2022年1-5月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

關于房地産企業銷售表現研究成果指標體繫更新說明：

觀點指數研究院長期跟進研究地産行業市場發展與企業個體成長，在當前行業變化之下，權益銷售更能反映房企的真實銷售水平和回款金額，也貼合當前房企由注重發展規模到注重發展質量的趨勢。因此房地産企業權益銷售金額表現成為銷售表現研究成果的最關鍵測評指標。

前100房企累計權益銷售同比降54.4%，樓市復蘇拐點延後

5月樓市持續放量，購房利好政策頻出，疊加房企加大樓盤促銷力度，樓市銷售出現邊際改善，但離預期中的小陽春仍有距離，銷售復蘇拐點可能要等到下半年。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數發布的“2022年1-5月房地産企業銷售表現”研究報告顯示，5月份前100房企實現權益總銷售金額3840億元，環比增加14.8%，但對比去年同期下降58.3%。

1-5月，前100房企累計實現權益總銷售金額18525億元，同比下降54.4%，降幅較1-4月擴大1.1個百分點。

從頭部房企來看，1-5月前三房企碧桂園、萬科和保利發展分别錄得權益銷售金額為1502.3億元、1087.7億元以及1066億元，同比下降39.9%、41.7%、35.7%。

數據來源：觀點指數整理

1-5月前20房企實現權益銷售金額10486億元，同比下降46%，5月實現權益銷售金額為2106億元，環比增加5.5%，同比下降51.8%。

從數據上看，雖然五一黃金周各房企推出各種營銷活動，促進樓房交易，拉動月内整體銷售金額，但上升幅度並沒有達到理想水平。當前居民收入預期與購房意願轉弱，市場成交活躍也相對較低。

數據來源：觀點指數整理

值得注意的是，為了加快回籠資金，部分房企頻繁采取大力度促銷活動，銷售均價下降明顯。據觀點指數統計，前100房企中62家房企1-5月銷售均價出現同比下降，其中26家房企降幅超過10%。

開發投資額增速轉負，房企資金依舊承壓

國家統計局數據顯示，1-4月全國累計商品房銷售金額37789億元，同比下降29.5%，降幅較上月擴大6.8個百分點；全國累計商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%，降幅擴大7.1個百分點；商品房銷售均價為9502元/平方米，環比下降0.5%，同比下降10.8%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

4月單月，全國商品房銷售金額8134億元，環比下降42.7%，同比下降46.6%；全國商品房銷售面積8722萬平方米，環比下降43.1%，同比下降39%；商品房銷售均價9326元/平方米，環比增長0.8%，同比下降12.5%。

整體上看，當前樓市銷售行情並沒有好轉，疫情反復以及防控常态化等因素影響下，人們收入水平和對未來預期轉弱，在房地産方面的購買和投資意願下降。未來大部分城市或許需要加大樓市政策刺激力度，促進樓市銷售回暖。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

投資端上，1-4月全國完成房地産開發投資39154億元，同比下降2.7%。4月單月房地産開發投資11389億元，環比下降14.1%，同比下降10.1%。

土地投資方面，1-4月房地産開發企業土地購置面積1766萬平方米，同比下降46.5%；土地成交價款955億元，同比下降20.6%。4月單月土地購置面積427萬平方米，同比下降57.3%；土地成交價款283億元，同比下降28.2%。

盡管多地土地出讓利潤空間增大，但拿地主體依舊以央國企和地方城投公司為主，多數民營房企還繼續保持零拿地的節衣縮食狀态。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

新開工方面，1-4月房企累計新開工面積39739萬平方米，同比下降26.3%，降幅較上月擴大8.8個百分點。4月單月房企新開工面積9901萬平方米，環比下降33.4%，同比下降44.2%。

竣工方面，1-4月房企累計竣工面積20030萬平方米，同比下降11.9%，降幅較上月擴大0.4個百分點。4月單月房企竣工面積3101萬平方米，環比下降34.4%，同比下降14.2%。

