大宗交易頻繁 | 2022五月商辦市場與發展報告

觀點指數 從樣本企業在管辦公項目規模方面，中海商業在管辦公項目數以及面積均位居首位，但就平均單個項目規模來看，太古地産和恒隆地産分别位居第一第二。

市場方面，一線城市辦公租金單價均出現環比下降，同時辦公供給量環比亦出現下滑，一線辦公市場遇冷。

從一線城市各個行政區來看，上海浦東以及北京西城區等核心商務區的辦公租金波動較大，廣州及深圳的行政區租金變動較為平穩。

大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至報告期末上海是商辦資産交易最為頻繁的城市，今年來上海共計7宗商辦資産交易事件，交易總金額達211.41億元，

樣本項目日租金超10元/平方米，太古平均單個項目規模最大 

據觀點指數監測，目前中海商業管理規模位居樣本企業首位，在管辦公項目達64棟，在管面積389萬平方米。報告期内，成都中海國際中心成功簽約四川金控，吸引其總部落戶成都中海國際中心A座，這單1.4萬方的簽約量也成為今年成都商辦市場最大單成交。

成都中海國際中心項目由中海振興（成都）物業發展有限公司投資興建，由10棟超大體量的甲級寫字樓集群和商業配套組成，其中的商業配套主要是服務于寫字樓的客流群體。項目位于成都天府新城，區域匯聚金融城，高新技術開發區，天府軟件園等産業群。

來源：觀點指數整理

從收入上看，中海商業管理規模最大同時也是樣本項目中營收最高的企業，平均單個項目年創收0.55億元。而太古地産平均單個項目的辦公收入位居樣本項目首位，為2.38億元；其次是恒隆地産，平均年創收2億元。

此外，根據樣本企業相關規模數據簡單測算可知，太古地産内地項目僅有3個，但平均單個項目規模位居首位，達15.37萬平方米。其次是恒隆地産，在内地共計6個在營辦公項目，總辦公面積達81.53萬平方米，平均每個辦公項目面積達13.59萬平方米。

來源：觀點指數整理

太古及恒隆地産平均單個辦公項目規模大的主要原因是兩者在内地的商業綜合體項目多為高端項目，配套辦公項目多為大體量甲級寫字樓，辦公部分面向的客群主要是世界500強、金融行業等優質租戶。

來源：觀點指數整理

報告期内，觀點指數監測的12個商辦樣本項目的4月平均租金為11.84元/平方米/天，平均出租率為92.83%。其中樣本項目中租金最高的是位于北京西城區的遠洋大廈項目，出租率為97.3%。

遠洋大廈位于北京西城區金融街商圈，金融街商圈作為首都金融中心區，匯聚多家國際知名金融機構在此落戶，同時金融機構也是遠洋大廈重要的租戶組成。

出租率最高的樣本項目位于廣州天河區CBD的廣州太古匯項目，由太古地産開發建設並運營管理，項目由一個大型購物商場、兩座甲級辦公樓、一個文化中心、廣州首家文華東方酒店及酒店式服務住宅構成。4月辦公租金單價為7.67元/平方米/天，該項目入駐的企業主要有匯豐銀行、佳能、索尼、凱德置地等。

浦東租金跌幅最大，核心區域項目平均出租率為88%

從城市區域租金來看，報告期内，北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區，辦公租金均價為7.24元/平方米/天，是唯一一個辦公租金突破7元/平方米/天的行政區，同時也是北京租金環比降幅最大的行政區域，降幅達11.92%；上海黃浦區，均價為6.49元/平方米/天，環比上漲0.31%；廣州天河區，均價為4.07元/平方米/天，環比下降2.4%；深圳福田區，均價為4.34元/平方米/天，環比下降1.14%。

除上海黃浦區外，北上深辦公租金最高的區域租金表現情況均差于上月。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

環比上看，北京除昌平區辦公租金較上月實現上浮外，其他行政區均出現不同程度的下降，降幅從3.35%到11.92%不等。上海除靜安、徐匯以及浦東新區辦公租金出現下跌外，其他區域均出現不同程度上漲，其中普陀區漲幅最大。

廣州及深圳行政區的辦公租金變動相對而來較為平穩，租金變動基本上在8%以内。同時，廣州天河商務區及深圳福田區辦公租金均出現輕微下降。

據觀點指數監測，北京西城區、石景山區、上海浦東新區的辦公租金波動較大，上海浦東新區4月辦公租金單價為4.96元/平方米/天，環比下跌19.74%，主要是由于浦東遭受疫情的影響帶來辦公市場租金的大幅下跌。

