海德園“打新”再現 | 2022六月深圳房地産市場報告

觀點指數 2022年各地購房政策松綁來勢洶洶，而深圳在這之中似乎“穩如泰山”。

截至5月，除了五年期LPR下調帶來的房貸利率同步下調外，深圳並未有明顯的樓市松綁措施，在此情況下，深圳新房市場交易依然比較冷清，而高端項目方面則有所升溫。

觀點指數認為，這部分項目的熱度主要來自高端項目的強投資屬性。

二手房方面繼續回暖，5月網簽套數環比上升24.6%，網簽面積與去年同期水平相當；與此同時，根據國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，深圳4月二手住宅銷售價格環比指數為100.5，結束了自去年5月以來持續下跌的狀況。

5年期LPR下調，首套房貸降至4.75%

2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）1年期維持3.7%不變，5年期以上下調至4.45%，下調15個基點；受此影響，一線城市銀行房貸利率全面下調15個BP。

據了解，深圳市場利率定價自律機制的底限要求為五年期以上貸款首套為同期限市場利率加30基點，二套為同期限市場利率加60基點。目前深圳國有大行首套房貸利率為LPR加30BP即4.75%；二套為LPR加60BP即5.05%。

在整體購房政策放松的環境下，深圳似乎並未跟進，而房貸利率下調是目前深圳樓市調控放松的主要動作之一。

但從歷史經驗來看，房貸利率的變動在房地産市場的調控作用並不大，因此，目前深圳房地産市場調控仍處于相對緊縮的狀态。

住宅城更缺少活力，本土企業主導

報告期内，觀點指數重點監測城市更新動态包含5個項目，其中龍華區本年度第二批城市更新計劃拟立項項目為田背西村項目，該項目屬于工改商住項目，申報主體為豐友花伴里。

企查查數據顯示，豐友花伴里控股股東為合正集團，田背西村項目将開發為合正觀瀾匯四期。

此外，龍崗區平湖街道平湖舊墟鎮片區（GX04）城更項目發布公開選擇市場主體談判公告，項目總投資約109.79億元，拟更新方向為居住、商業等，據悉項目意向合作商為深圳特發地産；片區GX01單元則已于2019年完成回遷選房，融資區住宅亦已售罄，但尚未完成交付。

報告期内2個項目完成合作招商，星河中標龍華區下嶺排舊村城市更新項目合作商，早在2020年9月，星河就已中標上嶺排舊村城市更新項目，兩項目用地面積合計約5萬平方米；華潤中標羅湖區景貝-黃貝嶺片區綜合整治和危舊改造統籌項目前期服務商。

整體來看，目前深圳城市更新市場中比較活躍的房企主要是深耕本土多年的企業，從項目層面來看更新方向為住宅的項目動态較少。

二手成交回暖，新房批售潮消退

疫情影響仍未完全退散，5月深圳新房網簽環比下滑，同時，4月由少數企業撐起的新房批售熱潮消退，5月新房批售同樣出現環比下滑，但後續仍有反彈機會；另一方面，二手住宅交易回暖，網簽套數達到過去10個月的最高值，網簽量連續兩個月回升。

根據深圳市房地産信息平台數據，5月深圳新建商品住宅網簽1877套，環比減少34.2%；網簽面積18.53萬平方米，環比下降36.9%，同比下降30.2%。網簽面積前三位的區域依次是龍華區、南山區和龍崗區，今年以來南山區網簽在各區中處于較高水平。

數據來源：深圳市房地産信息平台、觀點指數整理

據觀點指數監測，5月深圳全市新批預售商品住房3039套，新批供應面積32.24萬平方米，環比下降30.4%；其中7個項目供應普通商品住房，另有部分項目供應住宅類型為宿舍。

5月商品住房新批預售數量較上月有所下降，但項目質量不低，招商仕林臻邸、海德園均為熱門項目。

由于5月深圳新建商品住房網簽較去年同期下降幅度較大，而新批準預售住房數量較網簽數量更大，帶動全市新建商品住宅去化周期上升。

截至5月末，深圳全市新建商品住房庫存面積265.58萬平方米，庫存套數2.58萬套，去化周期為7.3個月，較上月增加0.4個月。

二手房方面，深圳市房地産信息平台數據顯示，5月深圳二手商品住宅成交繼續回暖，網簽2318套，環比上升24.6%，是今年以來單月網簽的最高記錄；網簽面積22.02萬平方米，環比上升24.9%，同比下降0.5%，與去年同期基本持平。

根據深房中協披露的數據，5月羅湖、龍華等區域二手房交易占比上升，而整體份額較大的則是龍崗區和福田區；從交易戶型來看，90至144平方米的住宅交易占比提升，剛改入市意願較強。

再現紅盤，海德園認購房戶比近1:3

項目方面，5月新批準預售的7個普通商品住宅項目除半山潤府外均已開盤，分别為龍華區的卓越和奕府，龍崗區的勤誠達譽府，羅湖區的青湖山莊，南山區的招商仕林臻邸，福田區的海德園和寶安區的宏發悅雲花園。此外，龍崗融湖盛世花園推出少量現售産品。

從意向登記情況來看，海德園是近期熱度最高的項目，239套房源的搖号人數達到686人，房戶比近1:3，開盤當天售罄；招商仕林臻邸認籌率亦有134%，開盤後亦很快清盤；另外，卓越和奕府和宏發悅雲花園分别有283、470人參與搖号，盡管推售貨量較大導致認籌率偏低，但意向購房人數事實上不算太少。

觀點指數認為，海德園銷售好的主要原因是豪宅價格較高，保值能力強，同時片區内新盤售價普遍低于周邊二手房價格，相比居住，投資屬性更強。

據統計，海德園周邊樓齡較新的二手房實際報價約為20萬元/平方米，而海德園A區備案均價為12.6萬元/平方米。

另外招商仕林臻邸表現較好的主要原因則是片區内配套成熟、新房稀缺，目前招商仕林臻邸所在的蛇口片區不少小區的樓齡都比較老，片區内上一次新貨入市距今已有半年。