創新進行時 | 2022六月辦公空間服務發展報告

觀點指數 期内，樣本企業新簽約數量環比實現上升，但開業項目數量下滑，月内新增項目主要由活躍度較高的辦伴、優客工場等貢獻。 

除此之外，夢想加目前正着力發展TOD模式的靈活辦公，目前已有項目落地運營。Wework在營收有所改善前提下，于國内積極獲取新項目，並推出新的産品線以适應更加多變的市場。

租賃業務之外，優客工場也再次試水餐飲業态，延長輕資産輸出鍊條，但效果依然有待檢驗；創富港則與企業合作，進一步深化在産業園業務發展。

辦公空間市場上，期内在租項目平均租金水平整體上揚。雖然受到疫情影響，但上海依然是租金水平最高的城市。

企業新簽約各展所長，開業熱度有所下降

期内，新簽約項目主要來自辦伴、wework及優客工場。雖新增項目數量不多，但從中可以看出企業的最新擴張思路。

數據來源：觀點指數整理

辦伴實現項目擴租，新增面積将打造成為DPLUS獨立精裝小戶型商務空間，為 Distrii辦伴進駐南京的首個DPLUS商務空間，預計2022年7月開業。在現有運營項目基礎上實現擴租，說明該項目的運營情況良好，此外市場需求也較大。

據觀點指數統計，自2020年7月正式推出DPLUS空間産品，Distrii辦伴已在全國連續落地了12個DPLUS商務空間，覆蓋上海、北京、南京3個重點城市。

區别于辦伴的辦公空間産品線，DPLUS商務空間提供給企業用戶更加私密的辦公空間，對于企業用戶而言，能夠擁有獨立前台、專屬會議室、财務室、經理室。

Wework中國與瑞安的合作，則是辦公空間服務企業和地産開發商的攜手。于wework中國而言，能獲取優質區位物業發展項目，增強區域影響力，而對瑞安而言也能豐富其物業服務類型，應對多變市場，實現租賃去化。此前2020年，WeWork中國曾與瑞安集團攜手打造上海新天地新里項目。

優客工場期内新簽約項目主要依靠輕資産平台發力，此外與華為開展全國性定制辦公合作，首個城市辦公室標準項目也已落地了北京城市副中心。

這是優客工場為華為成功打造的第一個辦公空間，僅45天成功交付。目前，雙方還在推進雲南麗江和普洱、四川雅安等城市的項目試點。

以上項目主要采取一體化交付模式，這是優客工場U定制業務的細化分支，主要幫助多地布局業務的企業降低行政管理成本，包含選址、設計、施工、改造、維保、退續租等動作的全周期一體化高效解決方案。

而這種大企業辦公定制服務，為優客工場當下及未來的重點業務方向，除華為外目前已成功與阿里巴巴、美團、360等企業成功合作落地了辦公項目。

新開業方面，近期位于東莞南城CBD的新項目東莞恒兆中心·優客工場已正式開業運營。該項目位于廣東省東莞市南城街道宏北路20号恒兆中心5、6層，項目面積約3600平米，可提供約460個工位。

今年以來，優客工場在東莞有較高活躍度，目前已進駐東莞南城區、東城區、莞城區、常平鎮、長安鎮、石龍鎮、沙田鎮、松山湖園區等區域，布局14個項目，覆蓋了甲級寫字樓、工業園區、商改寫等多元化業态。

觀點指數認為，着重布局東莞，主要是基于東莞本身産業發展機遇以及背靠大灣區的區位優勢。東莞的創新産業發展迅速，相關辦公租賃需求也不斷增加。而在區位分布上，東莞位于大灣區核心城市深圳和廣州的中間，能承接相當部分的租賃需求。

企業探索TOD辦公模式，Wework未來預期改善

期内，夢想加披露運營情況，目前共在8個城市布局67個辦公空間項目，運營面積60萬㎡。從年内夢想加的擴張路徑來看，TOD是比較突出的特點。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

此前4月27日，夢想加與杭州市西站樞紐公司簽約合作，在杭州西站樞紐内打造融合型TOD辦公産品，計劃于2022年8月與杭州西站同步投入運營，這也是夢想加繼上海虹橋站夢想加中駿廣場空間、杭州東站夢想加錢唐量子空間後在TOD新辦公領域的重要布局。

