新面孔中的供應、成交與底價|2022六月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，報告期内土地供應數量環比減少1249宗，同比減少1658宗；供應土地建面環比減少12.4%，同比減少24.2%；供應土地起始樓面價環比上升30%，同比下降6.5%。

月内一線城市並無供地，二線城市供地主力是合肥、杭州、蘇州、鄭州等，土地供應呈現量減質升的特點。

成交方面，報告期内100個重點城市成交土地數量環比減少612宗，同比減少2012宗；成交土地建面環比減少5.4%，同比減少33.3%；成交總價環比減少15.5%，同比減少71.3%；成交樓面均價環比減少10.7%，同比減少57%。

期内集中供地力度稍有下降，土地成交體量出現環比回落，但依舊處于年内相對高位。各個城市出讓情況分化明顯，底價成交、流拍的現象頻繁出現。

廣州地鐵165.2億拿地，央國企依舊是主力

觀點指數發布的“1-6月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積為4293萬平方米，同比減少79.1%。

其中中海地産、保利發展和萬科新增全口徑土地儲備分别為296.4、281.4以及249萬平方米，處于領先地位。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來看， 5月前50房企拿地體量出現環比回落，期内新增土地建築面積為574.6萬平方米，環比減少19.7%，同比減90.2%。

當前拿地主力依舊是央國企，月内拿地力度最大的企業是廣州地鐵，其在廣州年内首批集中供地中，接連斬獲4宗地塊，涉及拿地權益金額為165.2億元。

另外，拿地力度較大的企業還有招商蛇口、萬科、華潤置地以及越秀地産，月内拿地權益金額分别為149.5、118.8、98.8以及95.2億元。

土地供應繼續回落，供應價格上升

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數監測的100個重點城市數據顯示，報告期内土地供應數量4864宗，環比減少1249宗，同比減少1658宗；供應土地規劃建築面積28785萬平方米，環比減少12.4%，同比減少24.2%；供應土地起始樓面價1392元/平方米，環比上升30%，同比下降6.5%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内100個重點城市供應住宅用地1207宗，環比減少226宗，同比減少931宗；供應土地規劃建築面積8830萬平方米，環比減少0.2%，同比減少49.9%；供應土地起始樓面價34734元/平方米，環比上升15.4%，同比上升18.7%。

分城市能級來看，月内一線城市無新增供應住宅用地。

二線城市供應住宅用地248宗，環比增加91宗，同比減少124宗；供應土地建築面積為2150萬平方米，環比增加48.8%，同比減少55.7%；供應起始樓面價為8642元/平方米，環比上升58.5%，同比上升60.1%。

月内合肥、杭州、蘇州、鄭州等二線城市拉開集中供地的序幕，導致土地供應體量環比上升。但由于當前土地市場表現冷清，部分城市第二批集中供地體量較第一批減少，例如杭州第二批集中供地數量較第一批次減少5宗，總建面減少32%，總價減少34%；合肥第二批集中供地總建面環比第一批次減少30.1%，總價減少25%。

另一方面，為了更好計劃土地出讓日程與促進市場消化供應土地，今年多個城市準備開啟4輪集中供地，因此供應體量較去年第二批供地集中期明顯減少。但今年土地供應優質地塊數量明顯增多，供應價格上升明顯。

三線城市供應住宅用地650宗，環比增加4宗，同比減少241宗；供應土地建築面積為4528萬平方米，環比增加8.2%，同比減少37.4%；供應起始樓面價為2810元/平方米，環比上升19.2%，同比上升1.9%。月内主要供地的三線城市包括株洲、威海等等。

土地成交環比回落，底價、流拍頻現

成交方面，4-5月處于集中供地階段，報告期内土地成交體量出現環比回落，但依舊處于年内相對高位。各個城市出讓情況分化明顯，底價、流拍的現象頻繁出現。

數據來源：Wind，觀點指數整理

具體而言，報告期内100個重點城市成交土地數量3499宗，環比減少612宗，同比減少2012宗；成交土地規劃建築面積20286萬平方米，環比減少5.4%，同比減少33.3%；成交總價2653億元，環比減少15.5%，同比減少71.3%；成交樓面均價1308元/平方米，環比減少10.7%，同比減少57%。

住宅用地方面，報告期内100個重點城市成交住宅用地664宗，環比減少332宗，同比減少1119宗，成交土地規劃建築面積4343萬平方米，環比減少22.6%，同比減少69.1%；成交總價2069億元，環比減少19.4%，同比減少74.7%；成交樓面均價4764元/平方米，環比增長4.2%，同比減少18.1%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