面對樓市銷售下滑、融資通道收縮以及償還債務等多重資金壓力，房企的開發投資意願減弱，累計投資額同比增速自2020年6月以來首次轉負，累計新開工以及竣工面積同比增速出現兩位數降幅，但在交樓硬性約束下，竣工面積降幅趨緩。

到位資金方面，1-4月房地産開發企業到位資金48522億元，同比下降23.6%，降幅較上月擴大4個百分點。4月房企到位資金10363億元，環比下降20.4%，同比下降35.5%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

1-4月房企各項資金來源中，國内貸款、利用外資、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款同比增速分别為-24.4%、128.9%、-5.2%、-37%、-25.2%。

從數據上看，國内貸款增速大幅下降，樓市銷售不景氣導致回款動能減弱，當前房企融資依舊承壓。不過，随着近期多個金融舉措推出，房企融資環境有望改善，合理融資需求将得到滿足。

首套最低按揭利率下調，示範民營房企發債恢復市場融資信心

5月15日，央行、銀保監會發布關于調整差别化住房信貸政策有關問題的通知，其中提及首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行；按照“因城施策”的原則，自主确定轄區内各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

數據來源：全國銀行間同業拆借中心，觀點指數整理

此外，5月最新貸款市場報價利率出現結構性調整, 1年期和5年期LPR走勢不同，其中1年期LPR與上月持平，為3.7%，而5年期LPR下調15個基點至為4.45%。

在“降息+降首套按揭利率下限”組合拳影響下，首套住房按揭利率最低可降至4.25%，二套住房按揭利率未調整，要求不低于5年期LPR+60BP，對應不低于5.05%。

值得注意的是，此前多個城市已經推出放松限購、限售、降低首付比例等政策，但是短時間内起到的作用並不明顯。

體現在數據上，4月貨币财政政策持續發力，M2余額同比增長10.5%，在市場流動性加大以及樓市寬松政策雙重刺激下，居民購房積極性並沒有提高，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

此次“降息+降首套按揭利率下限”是針對當前樓市銷售不景氣的更大力度的救市政策。不同之前的限購、限售、降低首付比例等購房門檻寬松政策，此次調整最低首套按揭利率，能夠直接降低購房成本，更能激發居民購房需求。

根據相關機構數據，4月全國103城平均首套按揭利率5.17%，距離4.25%最低房貸利率仍有較大的下降空間。在5月LPR公布之前，蘇州、鄭州、天津等地部分銀行首套房貸款利率已降至4.4%，相信未來更多城市及銀行将實行類似動作，這将對樓市復蘇起到更大的提振作用。

除了信貸端以及需求端，作為供給端的房企也迎來更多的利好消息。5月16日，市場消息稱碧桂園、龍湖、美的置業三家民營房企被監管機構選定為示範房企，陸續發行人民币債券。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

三家房企均回應消息屬實，随後公布了債券發行計劃。值得注意的是，三家房企将同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在内的信用保護工具，增強債券兌付保障，恢復市場對民營企業的融資信心。

根據過去幾年财務表現，三家示範房企财務表現穩健，營收整體呈現增長态勢，有息負債規模得到有效控制，現金能夠完全覆蓋短期債務，在行業下行周期中表現出來的強抗風險能力是其得到監管機構認可以及金融機構擔保的原因。

除了上述三家房企，同樣作為首批創設信用保護合約發債的示範民營房企新城控股和旭輝控股在融資方面也有新的進展。

其中，5月31日，新城控股完成發行2022年度第一期中期票據（22新城控股MTN001），實際發行總額10億元，發行利率6.50%，期限2＋1年。旭輝控股也在申請新的發債額度，有序推進債券發行工作。

從政策風向來看，上述五家房企僅是第一批示範民營房企，後續名單或将繼續擴充，銀行提供的信用保護工具将是這些優質房企低利率發行債券的通行證。