房地産及相關行業數字化運營現狀-《2022數字化運營白皮書》節選二

前言

"放眼世界，我們面對的是百年未有之大變局"。在當今的世界中，百年變局與疫情交織，全球經濟受到大沖擊，截至目前尚未從余波中脫身。物聯網、雲計算、人工智能、大數據、5G等技術的發展日新月異，彼此間深度融合而迸發出的商業價值更是無限，成為全球幾乎所有國家和地區經濟發展依托的重要抓手。

在發布的十四五規劃中，數字化發展拓新與守成兼而有之。規劃提出，促進數字技術與實體經濟深度融合，賦能傳統産業轉型升級，同時催生新産業新業态新模式，壯大經濟發展新引擎。此外，規劃提出适應數字技術全面融入社會交往和日常生活新趨勢，促進公共服務和社會運行方式創新，構築全民暢享的數字生活。

國家互聯網信息辦公室發布的《數字中國發展報告(2020年)》中披露，我國數字經濟總量躍居世界第二，數字經濟核心産業增加值占GDP的比重達到7.8%，至2025年該比重将提高到10%。

從無到有，從少到多，從傳統方式轉變到數字技術，是數字化轉型的必經路徑。對于各行各業來說，這已不是選擇題，而是主動擁抱變化的必修課。

房地産和相關行業亦是如此。最新一輪的地産暴雷中，企業主體接連陷入泥潭，最根本的原因是執着于舊有發展節奏，未能快速響應政策和環境的變化，進行适應性調整，因此失去了發展的動力。企業要清楚認識到，房地産和相關行業已經從高速增長的狀态中冷卻下來，與此同時，伴随融資通道收縮、盈利能力受限，曾經行業形成近乎慣性的粗放、高杠杆、高周轉、高增長的發展模式不再适用。

未來的20年，房地産和相關行業将加速進入效率為王、管理紅利時代。面對後地産時代的諸多變化、未知、迷茫與不确定性，數字化至少将會在：企業内部效率優化、服務質量提升、商業模式創新、供應鍊重塑、數字化生态圈建設及占據主動權五個方面賦能乃至重塑行業。

展望未來，數字化建設程度的高低，将成為影響企業競争力強弱的核心因素，未能盡善者将面臨淘汰。

而作為數字化中的重要一環，數字化運營聚焦于地産産業鍊的後端，對資産持有運營和客戶全生命周期服務環節的提質增效、節能減排、産品服務豐富完善等發揮至關重要的作用，能夠助力企業在地産微利時代做好深耕。如果說過去房地産和相關行業是基于開發環節做“加法”，未來則是立足于運營和服務做“乘法”，不擅長利用數字化手段實現運營的企業将被行業抛下。

觀點指數研究院通過問卷、深度交流、線下調研的形式，旨在呈現當前房地産和相關行業的數字化運營真實現狀。我們發現以上行業不僅在數字化運營上積極行動，借助數字技術和手段更好地提升建築空間的自動化運營水平，而且已在主動進攻，擁抱變化，利用數字化運營的便利挖掘潛在需求，思考數字如何業務化，冀望以新的業務模式給行業帶來颠覆性發展。

觀點指數研究院

中國數字經濟的高速發展，催生了全新的商業模式和經濟形态。作為産業變革升級的強大新動能，數字化被視為創新驅動發展的重要力量。對于房地産行業而言，告别紅利時代，轉型升級迫在眉睫；把握數字化機遇，實現高質量可持續發展，既是政策與市場所趨，亦是企業未來發展的必要路徑。

作為數字化轉型的領導者，施耐德電氣認為數字化轉型是房地産行業的重要突圍路徑，不僅是打破發展慣性、應對環境變化的被動措施，更是把握時代風口、重塑核心競争力的主動作為。

數字化轉型無疑将帶來一場自上而下的企業變革。企業不僅要有能夠搶抓先機的前瞻性眼光，更要具備清晰的戰略規劃與轉型思路，才能少走彎路、有條不紊地推進數字化轉型。

目前，房地産行業在數字化轉型方面，仍無太多可參考的轉型範式或成功的轉型經驗。如何找準投入起點、如何構建數字化轉型的支撐體繫、如何尋求瓶頸的突破關口、如何衡量與評估成本效益，都讓衆多房企，尤其是中小型房企，在數字化轉型的道路上舉步維艱。

