緊縮時代 | 2022五月購物中心市場與發展報告

觀點指數  報告期内，冷淡的行業環境之下，商場關閉時間與商業項目流拍事件增多，購物中心新增供給無論是從同比還是環比的角度來說均處于一個較為低迷的水平，武漢萬象城的開業是報告期内為數不多的重量級項目供給。

行業下行之際，樣本企業的項目拓展紛紛轉向輕資産模式，錄得11個新簽約或達成意向項目中有8個是輕資産項目。

其中，大悅城與黃埔文化集團簽約輕資産項目標志着大悅城商業正式進駐廣州，完成了北上廣深四大一線城市的布局。

此外，企業們開始重新熱炒TOD項目，将其作為新的亮點去進行項目開拓。

頭部新增供應占比過半，萬象城首落華中區域

報告期内，錄得全國地區新開業購物中心共計13個，面積達119.5萬平方米，基本資料如下表：

表1：報告期内全國新開業購物中心基本資料 觀點指數整理

新增購物中心分布方面，一線和新一線城市分布基本與二三線城市持平，並無明顯集中在相對發達地區或者下沉到二三四線城市的特征。

一線城市僅新增兩座購物中心，在一線城市新增供應會面臨新增成本過高以及市場飽和等問題，故新增供應主要位于非一線城市以外的新興市場，占比84.6%。

圖1：全國新開業購物中心城市分布統計 觀點指數整理

報告期内新增的購物中心項目中，面積最大的分别是武漢萬象城、濟甯楓葉小鎮奧特萊斯、合景·悠方（廣州知識城）以及恩施星河cococity。

四個項目合計在總新增供給規模重占比52%。

圖2：各個新開業購物中心面積占比 觀點指數整理

其中最值得關注同時也是規模最大的是武漢萬象城項目，這是全國第9座、華中區域首座量級最高的萬象城産品線標準項目，總建築面積達到47.8萬平方米，包括約17萬平方米萬象城購物中心、15.5萬平方米華潤大廈甲級寫字樓、13.2萬平方米幸福里住宅，涵蓋了住宅、辦公、文旅、零售等業态。

公開資料顯示，招商運營策略是實行“主力店+次主力店+N”的品類矩陣，首店品牌超過了30%，在首批開業的店鋪中，涵蓋國内外400余家品牌。項目開業標志着武漢一座新的定位高端的重量級商業項目成功落地。

武漢萬象城是近五年以來武漢地區開業的規模最大購物中心，同時也是武漢地區所有存續的購物中心中總規模排名第六位的項目。

圖3：武漢近五年新開業購物中心項目面積對比 觀點指數整理

萬象城産品線上，武漢萬象城項目規模在68個項目中排名17，在過去12個月新開業的4個萬象城項目中規模排名第一。

表2：華潤萬象城産品線部分項目規模對比 觀點指數整理

供給與需求雙殺，增長回落顯低迷

然而，無論從同比還是環比角度來看，購物中心新增供給的速率都是呈現出回落和較為低迷的狀态。

同比來看，2022年四月新增購物中心面積供給是除2020年以外最低的，原因是新冠疫情，因此其數據值可以作為偏離值排除在外。

環比來看，近三個月（2月份、3月份、4月份）都是供給量低點。自2021年12月大幅新增1200多萬平方米供給以後，購物中心供應迎來了拐點，從峰值轉變為下滑。

雖然4月份相比2月、3月有所爬升，但依舊處于一個較為低迷的水平。即使購物中心的供給會跟所處月份相關，但是在趨勢之外，供給總量的低迷依舊不可掩蓋。

圖4：近八年全國購物中心新增供應同比比較 觀點指數整理

此外，近三個月迎來大量暴雷和違約事件，行業紛紛收縮業務保持現金流，減少外拓。

圖5：近14個月全國購物中心新增供應環比比較 觀點指數整理

從需求端來看，社會消費品零售總額與購物中心商業經濟增長呈現顯著性正相關。我們選取近12個月社會消費品零售總額數據，並将其與近12個月的購物中心面積供應數據相比較，會發現它們的增長和回落趨勢高度吻合，體現了居民部門消費能力下降與購物中心供給減少顯著正相關。

宏觀經濟增速放緩，疊加疫情影響降低了居民消費能力，導致了需求端疲軟，也直接導致了購物中心供應的下滑和低迷。

圖6：社零數據與購物中心供給比較 觀點指數整理

脫重向輕：輕資産開拓已成主流

财報季以來，盡管不少企業面臨暴雷和違約等處境，但仍有部分企業保持着較好的經營狀況，並在行業緊縮周期中果斷出手，開拓項目。

報告期内，樣本企業錄得新增簽約或達成意向項目11個，其中輕資産運營達到8個。

在行業比較低迷的大環境下，頭部企業們紛紛脫重向輕，逐漸在項目運營中逐漸增大輕資産項目比重，輕資産運營的輕量化、靈活化、剝離重成本的化整為零優勢得以體現。

表3：報告期内樣本企業新增簽約或達成意向的輕資産項目 觀點指數整理

大悅城控股與黃埔文化集團就廣州黃埔區科學城商業項目簽約輕資産管理輸出協議，這標志着大悅城控股商業正式進駐廣州。據相關介紹，項目所處的黃埔區廣州科學城片區是國家級戰略開發區，目前已集聚超百家世界500強企業，未來将形成百億級企業強勢聚集的産學研一體多功能現代新型城區。