從目前在運營夢想加（虹橋中駿廣場）項目來看，據第三方平台顯示其在租的有單間和開放式工位，人數4-7人，工位單價為1499-1599元/工位/月。位于同個項目的Distrii辦伴（中駿廣場）則主要提供單間，人數16-54人，工位單價1099元/工位/月。對比之下，夢想加項目租賃成本更高些，但靈活性更強，也說明其當下的運營模式适用場景較多。

上市企業方面，今年一季度，WeWork營收7.65億美元，淨虧損5.04億美元，這是WeWork自2020年第一季度以來首次收入超過淨虧損，業績公布當天開盤後，WeWork股價上漲近9%至5.4美元，約為wework去年上市時價值一半。

在此基礎上，WeWork重申了2022年第二季度和全年業績指引，主要将2022年第二季度的收入指引更新為8億美元至8.25億美元，收緊之前7.75億至8.25億美元的範圍，調整後的EBITDA則為負1.25億美元至負1.75億美元。

2022年全年收入指引則更新為34.0億美元至35億美元，收緊先前33.5億美元至35億美元範圍，更新後2022年EBITDA為負4億美元至4.75億美元。

整體預期較之前提升，說明對于未來發展預期有所改善，雖然考驗較大，但可以看出企業目前正積極提升運營能力。如期内與瑞房合作的WeWork企業天地1号社區不僅包含了經典空間産品ClassicWeWork，同時還将推出一款全新打造的高端商務空間産品勵帷。

優客試水餐飲新業态，企業積極釋放科技潛力

近日，優客工場正式推出自有連鎖餐飲品牌“旬源”，首店已于廈門正式開業。這是優客工場再一次進入餐飲賽道，據了解，2021年優客工場收購了連鎖餐飲品牌曉壽司60%的股權，開始向餐飲業務邁進。 

目前，優客工場涉足的兩個餐飲品牌的客群，均為年輕時尚白領及精英商務人群，這與優客工場的主要服務客群相吻合。

觀點指數認為，無論並購曉壽司還是推出旬源，優客工場都是為了尋求新的業績增長點，繼而改善整體盈利能力。此外，也能進一步打通包括寫字樓、辦公園區和商業樓宇在内的銷售場景，與現有輕資産業務形成完整閉環。

而近期優客工場旗下希遇科技正式上線新版官網，同時升級發布了6大産品線。收入構成上以SaaS服務及基于SAAS服務的定制開發、私有化部署服務内容約占40%；按客戶需求定制的軟件開發服務約占30%；配套的智能門禁、硬件設備集成服務，約占30%。

數據來源：企業官微

截至2021年底，希遇科技SAAS數字化資産管理平台已覆蓋近70個城市，管理樓宇數量上千，總面積超過2000萬平方米；服務會員用戶超過200萬人；鍊接的IOT設備超過2萬。

期内創富港旗下全資子公司衆創天使與匠家實業控股在深圳創富港總部舉行“園區天使投資”簽約儀式。匠家實業控股由中軍控股、百财集團、衆創天使、上海環申集團聯合投資成立。

作為創富港投資的首個産業園運營企業，匠家實業控股的核心業務是為科技制造業企業提供空間及服務，與創富港當下重點推進産業園業務的戰略相契合，能讓其充分發揮數字化技術，以形成新的業務優勢。

辦公項目租金水平上揚，企業推租賃優惠

租金表現上，觀點指數觀察的主要一二線城市中，大部分在租辦公空間項目平均租金實現環比上升。其中，深圳和重慶的同環比升較多，回溫較為明顯。而北京則有輕微的下滑，為樣本城市中唯一出現下滑的城市。

整體而言，期内上海依然是辦公空間項目租金水平最高的城市，北京次之。可以看出，雖受到疫情影響，但上海辦公空間租金水平依然堅挺。

數據來源：觀點指數整理 

此外，布局上海和北京的辦公空間企業也在期内推出優惠舉措，減輕企業租賃壓力。如辦伴期内推出的優惠舉措，采取免租、折扣等方式吸引企業入駐。

随着6月1日上海正式解封，市場也正式重啟。辦公空間服務企業這類做法能一定程度上減輕企業的成本壓力，此外也能吸引更多有靈活辦公需求的企業入駐，維持整體入駐率。

來源：企業官微