分城市能級來看，月内出讓地塊的一線城市分别是廣州和北京，其中5月5日廣州首批次地塊18宗（含1宗全自持保障性租賃住房）集中出讓，最終成交17宗地塊，1宗地塊流拍，總成交價341.4億元，整體溢價率1.2%。

5月31日，北京第二批集中供地出讓10宗地塊，最終底價成交7宗地塊，3宗流拍，總成交價218.1億元。

從出讓情況來看，央國企依舊是拿地主力。廣州出讓的17宗地塊中，15宗由央企國企及地方政府平台競得；北京出讓的7宗地塊中，6宗由央國企及地方政府平台競得。

二線城市土拍體量有所回落，月内主力土地成交城市包括蘇州、廈門、福州等。二線城市當前土拍情況分化明顯，例如廈門土地出讓情況較為理想，5月26日第二批集中供地出讓10宗地塊，9宗成交，1宗流拍，總成交價198.7億元。而濟南土拍卻表現平淡，5月7日首批集中供地出讓30宗涉宅地塊，16宗成交，13宗底價成交，14宗流拍，總成交價87億元。

三線城市土地成交體量也出現小幅回落，土地成交總價環比下降17.2%，月内主要土地成交城市分别是襄陽和宿州。

數據來源：Wind，觀點指數整理

以住宅用地成交總價來看，報告期内廣州、蘇州、北京、廈門以及福州5個城市名列前茅，成交總價分别是341.4億元、233.8億元、218.1億元、198.7億元以及96.9億元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從涉宅用地成交總價數據來看，期内土地成交總價前10的大宗地塊門檻值為30.7億元，包括北京、廣州、蘇州以及廈門各2宗，無錫和珠海各1宗。

成交價格最高的是海珠區赤沙車輛段AH031422,AH031419地塊，由廣州地鐵以底價94.5億元競得，成交樓面價22567元/平方米。

該地塊位于海珠區赤沙片區，緊鄰琶洲南TOD，臨近琶洲互聯網商務區，建築面積41.9萬平方米。根據出讓條件，競得人須按規劃要求建設地塊用地範圍内的道路、綠地、河涌用地；須采用裝配式建築的建造方式，實施裝配式建築面積比例不低于50%。

珠投獲得瑤田村舊改，廣州城市更新調整與加速

數據來源：Wind，觀點指數整理

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至6月7日，7家企業在城市更新業務上有新動态，其中越秀地産、香港宏輝、星河控股獲得新城市更新項目的實施/前期服務商資格；廣州城投與越秀大唐街簽約，進行微改造；萬科與廣州市政府簽訂協議，雙方将在城市更新等方面加強合作，並建立常态化溝通聯絡機制，推動合作事項落實。

值得注意的是，5月17日，珠江投資以96.77%的得票率，正式确定為廣州增城區新塘鎮瑤田村的合作企業。該項目總用地面積128.72公頃，改造投資總金額約 111 億元，更新改造後主要産業為數字文化創意，計劃引入國家級、省級文化創意産業園區（基地）的運營機構或者自營，集聚一批動漫遊戲、數字音樂影視、高清視頻、電競等數字文化創意企業。

另外，招商蛇口參與的深圳光明區鳳凰街道塘家第一工業區城市更新單元，更新方向由工業區調整為保障房項目。該項目更新單元用地面積93786.2平方米，拆除用地面積91062.9平方米，開發建設用地面積52702.1平方米，規劃容積313910平方米。其中住宅279860平方米，含安居型商品房218030平方米。

深圳光明區鳳凰街道城市更新項目“工改保”，預示着城市更新與保障性住房的關聯性越來越大，尤其是房價居高的深圳，保障性住房作為解決住房供求問題的一種有效手段，未來改造資源可能會優先配置于保障性住房上。

5月23日，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局印發《關于城市更新項目配置政策性住房和中小戶型租賃住房的意見》，其中提到鼓勵舊改要利用好規劃節余，優先配置政策性住房。項目改造範圍規劃建設量超出自身改造建設量（主要復建安置、更新融資、公共服務設施和市場基礎設施建設量）的規劃節余，應當優先用于政策性住房配置，主要作為公共租賃住房和人才公寓使用。

優先配置的政策性住房要以建築面積70平方米以下的集體宿舍、單間宿舍、小戶型住宅為主，其中30平方米以下的集體宿舍、單間宿舍的配置比例不低于30%。

此外，文件還要求復建安置區配置政策性住房和中小戶型租賃住房，並對配置比例、戶型面積、建設方式等作出要求。

從政策方向來看，廣州加快政策性住房的發展步伐，其中的抓手之一是對舊改（尤其是舊村改造）的住房配置、住房租賃方面進行規範指導。考慮到改造利潤方面的問題，未來廣州舊村改造的主體将會往央國企主導、民間資本靈活參與的方向發展。