為減輕疫情的影響，上海發布了疫情期間關于商業、個體工商戶和辦公樓租賃房屋的租金減免政策公告。此外，浦東制定了相關企業租金減免的實施方案。

實施主體主要有上海臨港産業區經濟發展有限公司、上海臨港經濟發展（集團）有限公司、上海陸家嘴（集團）有限公司、上海張江（集團）有限公司、上海浦東科創集團有限公司、上海港城開發（集團）有限公司、上海金橋出口加工區開發股份有限公司等。

來源：觀點指數整理  

此外，觀點指數從北京西城區、朝陽區、上海黃浦區、浦東新區、廣州天河區以及深圳福田區等核心商務區中選取若幹項目作為監測對象。

其中北京樣本項目的平均租金單價位居首位，達16.28元/平方米/天，其中位于北京西城區的兩個樣本項目的租金單價水平分别位居第一第二；其次是上海，達13.47元/平方米/天。深圳及廣州樣本項目的平均租金單價分别為7.9元/平方米/天及6.74元/平方米/天。

出租率方面，樣本項目平均出租率水平達88%，其中位居第一第二的樣本項目均是位于深圳福田CBD商務區。在深圳福田區選取的四個樣本項目平均出租率為90.63%，高于整體樣本水平，從樣本項目出租率來看，深圳福田區辦公需求較為強勁。

此外，北京、上海及廣州選取的樣本項目的平均出租率情況分别為82.59%、92.8%、86.01%。

一線辦公市場遇冷，上海商辦資産交易頻繁

從城市整體表現看，報告期内（2022年4月），全國辦公物業出租挂牌量達7.98萬套，環比下降42.59%，一線城市辦公租金平均單價為4.23元/平方米/天，環比下降4.95%。

租金單價最高的是北京，達5.65元/平方米/天，是唯一租金平均單價突破5元/平方米/天的城市；其次是上海，平均租金單價為4.75元/平方米/天。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金環比方面均出現不同程度下跌，跌幅在3.02%到6.68%不等，一線城市辦公市場環比上月出現回落。

其中上海跌幅最大，主要是由于4月上海遭受疫情影響導致辦公市場租金下跌，同時上海近三個月的辦公租金波動變化也是最大。

來源：同花順，觀點指數整理

截至今年5月20日，北京寫字樓可售套數為73759套，可售面積為412.41萬平方米；上海寫字樓可售套數為42867套，可售面積為964.41萬平方米；廣州寫字樓可售套數為31509套，可售面積為297.4萬平方米；深圳寫字樓可售套數為11505套，可售面積為140.91萬平方米。目前，北京寫字樓可售套數、上海寫字樓可售面積分别居于一線城市首位。

從寫字樓存量情況而言，北京、上海比廣州及深圳寫字樓密度程度更高。

寫字樓銷售方面，5月14日到5月20日一周内，寫字樓銷售套數最多的城市是廣州，達637套，銷售面積為4.13萬平方米；其次是上海，寫字樓銷售套數為278套，銷售面積為14.8萬平方米，周内上海銷售的寫字樓項目多為大面積項目 。

回顧4月，廣州寫字樓銷售面積及銷售套數均位居一線城市首位，銷售套數為1147套。銷售面積為8.57萬平方米。而上海寫字樓市場四月由于受到疫情影響，銷售套數僅為廣州的10%左右，銷售面積為0.9萬平方米。

相較而言，廣州寫字樓銷售市場更為活躍。

據觀點指數不完全統計，截至報告期末内地共計有14宗商辦資産大宗交易事件，平均每單商辦資産大宗交易金額為19.73億元。

來源：觀點指數

年初至報告期末，上海商辦資産交易總數以及成交金額總數均位居全國首位，共計7宗商辦資産交易事件，交易總金額達211.41億元，交易資産主要有上海世紀盛荟廣場、上海寶楊寶龍廣場7号樓、上海綠地創驿大廈A塔樓、上海外灘金融中心等等。

報告期内，内地商辦資産大宗交易共計5宗，交易總金額為40.45億元（不計北大方正資産包交易金額），相較上個報告期交易總金額76.32億元有所下降，交易資産位于海南、合肥和上海，買家主要是海南橡膠、中建五局第二建設及鄂爾多斯。

其中交易金額最大的是鄂爾多斯以總價26.73億元收購華潤旗下上海蘇河灣中心寫字樓項目，交易標的是華潤與信德合作開發的蘇河灣中心中的一棟獨棟辦公，占地面積約5萬平方米，總體量約33萬平方米，包含約4.2萬平方米城市綠地公園、開放商業、慎余里及天後宮文保建築復建、200米地標寫字樓和高端住宅等五大業态。

本次交易標的資産位于上海，從截至報告期末交易資産城市分布情況來看，上海已成為買家在内地最青睐的商辦投資市場。

來源：觀點指數不完全統計