新的探索 | 2022五月辦公空間服務發展報告

觀點指數 期内，樣本企業的項目擴張步伐相比上月放緩，僅有3個樣本企業有項目簽約或開業，更多重點放在了日常運營和維護上。其中，優客工場2020年推出的輕資産輸出的形式微托管有所貢獻，在項目擴張上發揮出了一定作用。

樣本企業營收上，目前上市企業大部分還是處于虧損狀态，部分企業虧損金額為營收的幾倍。盈利企業僅有創富港一家，但整體利潤水平並不算高。基于此，不少企業開始着重探索增值服務領域的更多可能性。

主要租賃市場上，上海、北京的租賃成本相對較高。對于中小企業而言，在成本把控考慮上廣州、深圳以及成都等城市具有更高性價比。

樣本企業擴張放緩，微托管模式初見成效

據觀點指數觀察，報告期内樣本企業的簽約和開業動作較少，僅世聯空間、優客工場以及創富港有新項目簽約或開業。

來源：觀點指數統計

其中，久未有消息的世聯空間期内新增簽約項目，該項目從關聯企業世聯資管合作項目中獲取，主要提供運營服務，性質上屬于輕資産模式輸出。據了解，輕資産運營是世聯空間目前的着力點，主要聚焦在存量項目的運營上，對現有項目進行重組優化。

動作較多的優客工場期内各有一個項目簽約和開業。期内開業項目南昌紅谷灘 · 優客工場是優客工場第18個逾萬平米項目，該項目在今年1月獲取，從簽約到開業時長約4個月，在較短時間内實現了開業。

項目所在區域以數字經濟産業為主導，在政策支持上有較大優勢。紅谷灘區是省市兩級行政中心所在地，是大南昌都市圈引領區，為不少來南昌投資、創業企業的重要落點。

簽約項目上，大然淩一通過微托管方式簽約了東莞東城萬達·優客工場，該項目目前已由廣東大合三泰元實業控股有限公司整租。

微托管是優客工場輕資産模式的一種，主要是将獲得物業重新整合為標準化定制化的聯合辦公空間對外招租。對優客工場而言，這使其與業主方共享收益，充分盤活閑置的碎片化商辦物業；此外與具有一定規模的辦公空間項目形成互補，是對項目獲取方式的有益補充。

微托管模式下，入駐企業可以享受一繫列完善的增值服務，如辦公、會議、活動場地使用，及辦公服務和商業生态資源等精細化、全方位、全周期體驗，對于不少企業而言性價比較高。

目前，優客工場大然淩一的微托管項目已進駐10個省份13個城市，從一線城市到三線城市均有覆蓋，在項目擴張中起到不小的作用。

而創富港月内開業項目體量雖然不大，但能提供的服務符合個人自由職業者和初創企業對于小型辦公室的基本需求，去化難度應該不大。

上市企業虧損嚴重，盈利企業利潤較低

資本熱度退去之後，盈利能力成為企業長久發展的核心所在，但目前市面上的辦公空間企業，大部分都面臨着虧損難題。

報告期内，創富港發布2021年報，實現營業收入6.48億元，較上年增加5958萬元，增長10.13%。

數據來源：創富港财報

其中2956萬元來自于2020年新店營業收入的增長，1589萬元來自于2021年新店産生的營業收入，其他部分來自老店業績增長。由此可見，新店拓展對創富港營收上升起到的拉動作用較大，規模擴張依然是當下企業增收的主要方式。

需要注意到的是，新店擴張在一定程度上會導致營收的滞後性。據觀點指數了解，創富港在2020年、2021年分别實現新增門店數22家、25家。以此計算，2020年的單店收入為2021的2.11倍。這意味着，2021年新增門店數或許能在之後實現更高的創收。

這背後主要是因為現行的項目租賃合同，通常有免租期的約定，以及逐年遞增價格的條款。這也意味着企業在新店開業初期需要承當較高成本，而後續随着項目進入穩定期後，租金會有較為明顯的貢獻。

數據來源：創富港财報

盈利情況方面，2021年創富港歸母淨利潤為1061.82萬元，同比減少73.23%。出現較大幅度下滑。這背後有執行新租賃總則帶來的會計計算變化，對創富港利潤的影響為-1685 萬元。 

