資本徘徊｜2022五月物業服務發展報告

觀點指數 對于物企來說，規模一直是企業的基本盤，但是在房企内外債務危機的波及之下，物企的“獨立性”再次成為行業焦點，涉及企業包括德信服務、奧園健康、康橋悅服務等。

随着房地産行業變革，有不少物業服務企業被擺上貨架，但由于當前的市場行情，出售價格未盡如預期，因此相當一部分物業企業需要通過母公司輸送利益以換取高估值，進而為母公司融資纾困。

受此影響，月内部分物業服務企業股價出現“閃崩”，而建業新生活、融創服務、新城悅服務等企業積極開啟回購，為市場增添信心。

值得關注的是，目前資本市場已經過了企業發布财報的期限。世茂服務、德信服務、恒大物業、彩生活等8家物企尚未披露經審核的财報。盡管上述企業将主要因素歸結為疫情影響，但從公告中可以發現並不全然如此。

上市回暖，年内共計募資12.36億

報告期内，物企上市進度多有更新。

4月22日，衆安智慧生活服務有限公司分拆上市通過港交所上市聆訊，招商證券國際、中泰國際為聯席保薦人。

4月29日，東原仁知城市運營服務集團股份有限公司于港交所正式挂牌，成為年内第三家成功上市的物業服務企業。根據11.90港元的每股發售價，在扣除公司就全球發售應付的包銷傭金以及預計開支後（且超額配股權未行使），東原仁知服務全球發售收取的所得款項淨額約為1.36億港元。

數據來源：Wind、觀點指數整理

截至2022年5月，今年3家新上市物業企業共計募資12.36億元，對比此前的火熱程度，當下物業服務上市潮有所回落。從募資額數量來看，規模與2016年相近，這或許由于大部分頭部物業服務企業均在2019年至2021年實現上市，而疊加港交所于2022年新實行的上市規則，直接阻擋了許多小型物業服務企業的上市道路。

綜合近兩個月的情況來看，物企上市潮有回暖迹象：萬物雲、龍湖智創生活相繼遞表，為行業增添信心；東原仁知、力高健康生活成功挂牌，衆安智慧生活通過聆訊等。

需要注意的是，房地産行業影響仍未消退，同時伴随上市物業企業逐步增多，稀缺性逐漸下降，資本态度也逐漸回歸理性。未來，物業服務企業的上市並非坦途，更加考驗自身的運營、盈利等能力。

物企 “獨立性”受關注

報告期内，德信服務集團發布公告稱，公司核數師在審閱擔保協議及質押合同過程中注意到質押及擔保的存在，且發現可能存在違反上市規則的情況。

原因為2021年12月29日，德信服務附屬公司上海栩全與杭州瑞揚訂立擔保協議，上海栩全須就杭州瑞揚向平安銀行借入的人民币4.96億元提供擔保，並就此向杭州瑞揚收取8%的擔保費。

來源：企業公告、觀點指數整理

上海栩全與平安銀行訂立質押合同，前者同意向後者質押總價值為5.04億元人民币的存款，以為杭州瑞揚提供金額為人民币4.96億元的質押擔保。同時上海栩全将收取質押合同總金額的合計10.1%作為收入，包括質押合同所産生每年2.1%的利息收入以及擔保協議所産生每年8%的擔保費。

對于此舉，董事會認為“訂立擔保及質押将可在短期内将向本集團提供額外收入，借以夯實其各項資源。”換而言之，若擔保順利進行，德信服務将獲得一筆約5000萬元的利息回報，接近2021年淨利潤的一半。

數據來源：企業财報、觀點指數

值得關注的是，德信服務目前並未披露受限制現金情況，其2021年融資收入淨額為318.4萬元。

觀點指數認為，德信服務此舉旨在增厚其利潤水平。通過對比近三年财報可以看到，德信服務淨利潤增速正逐步下降。2019至2021年增速為120.96%、96.76%、2.92%，增長開始減速。

此外，另一家物業服務企業亦受到“獨立性”關注。

5月3日晚間，奧園健康發布公告稱，在審核公司2021年全年業績的過程中，公司審核委員會收到公司核數師的函件。當中列出了與公司關聯方之間的若幹資金往來事項，並就資金往來事項向審核委員會提出若幹建議，公司董事會知會公司股東及潛在投資者資金往來事項。