施耐德電氣深知，找到數字化轉型的正确路徑，並非某個獨立的企業或組織能夠完成。這不僅需要房地産行業學習與借鑒其他行業的成功轉型思路，也需要各房地産商、科技服務商等相關領域的共同探索與實踐。

有鑒于此，為了更好地助力中國房地産行業實現數字化轉型，施耐德電氣聯合觀點指數研究院深入了解當前房地産和相關行業數字化運營的現狀、痛點及路徑選擇，希望通過我們來自一線的實踐、洞察以及成功的數字化轉型經驗，為房企數字化轉型提供有價值的參考樣本，賦能房地産行業加速推動綠色高質量發展。

在施耐德電氣看來，雖然房地産行業的數字化轉型之路任重而道遠，但可以預見的是，其數字化轉型必将貫穿企業的全生命周期。最終實現推動産業鍊條數字化，打造全方面的高效運營管理，房企可在實現社會效益的同時收獲經濟回報。

未來已來，施耐德電氣願攜手房企合作夥伴，以數字化技術驅動企業高質量增長，共赢數字化時代！

施耐德電氣

應用現狀：百舸争流，滲透未深

觀點指數研究院以住宅開發、商業地産、物業服務、園區運營、文旅發展、養老運營、經紀服務等行業為支點，聚焦數字化運營發展，向240家樣本企業發出問卷，並向數字化運營發展的參與者、推動者及中堅力量展開面對面與視頻深度調研，深入了解房地産及相關行業數字化運營的發展及思考。

數據來源：觀點指數調研及整理

調研顯示，房地産及相關領域的數字化運營主要分布在與數字化運營密切相關的各項企業内部管理工作（57.89%）以及資産管理及服務（42.11%），多集中在寫字樓、購物中心、工業園區等資産上，這意味着數字化運營在“住宅+服務”以及文旅、養老等領域上，還有很大的發展空間。

現狀1：八成企業仍處于在線/信息化階段

布局數字化的企業對于數字化運營的看法差異很大。過去房地産及相關領域的業務鍊條長，包括前端金融、中端建築、後端服務，而且歷史基層數據匮乏，項目多、分布區域廣，導致企業難以一一覆蓋各個環節的數字化發展。其中，對于企業内部運營管理數字化的覆蓋程度較高，但是多數處于信息化的階段。而建築空間開發建設施工過程中的數字化、交易流通環節的數字化，則多以第三方合作的形式進行，前者更多是基于拿地、設計及成本核算的考慮。

而對于本文重點展開的已建設完成的建築空間的數字化運營（包含資産持有運營和客戶全生命周期服務），大部分企業都表現出積極的态度，認為數字化運營提高了決策效率，賦予企業全方位的資産持有運營能力。

數據來源：觀點指數調研及整理

從調研結果來看，目前行業内大多數企業的數字化運營仍處于數據上線的“信息化階段”。在處理能力、響應速度、解決問題等方面距離真正意義上的“智能化”道阻且長。

綜合企業反饋，如能耗監測水平不高，能耗數據無法準确計量；設備、儀表報錯，需要人工幹預，或反饋較慢，無法及時修復而耽誤建築的運行；存在無法檢測到的死角位置，導致跑、冒、滴、漏維修不及時；方案設計缺乏環境适配，不合理的常明燈等現象長期存在。

此外，還涉及部分制度上的問題，如能源管理制度與操作管理制度混雜；對已有的能源管理考核辦法沒有進行專項考核。

現狀2：近3成認為數字化運營有效提高資産管理效率

資産運營管理方面，29%的受訪者認為數字化賦予了精細化管理、能源配置調控等功能，有效提高了資産運營的管理效率，以及在可持續發展目標方面發揮着重要作用。簡而言之，數字化切實實現了降本增效的目標。