優客工場也于報告期内披露2021年四季度的财報。期内，實現淨收入3.03億元，相比2020年同期增長8.7%。淨虧損錄得16.98億元，這一數值在2020年同期為1.49億元，變動較大，同比增長超過10倍。EBITDA虧損為16.738億元，而2020年第四季度為9480萬元，虧損幅度同樣嚴重。

數據來源：優客工場财報

以上數據說明優客工場依然面臨嚴重的虧損問題，雖然規模在不斷增長，營收也有一定上升，但虧損還是甚大。

現有布局上，截至2021年12月31日，優客工場承諾在65個城市開設273個寫字樓，為1177000名會員提供約865150平方米的管理面積。其中，占總承諾空間的80.6%的220個辦公空間項目已投入運營。

數據來源：優客工場财報

最新城市分布上，優客工場顯得較為均衡，一線城市和二線城市及以下城市項目數量占比接近，而新一線城市項目的占比也達到23%。除了本身具備較成熟運營和服務能力外，輕資産模式在擴張上帶來的優勢也不可忽視。

值得注意的是，在二線以下的城市獲取項目，雖然成本較低，但是盈利空間有限，或許難以在營收上有較大貢獻。

數據來源：企業财報

對比目前已發布财報的上市企業營收及淨利潤數據，可以發現，當下辦公空間企業在營收的同時無一不面臨着虧損嚴重的問題。

其中，優客工場和WeWork的虧損接近營收的2倍左右。實現盈利的企業僅有創富港一家，但利潤並不多，屬于微利狀态。由此可見，擺脫虧損狀态，如何實現盈利依然是擺在企業面前的首要問題。

企業瞄準增值服務，着力打造新增長點

對于辦公空間企業而言，企業的需求除基礎的空間租賃外，還有很多可挖掘的增長點。換而言之，除依靠租賃服務獲得的收益外，增值服務也能帶來可觀營收。

以優客工場為例，2021年四季度其工作空間會員服務收入從2020年第四季度的7680萬元增長至2021年第四季度的9350萬元，增長21.7%。這一增長主要是由于公司擴大其U合作夥伴模式--輕資産模式下的一個類别，其中收入确認為工作空間會員收入。

非租賃收入占比已經過半，這說明其輕資産轉型取得一定成果，但想要扭轉虧損情況還有較長的路要走。

期内相關動作來看，正在加強對相關增值服務領域的探索。如優客工場與陽光海天停車産業集團達成合作，正式開啟停車資産管理業務。

具體上，雙方将開展合作，把陽光海天的核心技術價值與優客工場的海量空間資源深度結合，以智慧科技賦能停車管理，助力停車産業更加標準、高效，同時幫助資産持有者降本增效，獲得資産增值。

有此意向的不止優客一家，此前一季度，Spacii堂堂加智造以AgiiPlus堂堂加集團為依托，與集團旗下Distrii辦伴協同聯動，為上海陸家嘴浦發大廈、上海靜安龍盛福新匯、北京兆泰國際、北京西海國際等項目相關區域提供了改造更新、裝修定制、科技升級等服務。

以上案例，說明辦公空間企業正在進行增值服務創收的相關探索。但具體的成效還需要等待時間的檢驗。

北上租賃成本高企，新一線更具性價比

報告期内，據觀點指數觀察，一線城市及部分二線城市在租辦公空間項目的平均租金表現上，上海和北京價格較高，遠超其他樣本城市。

數據來源：觀點指數不完全統計

北京、上海在租金水平上一直都在全國城市中占據第一梯隊，租賃成本本身較高。此外一定程度上，或受疫情影響，靈活辦公模式發揮的作用凸顯，部分企業加大對相關靈活辦公空間的投入和關注，這使得相關需求增加，側面拉動租金水平。

租賃層面上看，在疫情和經濟形勢等不确定因素之下，企業對于成本把控需要更加謹慎。據了解，企業在進行辦公室選址時的核心考量因素是租賃成本及區域和交通狀況，同時也包括免租期、物業服務狀況及口碑等。當期望區域與租賃成本只能滿足其一時，大多數中小企業會選擇改變期望區域，而非提高租賃成本。

辦公室租賃成本作為首要考量因素，從這個角度看，廣州、深圳以及成都等城市的租金水平期内更具性價比。