（3）養老産業需要更現代化的醫院保障。

疫情“黑天鵝”事件對醫院的醫護水平與環境提出挑戰，同時也對其後勤管理提出了更高要求。實現“可視化”目標，包括對醫院建築能耗完全計量與分析；安防、溫控、電網等運維信息的實時管理；整個建築管理設施的監控将會成為未來醫院智慧後勤的發展方向。

2.文旅運營

智慧運營在文旅的賦能異常豐富，包括景區動态監測、信息監管、大數據統計分析、景區人流引導、安全預警等，可以全面了解行業和遊客需求、旅遊目的地動态、投訴建議等内容，推動傳統旅遊管理方式向現代管理方式轉變。

不過，如今監管禁止文旅項目采用全程“人臉監察+行為軌迹”的分析，即上述基于面部識别進行客戶數據收集實現的功能，将很難在文旅項目中繼續取得進展。

路在何方：未來思考與暢想

1.園區及商業資産未來運營方向

1)集成更新現有設備。

在施耐德電氣的改造案例中有部分是通過新繫統集成舊設備的改造方式，這樣既可以達到管控一體的效果，又可以實現降低投入成本。

2)明确管理架構，注重效率。

個别案例中通過新繫統對能源消耗的監控、能源數據采集、分析，以及通過自動化達到節約能耗的效果。以施耐德樓宇管理繫統為例，受益于樓宇顧問強大的雲分析能力，大量的樓宇數據轉化為可執行信息，從而提高故障檢測能力，延長設備的使用壽命以及判斷節能機遇和趨勢。

3)戰略合作保持嚴謹态度-聚焦項目經驗與科技基礎。

房地産和相關領域企業若要尋求第三方科技服務商的數字化運營合作，擁有地産項目經驗、豐富的産品案例，同時具備獨立的IT基層架構以及硬件設備研發能力的科技公司将會更合适。

4)圍繞“降本增效”，建立可持續發展長期計劃。

對于當前的産業園區建設，企業管理者不應該只局限于園區建成後的數字化運營，而是要在建設初期将“碳中和”與可持續發展理念植入。

而這一點，國外已經走在前列。

在德國柏林的歐瑞府能源科技園内，能源的可視化與可控化達到了一個新的高度。施耐德電氣是園區相關電力和能效問題的合作夥伴，助力提供環境保護和資源節約的解決方案。在園區建設初期，歐瑞府零碳能源科技園便将能源監測設備植入其中，基于全生命周期進行設計、運維和管理，避免了建築建設完成後的反復設計、改造，實現能源管理效果的最大化。

2.智慧社區的未來方向

1)“長期眼光”+“短期收益”。

對于傳統社區的智能化升級不應局限于“成本收益”的角度。智能社區的發展需要領導者用價值投資的眼光去審視傳統物業的短闆。當然，短期内的盈利回報可以使得決策層更加堅定目標。

2)未來科技應與服務融合。

科技的提升不能動搖以服務為先的根本，一味地堆砌先進的物聯網設備反而适得其反，不利于智慧社區的推廣。觀點指數認為，物聯網在社區闆塊中的發展将走向設備人性化、服務化。科技、數據與服務的融合将成為房企與供應商未來共同探讨的話題。

來源：觀點指數整理

3.智能家居的未來方向

1)“後裝”市場以合作為主。“後裝”市場具備顯著的的技術與價格導向性，而且由于成本較低、安裝便捷的特點，更被C端消費者所青睐。房企的“介入”或自行研發，事實上並沒有顯著的優勢。與全屋場景模式科技商進行合作，是首選，減少了最終銷售的不确定性，房企的“身份”也便于更好地融入。

2)“前裝”市場應提早布局。

盡管企業之間存在布局之間的争議，但是觀點指數認為，相較于“後裝”市場，房企在“前裝”市場具備絕對的優勢與議價空間，而且服務質量更高且更穩定，連接的速度與穩定性也更強。

3)追求“真智能“，推動兼容性標準建立。

觀點指數認為，目前的互聯網通訊技術、智能家居産品已經能夠實現消費者基本的個性化家居控制。但是智能家居如果要突破，從一個獨立的單元延展到更龐大的智能家居體繫，必須要建立起相應的物聯網標準。

4．康養和文旅未來方向

1)提升居住環境安全感和舒适度。

對于康養業态中存在的關注老人精神健康問題，觀點指數認為在取得技術的突破之前，只有居住于親友鄰里附近是比較好的方案，而並入社區的療養機構将成為未來趨勢。

2)戰略合作保持嚴謹-注重數據安全。對于多次提到的個人隐私、數據安全問題，我們認為服務商數據安全性以及合作的穩定性都應是企業的考慮範疇。尋求與信譽好、企業道德準則嚴格的合作夥伴，将更有保障。

A确保服務商提供安全的數據訪問

B确保服務商進行數據隔離

C确保服務商有安全的部署

3)起到告知和自主選擇的義務。

告知最終用戶如人臉識别等信息技術的适用範圍，個人信息有強有力的保護。同時客戶根據自身需求自主選擇，享受新技術應用帶來的便利才是長遠之道。

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