疫情下的市場與供地 | 2022六月北京房地産市場報告

觀點指數 報告期内，政策面寬松持續釋出，不過疫情擾動下一二手住宅網簽皆大幅下降，為12個月以來的次低點。

5月20日，5年期以上LPR下調15個基點，至4.45%，這是自2019年LPR改革以來的最大降幅。同時首套房商貸利率下限較LPR下調了20個基點。

由于疫情擾動，5月北京新建住宅網簽8599套，較上月下降35.4%，存量住宅網簽8599套，環比下降39.6%，一二手網簽套數均為近12月次低點，僅高于因為春節而數據驟降的二月。

供應方面，回落同樣明顯。報告期内共取證8張，其中5個期房項目取證，3個為純新盤。5月共供應2164套，套數環比下降80%，同比下降40%。

土地市場方面，6月初，北京二批次供地落下帷幕，兩日拍地攬金約499.6億元，推出的17宗宅地中有7宗底價成交，7宗進入現場競價成交、3宗流拍。競得房企中，以國企央企、或涉及國資背景的房企為主。

組合拳出台，持續激發居民購房需求

報告期内政策利好不斷，“降息+降首套按揭利率下限”組合拳确定寬松基調。首套按揭利率的下調，能夠直接降低購房成本，更能激發居民的購房需求。

5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差别化住房信貸政策有關問題的通知》，其中提及首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行；按照“因城施策”的原則，自主确定轄區内各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率的加點下限。

此外，5月LPR利率下調, 5年期LPR下調15個基點至4.45%。

在“降息+降首套按揭利率下限”組合拳的影響下，首套住房按揭利率最低可降至4.25%，二套住房按揭利率未調整，要求不低于5年期LPR+60BP，對應不低于5.05%

數據來源：全國銀行間同業拆借中心，觀點指數整理

在組合拳的調控下，多地下調了房貸利率，北京也不例外。市場消息指北京已有多家銀行正式将首套房貸利率從此前的5.15%調整至5%，二套利率則由此前的5.65%降至5.5%。

集中供地：攬金近500億，3宗流拍

6月1日，北京的二批次供地落下帷幕，本次集中供地共挂牌17宗地塊，成交14宗地塊，流拍3宗，成交總金額499.6億元。

數據來源：北京自規委、觀點指數監測及整理

對比今年首批集中供地，供應18宗地塊，成交17宗，其中底價成交數量為8宗，平均溢價率4.5%。而第二批集中供地中流拍地塊數量增加至3宗，底價成交7宗，平均溢價率升至5.35%。

整體溢價率的提升主要是由于部分地塊較為優質，7宗競價成交的地塊有4宗達到了15%的溢價上限。

觀察成交主體，聯合體拿地仍是主流，成交地塊中有7宗為聯合體拿地，這主要源于北京地塊總價高、資金占有量大，更多企業願意選擇以聯合體形式參與拿地。民企亦有斬獲，但成交主體仍以國企、央企為主，民企僅有龍湖、懋源各摘得一宗地塊。

數據來源：北京自規委、觀點指數監測及整理

順義薛大人莊地塊是本次唯一一宗轉入高標準商品住宅建設方案投報程序的地塊，現場近30輪報價達到地價上限19.55億元，達現房銷售面積上限3萬平方米後轉入高標準投報程序。6月7日，北京市規自委官網信息顯示，北京懋源宏展房地産開發有限公司和北京懋源置業有限公司聯合體摘得該地塊。

疫情擾動顯著，網簽下降明顯

由于疫情影響，5月北京新建住宅網簽8599套，較上月下降35.4%，存量住宅網簽8599套，環比下降39.6%，一二手網簽套數均為近12月次低點。

數據來源：北京住建委、觀點指數監測及整理

供應方面，回落同樣明顯。報告期内共取證8張，其中5個期房項目取證，3個為純新盤。5月共供應2164套，套數環比下降80%，同比下降40%。

網簽回落的同時，市場分化也在加大，核心區域走強，海澱等核心區域繼續受到購房者的熱捧。

其中，中建學府公館在報告期内開盤，當日便售罄近119億元的全部貨值，或有望成為本年度的項目銷冠。

去年10月18日，中建在高標準方案中勝出，以93.7億拿下兩宗海澱北沙灘的地塊，住宅樓面價約為8萬/平米，這是中建學府公館的前身。該項目為共有商品房項目，政府持有份額10%，個人持有90%份額，銷售指導價為11.2萬/平米，折合個人需支付均價為 10.08萬/平方米。

整體上，海澱區域購買力仍然強大，海澱幸福里、學府壹号院等網紅項目均在海澱誕生，而中建學府公館位于海澱北四環，覆蓋人群大，潛在購房者更多。其次是，共有産權商品房具備較大的價格優勢。

三項目網簽合超51億，中海匯德里項目去化快

報告期内，項目網簽數據略有降低，套數過百的項目降至3家。網簽金額第一的為中海匯德里，第二及第三分别為北京城建天壇府及幸福里潤園。

數據來源：市場信息、觀點指數監測及整理

中海匯德里及幸福里潤園均是3月份開盤的項目，兩個項目相鄰，其中前者主推75-125平方米剛需戶型産品，後者主推109-147平方米改善戶型，從項目去化上看，中海匯德里更勝一籌，開盤便熱銷50億元。

5月份，中海匯德里銷售均價8.4萬元/平方米，月内網簽291套，成交金額23.31億元，幸福里潤園則網簽112套，銷售均價同樣是8.4萬元/平方米，網簽金額11.06億元。