原報告 | 大華廣州操盤路徑

觀點指數 今年廣州首批集中供地上，大華集團以底價13.28億元競得廣州地鐵二十一号線朱村街山田站北地塊，是該批次少數拿地的民企之一，備受市場關注。

作為上海老牌房企的大華，在上海深耕多年，擅長大型社區、舊改項目的打造，在寶山打造了大華社區、大華錦繡華城、大場老鎮改造社區等多個大型社區開發的項目。

進入廣州時，大華集團延續了上海操盤思路，通過舊改與公開市場兩個渠道持續落子，以點成面，打造社區性大盤。

在廣州，大華圍繞增城與番禺等兩個根據地持續落子，得益于多年的舊改操盤經驗，已摘得3個舊改項目。

而在區域選擇上，增城與番禺都屬于近郊區，與上海寶山定位相近。

寶山連片開發

大華起家于上海，聚焦于寶山，從第一個項目大華社區開始，便一直傾向于舊改項目和大型社區開發，目前已開發了大華社區、大華錦繡華城、大場老鎮改造社區等多個大型社區開發的項目。

數據來源：觀點指數整理

大華在上海的項目主要位于寶山，地處上海近郊區，購房群體以剛需客為主。

觀察去化情況，得益于社區日益完善的基礎配套，大華上海項目去化穩定且較為優秀。

2021年，大華在寶山共推售9次，其中8次觸及積分制，僅4月入市的錦繡四季未觸及積分，但開盤去化率仍有90%，該項目在12月再次入市，去化表現有所提升，入圍積分37.3。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

雖然大華項目表現依賴于上海樓市的景氣度，但從數據上看，整體去化仍高于樓市普遍水準--2021年上海平均開盤當日去化率達81%，大華開盤當日平均去化率近百。

從拿地上看，大華主要依賴舊改獲取土儲，且參與的城中村改造項目集中于寶山，這主要是大華作為寶山本地企業，與當地關繫緊密。

近幾年，大華獲取舊改地塊則主要集中于寶山大場鎮。

廣州模式延續

2018年9月，大華在公開市場上以11.6億元摘得番禺沙頭街禺山大道南側地塊，首次進入廣州。

數據來源：公開信息、觀點指數整理

2019年則是大華在廣州快速鋪開的一年，在增城拿下3個項目，其中山田村與朱村兩個舊改項目将增城版圖初步勾勒清晰；而2020年拿下的番禺沙頭街大富村舊改項目則與此前拿下的禺山大道南側地塊相連。

市場普遍認為，大華意圖成片開發打造社區大盤，将上海模式在廣州延續。

此時，市場風聲不斷，大華似乎也有意拿下與大富村相鄰的北海村、大平村這兩個項目，鞏固番禺的根據地。

舊改項目由于開發難度高，沉澱資金大，天然存在着溢價補償，在2021年下半年之前是市場最關心的方向之一。然而，當市場面臨調整時，舊改基本面雖未發生變化，但項目沉澱的大量資金拖累了現金流，在本輪周期調整中，不少出險房企中如富力、佳兆業等均持有較大比例舊改項目。

在去年調控趨緊下，房企不僅面臨着自身現金流的壓力，舊改的推進也因為政策的影響而降速，去年住建委發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，在一定程度上降低了舊改的推進速度，這或許也是2021年大華未曾在廣州獲取土地的重要原因。

時間線來到今年5月5日，調控由嚴至松，時隔一年多，大華又在廣州以底價13.28億元競得地鐵二十一号線朱村街山田站北地塊，仍是連片打造的思維模式。

社區操盤優劣

觀點指數認為，大華在廣州的操盤思路與上海有很多相似之處。

區域選擇上，都是偏好近郊區域，廣州增城及番禺的區域地位與上海寶山相似，同時由于大華在廣州不具備上海連片舊改拿地的優勢，另辟蹊徑，通過公開市場與舊改雙渠道發力，實現連片開發的可能性。

目前大華在廣州共有兩個在售項目，大華紫悅府及大華城·東郡，項目定位以剛需戶型為主，其中大華紫悅府主推96-116平方米3-4居戶型，大華城·東郡則主推78-88平方米2居緊湊型戶型。

觀察去化表現，上海寶山項目去化非常優秀，然而廣州市場仍需要長時間培育，在售的大華紫悅府及大華城·東郡兩個項目去化表現均較一般。

大華紫悅府于2020年上半年開盤，至今仍未清盤，區域基礎設施較為薄弱，價格優勢不明顯，這都是銷售走弱的原因。随着區域舊改推進，後續項目的去化有望提升，但仍需要長時間的經營。

随着項目推進，社區大盤的操盤手法有利于多盤聯動、積累客戶儲備，降低獲客成本，但樓盤密集，也會帶來項目之間相互競争的問題。

利潤方面，舊改項目疊加社區大盤打造具備較大的成本優勢，由于開發難度高，沉澱資金大，天然存在着溢價補償，意味着毛利率水平較高，但沉澱的大量資金拖累了現金流，在當前市場環境下值得警惕。

值得注意的是，在上海疫情影響下，由于貨值集中于上海，大華當前面臨着較大的銷售下降困境。

據觀點指數發布的《2022年1-4月房地産企業銷售表現·觀點月度指數》顯示，大華集團2022年1-4月銷售65.5億元，同比減少54.8%，銷售下降的狀況在疫區更為明顯。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。