收並購跌宕 | 2022六月物業服務發展報告

觀點指數 報告期内，金科服務對佳源服務，以及寶龍商業對關聯方寫字樓的收購均公告終止，招商積余則以5.36億元順利收購一家主營金融企業物管的物業企業67%的股權。

期内，物業企業2021年的财報延遲發布陸續有動态傳出，多家物企仍未能發出經審核年報並處停牌狀态、核數師更換事件亦時有發生。

另外，第一服務對IPO資金用途進行了更改，原定将IPO募得最高20.0%或1.142億港元用于投資能源運維項目，現通過現金股息的方式向股東分派。

資本市場方面，報告期内H股物管股股價仍持續下行，但整體跌幅與地産闆塊相比已明顯收窄，二者風險傳導效應有所降低。結合近期行業繫列利好消息，物業闆塊估值修復可期。

新大正退出房産經紀業務，物企持續深挖非住業态

項目拓展方面，對于物管企業而言，目前非住領域市場空間廣闊，也是外拓的主要發力方向。

報告期内，招商積余新拓數個學校園區的物管項目；繼廣州、福州之後，越秀服務在TOD物管領域順利新進長沙，獲得長沙穗城軌道交通有限公司綜合物業服務項目，該項目主要是長沙市軌道交通6号線的沿線物業服務；而在城市服務（環衛）領域，世茂服務與綠城服務等物企亦有所斬獲。

此外，新大正在月内進行戰略收縮，取消了房産經紀業務，房産經紀是目前物企較為主流與常見的社區增值服務業務類型，貢獻了較大比率的增值服務收入。

但與主流物企相比，新大正管理有較大比例的公建項目，住宅或商寫等可進行經紀業務的項目類型比率相對較低。除此之外，新大正是一家純第三方物企，無關聯方提供房源及各類渠道及信息支持或也是退出房産經紀領域的主要原因。

收並購市場跌宕，招商積余增強金融物業布局

收並購市場方面，報告期内共發生4起金額較大的收購案，其中2起被宣告終止，分别是金科服務收購佳源服務以及寶龍商業收購關聯方寫字樓。

金科服務釋出本次收購消息的時機較為特殊，正值地産公司陷入危機、股東持股遭強制平倉、股價走低、債務也不得不展期之時。而在次日，金科服務還于公開市場進行了回購補倉，明顯有傳達财務安全信息與自救的意圖，並有沖抵來自金科股份利空壓力的目的和作用。

6月16日，金科服務與佳源服務共同公告了收購及合作的終止。

雙方在公告中都沒有披露合作終止的原因，但有市場消息稱金科發現佳源服務本身質地欠佳。其次，佳源服務質押給新鴻基财務的股權仍未妥善處置，亦有市場消息稱，此次收購的終止與佳源繫此前收購的中天城投有關。

寶龍商業方面，曾于5月公告将以8.6億元的代價收購關聯方位于上海的一寫字樓。作為輕資産運營的物管及商管企業，收購並持有關聯方的寫字樓物業，加大資産重量是一起較為明顯的關聯方輸血行為。

該消息公布後，寶龍商業股價閃崩24%，縮水市值甚至超過該次交易對價本身。

6月6日，寶龍商業發布公告表示由于收回物業部分的空置管有權作自用取得承租人同意存在實際困難，並鑒于當前市場環境及資本市場波動，主動終止了該筆交易。

公告次日，寶龍商業收漲7.74%，報6.54港元/股，收盤總市值為42.05億港元，市場給予終止交易的積極反饋。截至目前，寶龍商業市值已逐漸回暖至消息公布前的水平。

本月發生的這兩起收購案都經歷了重重波折與反轉，並最後宣告終止，這也是目前復雜多變的地産下行周期在物管行業中的折射。

此外，報告期内，金茂物業與招商積余在收並購領域都有所斬獲，其中金茂物業4.5億元收購首創置業旗下首置服務100%股權，後者截至2021年底的管理面積約280萬平方米，收購市盈率約為14.52倍，這也是金茂物業上市以來的第一筆收購。