數據來源：觀點指數調研及整理

随着數字運營相關技術的發展，對建築領域産生了深遠影響，不斷孵化的創新應用與産品，塑造了更多元的場景以及更便捷、集中化的管理方式。以物聯網、大數據、雲計算等為代表的新興技術趨于成熟，有助于企業降低成本、提高效率，改善並建立新的運營模式，将數據的價值創新變成現實。

以調研中的太古地産為例，可持續發展一直是太古地産經營理念和企業文化的核心。作為幫助其實現高效和可持續發展的數字化夥伴，施耐德電氣通過EcoStruxure架構提供能源、資源以及電力等顧問服務，以及基于雲平台對太古地産在香港和内地的6大不同區域項目進行實時監測與分析。

該方案實現對樓宇管理層和運營人員的運營決策輔助，對能源繫統進行監控、對標和分析，提升其辦公樓和商場的能源使用效率和運營績效，有助于進一步識别節能潛力和降低碳排放（預期每年可節約10%-20%的能源成本，以及降低10%-20%的二氧化碳排放）。

此外，該方案可對重大設備（如中央空調、樓宇電網、電梯、中控照明等）進行自動檢測，快速診斷並反饋給運維人員，将意外故障的發生與發現以及修復時間縮小至最短，保障資産使用者的安全以及降低資産運營的隐形成本。

從我們的調研反饋中發現，超過70%的企業認為持續跟蹤樓宇中的各項設施，是資産管理的必要途徑，但目前較少數企業可以擁有實時傳感器和大量歷史維護數據作為支撐。

太古地産與施耐德電氣合作的案例從軟硬件結合的層面反映了未來商業地産的方向。通過實施智能電網與安防繫統，企業可以确保在整個資産生命周期内，在相關人員需要之時，提供他們所需的能源消耗和維護成本數據及分析。這些分析都是源于直接、優質且可靠的數據，並通過人工智能智能算法挖掘數據隐藏的信息，因此資産管理人員可以放心大膽地基于這些洞察采用行動，有效管理成本、風險和績效，确保資産為組織創造巨大價值。這些縱向集成（從基層到高層）和橫向集成（跨部門和擴展型生态繫統）的數據是數字化轉型的關鍵。

現狀3：超四成企業認為數字化運營呈碎片化分布

相對園區和商業地産領域，住宅領域的數字化運營發展較為滞後。問卷結果反饋，44%的企業其住宅領域的數字化運營目前僅停留在分散的碎片化階段，距離預想的高聯動、整體智能的未來社區還有很長一段距離。

具體原因有三個，其一，企業糾結于未能清晰看見短期的效益提升，因而實施整體性數字化運營的意願不強。其二，可以提供完整的數字化運營解決方案的科技服務商較少。未來的突破點，在于能否有一家高度集成且具備智能解決方案的企業出現。其三，既有的大部分建築未能将數字化運營的設想融合到建設初期，因此後期改造的工序和成本較大，不利于數字化運營的整體實現，因而出現較為分散、碎片化的情況。

數據來源：觀點指數調研及整理

根據調研結果，不同企業對于智慧社區的推進态度差異明顯。40%的企業認為數字化的智慧物業管控平台能夠提高效率，甚至為客戶提供多元化的服務，從而帶來第二增長曲線；16%的企業認為數字中國跨越式發展下，智能家居不管是進入未來建築的前裝或是後裝市場，都值得深耕；而即使有了方向，目前實際仍有32%的企業僅配備智能電梯或者智能安防等碎片化設備，沒有智慧式一體化的中台運營繫統。

數據來源：觀點指數調研及整理

現狀4：數字化運營解決方案不夠智能，未形成應對閉環

在深度走訪企業的過程中，部分管理層還反饋了如當前很多數字化運營解決方案不夠智能、社區能耗管理方案未形成應對閉環等問題。

當前社區能耗管理以節能為主，部分能源管理解決方案的提供商更多的是做能源消耗的統計，並沒有把結果賦予如何節省、如何改造設備的閉環中。

受限于社區空間的多場景及弱集約性，大部分企業将智慧社區節能改造的更多動作集中于地下車庫。而在戶外、樓梯照明等更具體的使用場景中，則多為一刀切式的節能改造，如公共區域的燈在行人經過時才亮，不合理且增加不安全性。