通過公告整理，奧園健康與中國奧園的資金往來共計四筆。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

奧園健康對第三筆交易進行解釋稱，其承諾向中國奧園提供資金，以結清中國奧園結欠實體B的債務。随後，中國奧園在2021年12月底前向奧園健康退還全部金額。

另外，近期地産行業暴雷，同樣引發市場廣泛關注上市物業企業“獨立性”。比如恒大物業134億元存款被銀行強制執行、彩生活面臨運營和流動資金問題、康橋悅生活母公司持續關聯交易未按規披露等。

通過觀察近年動态，可以看到物業服務企業與關聯方的交易大致可分為以下五大類：

來源：公開資料、觀點指數整理

結合2021年地産行業的調整，以及這一輪年報審計發的問題來看，部分上市物管公司的獨立性問題值得重新評估。同時，如果存在核心管理層雙邊任職的情形，未來市場仍可能對物業企業的經營管理産生擔憂。

對物業服務企業來說，接下來要做的是深刻審視與關聯地産公司之間的關繫，尤其是在地産大變局的背景之下，持續向市場證明自己獨立發展的能力。

 财報延期、“閃崩”，回購與派息

截至報告期内，香港資本市場已經過了企業發布财報的期限，世茂服務、德信服務、恒大物業、彩生活等8家物企尚未披露經審核的财報。盡管上述企業所公告的延期披露審核業績緣由不一，但大多數物企均歸結為疫情影響。 

同時，恒大物業、奧園健康、荣萬家、彩生活這4家物企早在3月便宣布延發年報並停牌。随着5月3日世茂服務宣布暫停股票交易，因年報延遲而停牌的物企增至5家。

數據來源：Wind、觀點指數整理

當前59家上市物企業平均跌幅約-1.05%，跌幅較上月有所收窄。具體來看，宋都服務、特發服務、濱江服務、招商積余等均實現了超10%的漲幅。同時，佳源服務跌幅高達79.88%、烨星集團跌幅達52.96%。

從跌幅來看，多家物業服務企業因關聯方流動性問題或交易而遭遇“閃崩”事件。

5月18日，佳源國際股價斷崖式下跌，截至停牌跌幅達到41.41%，總市值28.48億港元。佳源服務跌幅更深，截至停牌股價已跌至0.67港元，跌幅70.61%，總市值僅剩4.1億港元。

佳源服務的遭遇可能與母公司佳源國際控股一筆應于5月17日付息，票息率11%規模為1.3億美元票據有關。

據港交所消息顯示，于5月11日，一家名為新鴻基證券投資公司的企業取得了“佳源繫”兩家公司的保證權益，其中涉及佳源國際約10.37億股，股權占比約21.11%；涉及佳源服務約4.5億股、占比73.56%的股權，幾乎相當于實控人沈天晴持有的全部股份。

而烨星集團的情況亦有所相似，烨星集團母公司北京鴻坤偉業房地産開發有限公司公告稱，受宏觀經濟環境、房地産行業、金融環境和疫情等各種不利因素影響，未能償還應計未付利息，發生違約事件，随後于5月12日，烨星集團股價斷崖下跌，日内跌幅達36.67%。

在行業景氣度不斷下跌，物業服務企業持續收到關聯方波及影響下，也有不少物業服務企業積極回購，增強市場信心。

數據來源：Wind、觀點指數整理

回購的主要原因有三個，一是傳遞積極市場信号；二是認為目前股價存在低估的情況；三是調整股權結構。

回購股份代表了企業對未來業績發展趨勢的看好，主要是為了提振市場信心。

除此之外，高額派息亦是上市企業常用的手法。在最近的2021年财報中，不少物企就宣布實行高額派息，其中至少有13家物企的分紅比例超過30%。

建業新生活2021年全年派息總額約為5億元，派息率提升至80%。業績發布會上，管理層表示，未來将保持不低于50%的派息比例。卓越商企服務2021年全年派息率為70%，也承諾2022-2024年三個财年每年全年派息率不低于50%。

綠城服務2021年每股派息0.16港元外加0.04港元特别股息，綜合派息率62.9%。金融街物業的派息率也在60%以上，其2021年每股收益EPS為0.37元，拟派末期股息每股0.222元(稅前)，派息比例約為60.2%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

從投資者角度來說，高額的派息是較好的回報方式之一。但需要注意的是，大多數物企股權架構中，絕大部分股權一般都被實控人及家族成員牢牢把握，高派息大部分還是進入了實控人的腰包。

此外，高額的派息一定程度上也會侵蝕公司的運營資金。因此，對于上市企業而言，分紅要保持适度，不能影響到公司的正常經營，需要留有一定的資金補充流動資金，避免掏空“家底”。