城更重啟與半年“大考” | 2022六月廣州房地産市場報告

觀點指數 數據顯示，1-4月廣州全市完成固定資産投資額同比增長6.7%，其中房地産開發投資同比增長17.0%，與一季度數據相比，4月房地産開發投資同比增幅擴大，廣州房地産開發投資景氣度較高。

另外，樓市調控政策出現松動，一方面外地購房者五年社保可斷繳或補繳三個月；另一方面花都區、從化區等郊區落戶門檻有望降低，但整體來看放松幅度不大，預計市場對此不會有太大波動。

限購小幅松動，郊區落戶門檻降低

市場消息指，6月1日廣州更新限購政策，規定非本市戶籍的居民家庭購房，需提供購房之日前5年在本市連續繳納社保或者個稅證明中，允許除起始月外累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。

而廣州非本市戶籍的居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房的限購政策從2017年3月18日起實施，至今五年有余，在房地産市場去化艱難的情況下開始小幅松動。

此外，最新發布的《廣州市人口發展及社會領域公共服務體繫建設“十四五”規劃》提到，廣州将逐步放寬入戶限制，實施差别化彈性入戶政策。

此前有消息指，廣州将在花都區、從化區、增城區建構差别化入戶政策，學歷條件降至大專，落戶後可有條件地向其他區域遷移，但該文随後被發布者删除，從人口“十四五”規劃來看，上述落戶政策落地可能性較高，但至于具體的實施細則是否與前述一致，則還是未知之數。

不難發現，廣州樓市調控政策已經出現松動，但主要向郊區傾斜；限購大方向未變，放松幅度較小，主要考慮的是疫情等因素。

城市更新復蘇中，珠江投資再獲瑤田村項目

報告期内，觀點指數重點監測的廣州城市更新動态包含3項，其中黃埔水西社區長龍片區引入勤誠達為合作方，瑤田村引入珠江投資為合作企業。

據統計，拿下水西社區長龍片項目後，勤誠達在廣州的簽約舊改項目達到6個，其中黃埔區3個，增城區2個，荔灣區1個，估算上述項目總占地面積接近470公頃。

拿下舊改項目後，珠江投資在瑤田村完成了從商業到産業再到住宅的布局。商業項目為合生匯，該項目盡管名為合生匯，但投資開發人為珠江投資，合生商業負責的是運營管理。

此外，2019年珠江投資競得了瑤田村新圍經濟合作社留用地的合作經營權，建設生命健康産業基地；再加上瑤田村四個合作社的舊村改造，三個項目占地面積總和達到170萬平方米。

廣州城市更新目前呈復蘇狀态，繼3月新溪村舊改成功牽手華潤後，陸續再有項目挂牌招商，盡管市場活躍程度與調控前不可同日而語，但在謹慎推進的前提下，城市更新不會停止。

土地方面，6月16日廣州公共資源交易中心挂牌本年度第二批集中供地地塊，14宗地塊建築面積146.57萬平方米，總起拍價253億元。

本次集中供地在提振土拍市場信心上的意圖強烈，中心四區地塊共6宗地塊挂牌，海珠、天河、荔灣各2宗，總建面62.9萬平方米，而2021年全年中心城區土地供應亦僅有6宗，總建面67.3萬平方米。

此外，天河區挂出宅地是較為少有的事，上一次天河區出讓涉宅用地是在2021年11月，出讓了奧體公園北側北AT1003036地塊。

供應熱潮持續，網簽回升緩慢

5月廣州新房網簽回升緩慢，較2021年同期成交量亦有較大差距；新批準預售再創年内新高，黃埔區再次領銜，荔灣區、花都區、從化區供應體量亦不小，推高整體供應水平。

據觀點指數監測，5月廣州新建商品住宅網簽6405套，同比下降40.2%，環比上升17.4%；網簽面積70.7萬平方米，同比下降37.9%，環比上升22.4%。網簽主力仍是增城區、黃埔區、番禺區，海珠區網簽量較上月有較大幅度增加，主要是品越華府項目集中網簽。

根據觀點指數統計，5月廣州新建商品住房批準預售15352套，環比上升50.6%；批準預售面積171.3萬平方米，環比上升52%，半年業績沖刺期到來，6月批售仍有可能保持高位。

統計期内黃埔區、增城區取證項目數量均為15個，但黃埔區各項目取證套數相對更高，19個預售證的批售面積達到53.7萬平方米；增城區21個預售證合計批售面積為37.9萬平方米。

此外，天河區、海珠區、荔灣區亦有項目獲批，包括合景臻頤府、珠江花城、品越華府、中海保利朗悅、保利越秀天啟等。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理（統計周期為2022年4月26日-5月25日）

5月各區批售普遍積極，同時整體網簽水平呈現同比下滑狀态，5月廣州一手住宅去化周期上升。截至5月末，廣州市新建商品住宅可售套數約10.7萬套，可售面積1157.9萬平方米，去化周期15.1個月，較上月增加1.9個月。

分區來看，5月除新增供應為零的越秀區外，其余區域去化周期均拉長，其中增城區、荔灣區、南沙區、從化區、番禺區去化周期上升幅度均高于全市平均水平。

多闆塊上新，保利低價搶占市場

據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有12個項目加推，5個項目開盤，共推出約2.7千套住宅單位，加推項目主要集中在黃埔區，開盤項目則比較分散，中心區、近郊、遠郊各圈層均有上新。

報告期内新開盤項目有廣鋼新城闆塊的中海保利朗閱、赤沙闆塊的保利湖光悅色、大學城闆塊的大學星匯城、朱村闆塊的保利水木芳華和萬頃沙闆塊的星河畔月灣，其中保利水木芳華和大學星匯城去化相對良好，其他項目去化較差。

保利水木芳華位于朱村闆塊，該闆塊内新盤數量較多，開啟集中供地以來四批次集中供地中朱村都有土地出讓，保利水木芳華項目是保利發展在2021年12月的集中供地中拿下的。

該項目開盤便采用低價策略占領市場，首推均價約為1.65萬元/平方米，而闆塊内其他新盤在售均價普遍在1.8萬元/平方米以上，保利水木芳華開盤将對闆塊内的房價産生不小的擾動。盡管如此，保利水木芳華的銷售情況亦並不是非常理想，目前剛需購房依然比較謹慎，保利水木芳華在銷售普遍低迷的情況下采用低價策略去化率比同期開盤的其他項目高一些。

大學星匯城是越秀在2021年9月的集中供地中拿下的項目，位于番禺大學城對岸的廣州國際創新城内，目前該闆塊配套尚未成熟，在售住宅項目亦不多，約一公里之外的思科智慧城·12光年目前在售産品為141至195平方米的四居戶型，而大學星匯城首推産品面積86至125平方米。由于闆塊内在售項目較少且産品差異明顯，大學星匯城首開去化相對較高。

中海保利朗閱被稱為廣鋼新城内最後一個新盤，首推98至182平方米的平層住宅，均價約6.8萬元/平方米，價格與周邊項目持平，但戶型涵蓋範圍較大，選擇較多，産品定位有重疊的項目都在1.5公里以外，競争不算非常激烈，去化尚可。