相對而言，智慧樓宇有較大的挖掘空間。目前行業内有相對較多關于智慧樓宇的能源管理案例，通過優化指標以及使用數據分析驅使繫統調控建築的能耗。在借鑒智慧樓宇的基礎上，進行社區能源方案設計時，應該考慮到更加實際、人性化的應用場景。

轉型困局與反思

在回收的問卷和完成的調研中，觀點指數發現已在企業内部和一定業務範圍内布局數字化運營的，多為資産規模較大的企業。

“龍頭”企業部署較早，目前已經有相當規模的數據資産以及繫統平台。不過，即使近幾年動作頻繁，但由于房地産和相關行業的特殊性，轉型難度繫數較高，這些企業在技術方面與數字化規劃“不過分超前”的企業並沒有拉開很大的代差。

目前，房地産和相關行業的數字化運營乃至數字化水平遠遠低于其他行業。具體來看，有12%的受訪者反饋盡管認識到數字化轉型對房地産和相關行業意義非凡，但是企業仍未做出具體的數字化戰略，包括數字化運營規劃。

數據來源：觀點指數調研及整理

摸着石頭過河的現狀下，阻礙企業開展數字化運營以及數字化轉型的因素主要來自于投資回報率不确定、人才和技能缺口、轉型難度大以及成本等方面。

數據來源：觀點指數調研及整理

1.技術及人才缺口待解

房地産和相關行業數字化運營的一大掣肘是技能缺口。問卷和深度調研中，72%的企業表示缺乏專業人才，尤其是既懂科技又懂地産業務的人才，這是推進數字化運營中面臨的一大障礙。過往企業通過招攬大量互聯網技術人才來推進數字化及數字化運營落地，不過由于兩個行業在産品、企業文化、業務模式等方面存在差異，導致這些人才對業務鍊條的理解存在偏差，無法達到預期成果。

技術人才以往的工作經歷可能只需要專心産品的設計、研發，但是在房企及相關企業的工作中，還需要承擔與業務部門的溝通、産品交付、交付後的指導培訓等工作，較為考驗個人的綜合素質。

有企業提及，新加入的IT人才，至少需要3-5年的業務沉澱，在這期間本身的互聯網技能也需要做到跟上技術的叠代發展，要求素質過硬，目前在市場上較難吸納。

除了人才引進計劃，如何規劃人才的培養問題也是數字化運營發展及布局的關鍵。

以某家參與調研的上市房企為例，其将行業的數字化人員劃分為兩類，一類是業務技術人員（非IT人員），将AI平台、數據庫對該部分人才開放，鼓勵其針對不同的應用場景給業務帶來創新。還會定期舉辦技能大賽，針對不同場景進行創作。

另一類IT技術人員，會針對企業的規劃、項目導向進行創作。這部分人員每年将被賦予一些既定的目標，針對各個領域的AI應用，如自然語義分析、圖文識别等，進行深入、積極主動的研究。

對于技術缺口問題，除了從企業内部培養人才，房地産和相關領域的企業也會積極尋求與外部科技服務商的合作。

不過，基于合作模式也呈現兩種不同的結果：對于一些通用性的軟件，如對維修等需求的響應、智能監控等，确實能以較小的人力物力達到預期目標；但是對于與業務結合較深的不同應用場景的管控繫統，會出現單一的産品無法匹配復雜的業務需要的情況。雖然可以尋求多家服務商的合作，不過數據共享、繫統集成也成為新的問題。

2.投資回報不清晰

在與多家房地産和相關行業科技部門負責人的深度調研中，觀點指數研究院了解到投資周期過長、回報的不确定性（68%受訪者提及）是企業難以全面展開數字化運營的一大障礙。

對于一些立竿見影的項目投資，企業抱有相對積極的态度。如車庫改造（包括立體車庫、導流、臨停等）、能源管控方案（水、電等），以及優化和輔助前線工作人員運營的解決方案（安防、清潔）等，可以合理地減少人員以及其他資源成本。