招商積余6月16日盤後公告拟以5.36億元收購新中物業67%股權，以2021利潤計，本次收購市盈率約為20倍。

新中物業此前是中國銀行旗下港資企業中銀集團投資有限公司的全資子公司，截至2021年7月底，在管項目數量241個，在管建築面積約559萬平方米，其中在管辦公物業建築面積約457萬平方米，占比約82%。

該企業主要為銀行類金融機構客戶提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務，與普通的商寫物管相比，服務内容更具深度，這也解釋了相對較高的收購溢價。新中物業的納入，使得招商積余在非住領域的優勢地位有了進一步增強。

業績遲發與核數師更換，多家物企仍處停牌

時間已接近年中，仍有多家物企未發年報或處于停牌狀态。

截至目前，世茂服務、彩生活、鑫苑服務、荣萬家、奧園健康以及恒大物業仍處停牌狀态，其中鑫苑服務已停牌一年有余。

自地産行業調整以來，大量物企未能按時發出年報，港股54家上市物企中，共9家未能按時公布經審計年報，在推遲公告中也将原因普遍歸于疫情，而其他行業在港交所並未出現類似地産及物管行業大面積年報難産的現象。

究其原因，與關聯方存在違規交易致使财報審計受阻，可能是導致大量物企年報紛紛延遲發布的的主要因素。

與此同時，不少物管企業在年報發布前後時間段里進行了核數師更換；而在更換公告中，除疫情原因外，更大面積地出現了會計師對物企财務狀況尤其是關聯交易情況尚未厘清的内容。

目前，世茂服務已發布公告對羅兵咸永道的部分意見進行了澄清，並認為羅兵咸永道對世茂服務在香港會計準則下的會計處理可能存在問題。

值得一提的是，羅兵咸永道等會計師事務所今年以來大面積地退出内地地産及物管企業的審計工作，明顯有規避行業風險的意圖。

地産利好消息傳導，闆塊估值修復可預期

資本市場方面，報告期内，中湘美好生活于港交所新遞表，其為一家主要布局在湖南的國資背景物企，在公建物管領域較為不錯，截至2021年12月31日的在管面積規模為950萬平方米，在當前上市物企中排在末位。

目前主流房企已基本完成或正在進行物業闆塊的上市分拆，後續遞表的物業企業也會逐漸減少並以小型物企為主，物管行業在資本市場的格局基本已定。

二級市場方面，報告期内地産闆塊仍持續下行，恒生中國内地地産指數（HSMPI）下跌7.83%，恒生物業服務及管理指數（HSPSM）下跌2.43%，雖然均大幅弱于恒生指數大盤走勢，但物管行業跌幅與此前相比已明顯收窄，反映目前地産危機對物業行業在二級市場上的傳導效應已有所減弱。

個股方面，本月累計漲幅最大的分别是佳源服務（34.33%）以及力高健康生活（23.06%），其中佳源服務的高漲幅可能主要來源于拟被金科服務收購的消息放出後的反彈。

報告期内，跌幅較大的物管股個股主要是領悅服務集團（-47.58%），其與關聯方領地控股一同發生了股價閃崩。

值得注意的是，月内建業地産引國資入股，同日建業新生活股價錄得16.87%的大幅度上漲。同時，奧園、金科等房企也有國資入股的消息傳出。

目前，物管企業在資本市場的市值高低仍與地産方的财務穩健程度高度相關。據觀點指數統計，5月商品房銷售有輕微回暖，今年以來銷售面積與銷售額環比首度實現單月轉正，各地地方政府持續推進放松政策，國資戰投也逐漸進場，市場已開始出現部分積極變化，這給陰郁數月的港股物管闆塊帶來曙光。

當前物業股在二級市場的估值已處歷史低點，市盈率、估值水平甚至普遍低于一級市場上的收購對價。觀點指數認為，物企自身穩定現金流及強抗周期性的高估值特性並未改變，估值修復依然可以期待。