此次簽約涉及的商業物業由黃埔文化集團全資持有，體量約6萬平方米，地下2層、地上4層，與地鐵21号線神舟路站無縫銜接，15分鐘直達天河核心區。

此次落子廣州科學城，標志着大悅城真正完成了四大一線城市的戰略版圖布局。此外，這是大悅城在全國落地的首個全新産品線“大悅匯”項目，同時也是大悅城控股商業落子廣州的首個項目，也将是綜合推進速度第一的輕資産項目，計劃今年12月開業。

大悅城在“根據地”北京有傳統的産品線--西單大悅城、朝陽大悅城、祥雲小鎮等商業項目皆頗具代表性，此次披露的新産品線大悅匯項目，與傳統産品線不一樣的規模和定位。

概念新炒：TOD再掀熱潮

作為中國内地商業的一股新旋風，無論政府還是開發商都意識到TOD模式的市場前景與價值。

TOD開發模式並不陌生，而近期又成為頭部企業們逐漸炒得火熱的概念。

圖7：四個月内新增簽約TOD項目趨勢 觀點指數整理

報告期内，樣本企業新增項目中有三宗是與TOD相關的，如下表：

表4：報告期内樣本企業新增簽約TOD項目 觀點指數整理

龍湖天街繫列中也有部分TOD項目，包括此次的月亮島天街項目，此前龍湖共計運營51個天街項目，同時有27個天街項目在建，14個計劃于今年開業，共計1230946平方米，幾乎都集中在一線和新一線城市。

其中最典型的是2023年計劃開業的海口TOD天街，項目總建面約22萬平方米，涵蓋其中的龍湖光年綜合體項目是龍湖集團在華南地區體量最大的綜合體項目。該項目未來将縫接駁高鐵城西站，同時串聯環島高鐵及美蘭機場。

報告期内的TOD項目中，月亮島天街項目位于地鐵4号線與（規劃中）的地鐵12号線換乘之處--月亮島西站，交通優勢顯著。更重要的是，這座“天街”商場的負一層直接與地鐵4号線月亮島西站1、2号口相連通，無縫接駁。

華潤萬象“成都陸肖TOD商業項目”位于成都高新區中和街道，為地鐵6号線（已運營）及22号線（遠期規劃）換乘站；而華潤萬象“時代·朝陽”項目毗鄰南甯火車站，是地鐵1号線和2号線雙地鐵上蓋項目，各自有着其相應的TOD要素和優勢。

相較“買地-建樓-賣樓”傳統土地開發模式，TOD立體結構、多重功能區的開發模式，能夠充分活用城市軌道交通構建經濟循環。

然而，目前國内的TOD開發主要還是緊扣“地鐵上蓋”概念，更加豐富立體的軌道交通還未發展起來，因此城市商業TOD項目還存在着更多的探索空間。

凜冬已至：十家購物商場停業關閉，近八成商業物業流拍

受困于宏觀經濟增速放緩、新冠疫情影響、社區團購發展以及線上網購的沖擊，線下實體零售物業的閉店潮依舊在持續。報告期内錄得停業事件共六起，停業商場達到10家。

三江購物一季度報告顯示其一季度營業收入11.05億元，歸母淨利潤4734.97萬元，同比增長75.98%，但依舊關閉了五家門店，其中包括2家位于甯波市内的社區店、2家甯波室内的鄰里點，以及甯波市外的1家社區店，閉店總建築面積6154.91平方米。

這反映了行業以及業态整體業務緊縮和風格保守的狀态；此外，停業事件均發生在非一線城市，體現出一線城市的零售物業依舊是價值堅挺的核心資産，而非一線城市在放緩的經濟市場下無疑遭受着更加嚴峻的考驗。

表5：報告期内購物中心/商場停業事件一覽 觀點指數整理

報告期内錄得八宗購物中心相關標的拍賣事件，均為億元以上大宗交易級别，拍賣數量迎來一個小峰值。同時有五宗拍賣流拍，一宗成交，兩宗截止完稿時間還未有結果。

表5：報告期内商業地産項目拍賣事件一覽 觀點指數整理

五宗流拍事件中，兩宗經歷了兩次或以上的拍賣，上海市西康路1068号維多利廣場標的拍賣甚至無人報名。

唯一成交的常熟方塔街恒隆中心房産交易規模較小，僅有1.35億元，是所有拍賣事件中規模最小的一宗。

前景並不明朗的行業環境下，企業在收並購項目上顯得十分保守和謹慎，購物中心業态迎來了緊縮的時代。