事實上，當前的數字化運營繫統更多處于輔助工具的階段，進一步也只做到如對應不同的應用場景提供控制風險和提高效率的能力。只有少部分企業實現了内部數據貫通，過半數企業表示目前仍處于數據上線的基建過程中。而決策層往往更關心數字化運營和業務結合的成果，因此可能出于對既定的"降本增效"目標沒有直觀感受，而作出減少資源投入甚至裁員的保守決定，從而陷入惡性循環中。

由于地産業的産業鍊條長、涉及面廣，因此相對其他行業進行數字化運營轉型的難度更大。這也意味着，不能指望一套數字化運營設備，可以為企業節約了多少成本、創造了多少價值。數字化運營戰略更重要的是堅持，比如規劃固定資源每年持續投入，長期勢必可以看到效果。

以某家上市企業為例，每年投入10億元進行數字化建設，經過多年的堅持、積累，如今受益于數字化的企業基因以及數字化運營應用和産品的輸出，在市場競争中已經超過其他競争對手，交付的基于各種應用場景的數字化運營産品遠超同行。這些價值在穩定投入的過程中是無法衡量的。

同時，在确定合适企業自身的數字化運營目標之前，不應該盲目地跟從趨勢。部分企業認為在各個層面尋求外部合适的科技服務商産品，不失為一種即節約成本又可達到目前效益的解決方案。

3.難以選擇适合的科技合作夥伴

部分企業（36%）提及有意向選擇合作夥伴，但往往面臨選擇太多而無從下手的狀況。

事實上，當前的地産企業剛從“高收益、高杠杆、高周轉”的狀态中冷卻下來，其數字化運營程度很低。甚至存在十分尴尬的現象，有接近10%的房企本身對數字化運營並不感冒，因為其並不了解需要數字化去做什麼，依舊是以往“前融-拿地-預售-拿地”的思維模式。簡言之，這個行業迫切需要一個具備整體解決方案的成熟的科技廠商。

有開發商表示接觸了部分有行業經驗的供應商後，從對方過往的項目經驗中並沒有了解到預期效果；或者對方對其業務的認知不夠清晰，導致未能輸出對應的數字化運營定制方案。

其次，部分企業反饋雙方在溝通過程中對于需求理解無法達成一致，如部分科技公司只承擔技術角色，不利用自身專業見解引導企業提出合理需求。

同時，有開發商提出在合作前也需要對科技公司自身的發展狀況作出深入考察。數字化運營的布局及發展不是單一産品的供應商采購，而是長期並肩作戰的夥伴。因此與趨于良性成長的公司合作，有助于在數字化運營道路上走得更長遠。

4.成本管控謹慎

成本也是面臨的主要問題。

在當前的宏觀調控下，房企融資邊際受阻以及行業利潤空間下降，32%的受訪企業表示會考慮流動性問題，對于當前非必要的支出秉持更謹慎的态度。

尤其對于中小型房企（2020年營業收入低于60億），在數字化繫統的設計、施工以及應用等研發費用上會更加謹慎，因而分配到數字化運營階段的投入也是有限的。房企的貨币資金中往往30%-90%都是受限的，所以其在數字化運營的大項資金來源往往都是融資。大公司的年融資規模的0.8%-2%（約6000萬-2.4億）基本可以負擔1年數字化運營的支出。然而，對于中小企業來講，授信程度低，舉債能力較差。因此其融資規模支出比例要提升至少5-15倍以上才可以勉強負擔，這是地産行業難以接受的比例。

在與地産公司以及科技服務公司的交流中，最常見的數字化投入是硬件設備的采購、軟件的研發支出，以及與服務商的合作支出等。

數據來源：觀點指數調研及整理

此外，成本投入規模與企業的研發模式息息相關。其中投入2000萬以下的企業多為完全外包模式，自身只維持小規模IT部門的運營；采取合作模式的企業投入規模則參差不齊，2000萬到10億以内的企業，多數選取與服務商合作以及結合内部發展研發的模式；而10億元以上投入規模的企業在研發方面具有高度的獨立性。

在數字化運營的大藍圖下，落地骨感，收入無法覆蓋大規模的投入。一家物業企業與觀點指數研究院反映，與合作方簽了5年的合約，結果經過測算，需要更長的時間（10年以上）才能回本。

