解封重啟 | 2022六月上海房地産市場報告

觀點指數 經歷了長達兩個月的封控期後，6月1日上海正式解封，市場也正式重啟。

受疫情影響，上海樓市停擺。3月末至5月底，一批次多個項目延期開盤，土拍及房源上新推遲，樓市活動全面中止。

6月1日，迎來解封的同時，上海也重啟了推遲已久的第一批集中供地，至6月8日，歷時5日的上海2022第一批集中供地，以36幅地塊全部出讓，835億成交額圓滿收官。

第二批集中供地也将開啟，6月13日，上海土地市場發布第二批集中供地信息預告，第二批住宅用地拟于6月末（6月27日-6月30日）集中發布出讓公告，7月下旬開始集中組織交易活動。

供應方面，上海2022年第二批次新房官宣，共計46個新盤，13151套房源，總上市面積達149.68萬平方米。

另外，開盤推售也重新開啟，6月1日保利·明玥霞光正式開盤，入圍積分為69.8。

寬松基調與政策纾困

報告期内，政策利好不斷，“降息+降首套按揭利率下限”組合拳确定寬松基調。首套按揭利率的下調，能夠直接降低購房成本，更能激發居民的購房需求。

5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差别化住房信貸政策有關問題的通知》，其中提及首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行；按照“因城施策”的原則，自主确定轄區内各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率的加點下限。

此外，5月LPR利率下調, 5年期LPR下調15個基點至4.45%。

在“降息+降首套按揭利率下限”組合拳的影響下，首套住房按揭利率最低可降至4.25%，二套住房按揭利率未調整，要求不低于5年期LPR+60BP，對應不低于5.05%

數據來源：全國銀行間同業拆借中心，觀點指數整理

為了恢復經濟活力，5 月 29 日，上海公布了《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，提出了重振經濟 50 條措施，其中多條措施會涉及房地産行業。

政策主旨是間接降低開發商成本，間接提高開發商的利潤率，完善房地産政策，支持剛性和改善性住房需求。

其中第29條提出建立房地産項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發、拿地、開工、銷售全流程時間。

土地方面，則是加大土地供地規模，並降低房企的拿地成本。方案第41條提出允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優化土地出讓條件，合理确定住宅用地起始價，降低商業辦公用房自持比例。

集中供地重啟

6月8日，歷時5日的上海2022年第一批次集中供地，以36宗地塊全部出讓，835億成交額圓滿收官。

36宗涉宅地塊中，有17宗地塊溢價成交，13宗地“觸頂”進入了一次書面報價環節。闵行七寶、松江泗泾、松江新城、青浦趙巷，以及青浦西虹橋共6宗地塊觸發了“随機值”。

拍地規則方面，上海本輪集中供地，取消招挂復合打分入圍方式，采用挂牌方式出讓方式，這在一定程度上降低了準入門檻，同時，本次供地土地起拍樓面價與房地聯動價的價差有所增加，保證了房企一定的利潤空間。

數據來源：觀點指數監測及整理

今年首輪土拍國企、民企均有參與。招商蛇口共競得4幅地塊，競得地塊最多，總拿地金額169.45億元，青浦區、普陀區、闵行區、徐匯區各摘得一宗地塊，金額最大的是普陀區中山北社區C060202單元B3-16地塊，拿地金額62.5億元。

其次為中鐵建、建發，分别競得3幅地塊。民企亦有所獲，大華、金地等均摘得一宗地塊。此外，宸嘉發展在上海首次拿地，底價63.7億競得普陀區長風社區地塊。

6月13日，上海土地市場發布第二批集中供地信息預告。第二批住宅用地拟于6月末（6月27日-6月30日）集中發布出讓公告，7月下旬開始集中組織交易活動。

6月2日~6月10日，上海土地市場共推介40幅涉宅用地，總土地面積176.9公頃，涉及松江、臨港、青浦、嘉定等11個區域。市區方面目前共有7幅地塊推出，普陀（3幅）、楊浦（3幅）、靜安（1幅）。推介地塊有望在今年第二、三批集中供地中公示。

房源上新，開盤復市

受疫情影響，上海樓市停擺。3月末至5月底，一批次多個項目延期開盤，2022年第二批次的房源至6月13日才公布，但也為上海樓市注入新動力。

6月13日上海土地市場發布關于2022年第二批住宅用地集中出讓信息預告。本批次共計供應46個新盤，13151套房源，總上市面積達149.68萬平方米。

本次供應新房項目主要集中在寶山（9盤）、臨港（6盤）、奉賢（5盤）、嘉定（5盤）等遠郊區域，從闆塊分布來看，第二批次新房主要集中臨港新城（4盤）、南橋新城（4盤）、顧村（3盤）等闆塊。

今年的首批房源供應33個項目，總建築面積約129萬平方米，共計11812套，對比之下，二批次供應略有放量。

值得注意的是，2021年共集中供應6個批次房源，而因為疫情的影響，今年上半年僅供應2個批次房源。

供應上新之外，開盤推售也重新開啟，6月1日，保利·明玥霞光的正式開盤，入圍積分為69.8。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

樓市展望

全國寬松的基本面已經定調，上海雖然經歷了兩個月疫情，但上海基本面並沒有發生改變，短期購房信心受挫，這需要較長時間恢復。

本輪疫情前，上海部分區域一二手倒挂現象明顯，新房市場供不應求，日光成為常态。樓市高景氣度下，各種限價，限售措施頻頻，即使是去年下半年開始的樓市調整也未能影響到上海的銷售熱度，這一定程度上給了上海樓市極高的安全墊。

若樓市仍然萎靡，上海無疑有着更多的應對之策，5月29日，上海發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，方案中提出了一繫列的樓市纾困政策，力度較輕，主要是支持剛需，後續樓市若仍不如理想，則政策寬松可期。