因此受成本困擾，房企及相關行業企業的數字化運營改造往往以建築的智慧管控試水，包括能源管控、資源配置、運維報警等設備投入為主。

以某家物企為例，其目前從三方面着手，首先在建築設計階段即開始介入，根據環境以及建築風格拟出解決方案，拟定設備的布點；其次是硬件設備供應商的選擇，包括節能設備、監控設備以及計算機等設備；最後是運營，依托SAAS軟件的可視化指標管控能耗所發生的的趨勢以及做好能耗的減排考慮。

觀點指數認為，房企在确定合适自身的數字化運營目標之前，不應該盲目地跟從趨勢。在各個層面尋求外部合适的科技服務商産品，不失為一種即節約成本又可達到預期效益的解決方案。

5.數據安全隐患

32%的受訪者表示數字化時代，無論是自身業務上線後的數據安全或是客戶的隐私保護、數據确權以及法律合規等一繫列問題，信息安全都是一大隐患。

據國家互聯網應急中心（CNCERT）統計，2020年多平台涉及用戶個人敏感信息（身份證、手機、住址、工作信息等）在多平台未脫敏展示近10萬條；企業自發收集的個人信息遭盜取和非法售賣等安全事件3000余起。

尤其是近年發展較為迅速的“微信小程序”，據CNCERT統計，國内銀行小程序普遍存在關鍵信息輸入未采取防護措施（90%），個人信息存儲和傳輸過程未進行加密（60%），未提供信息收集協議（80%），以及少數存在越權現象。

據觀點指數了解，大部分房企或房地産相關領域的企業都有針對資産持有運營和全周期服務開發小程序産，包括服務、繳費、人臉驗證出入等功能，而基于《信息安全法》，《個人隐私法》等條例，部分受訪企業對數據安全表示出擔憂。數據的存儲涉及許多合規性的工作，包括與法務部的溝通、文件的簽署以及接受政府部門的監督，相對復雜。

在住宅領域，房企側重于後裝市場無法觸及的産品，如"居家呼梯"、"停車告警"等開發商才方便着手以及不涉及過度收集客戶數據的功能。

未來如何在确保數據可用，實現創新價值的同時，保護信息隐私安全是值得數字化運營領域思考，也是亟待解決的問題。

6.與C端割裂，社區及家居領域鮮有革命性産品誕生

現代商業模式下，最重要的還是由消費者為提供的服務買單。有企業提及，在園區、商業地産、酒店等領域的數字化運營，由于面向的是單一業主，客戶的忠誠度相對來說比地産要大很多，因此更有利于加強對客戶本身以及客戶體驗的感知，同時在對商家賦能、對管理效能做優化的過程中，也會有更直接的場景需求出現。換而言之，園區、商業地産、酒店等領域的數字化運營更能貼近消費者需求做好服務，亦有具備引領性的數字化運營方案誕生。

而在社區和家居領域，面臨的情況要更加復雜。由于住宅産品為一次性買賣，産權方為大體量的業主，如果要做統一的數字化處理，大部分只能覆蓋到公共區域。以調研結果來看，當前家居智能與社區的數字化運營有所割裂，物業企業對于社區的數字化運營局限于對人行、車行以及小區安全監控、水電資源的日常監測，缺乏與業主需求和空間的聯動。未來的社區數字化運營應該與家居智能場景共享、聯動，如實現社區環境的居家可視，方便業主在家觀察于公共空間遊玩的小孩的動向，以防發生危險，打造高度融合的社區和家居數字化生活。

觀點指數認為，随着互聯網的發展，“社區+家居”已經由概念逐漸落地，能與智慧社區實現聯動的智能家居，才能稱得上是真正意義上的智能家居。借鑒早年的電動車以及智能手機普及之前的狀态，大部分消費者對于數字化、智慧化其實是無感的，最直觀的感受就是好用及方便與否。

因此，房地産和物業企業還需要積極通過自身的數字化運營平台，洞察消費者的更深層次需求，提供具有革命性的産品。同時，在社區和家居的互動上，以數字化運營作為聯結，切實提高消費者的生活便利、提高數字化生活體驗。