原報告 | 中海OFFICEZIP自由辦公樣本解構

觀點指數 當今辦公空間服務市場中，除Wework、優客工場等已上市的企業外，還有如OFFICEZIP這類依托母公司的企業。前者主要是二房東、輕資産輸出模式，後者則主要承接母公司項目，在此基礎上進行運營。

不同于Wework、優客工場等以辦公空間服務業務為主，OFFICEZIP這類企業更多作為開發商寫字樓租賃業務的補充。模式在于以母公司旗下商業資産為載體，提供靈活性較高的空間服務，達到為現有商業資産增值，同時培養新業務增長點的目的。

官方資料顯示，OFFICEZIP于2016年在上海正式發布，主要有Officezip自由辦公、 Officepro精裝辦公、Officepre定制化辦公、＠M國際會議中心四大産品繫。據觀點指數統計，創建至今，OFFICEZIP在北京、上海、成都、蘇州、濟南、武漢、雄安等7個城市進行了布局，在運營項目17個。

與其他企業類似，除辦公空間租賃之外，OFFICEZIP還有商務配套HUI國際會議中心、OF咖啡、OZFit健身、PEPA+托育等增值服務。

母公司來源與非標産品

中海在寫字樓開發和運營上有着較為豐富的經驗，管理着相當規模的寫字樓項目。截至2021年底，管理64棟寫字樓項目，管理面積389萬平方米。

作為中海寫字樓業務的創新嘗試，OFFICEZIP自然而言地承接了母公司在一二線城市核心位置的甲級寫字樓項目，不需要花費過多精力尋找第三方業主合作。

來源：企業官網，觀點指數整理

這點從項目構成中也能體現，當前OFFICEZIP在租項目均為中海商務旗下寫字樓産品線項目。

據觀點指數了解，中海旗下擁有5條寫字樓産品線，除目前尚未有項目進駐的最高端産品線中海中心外，其余4條産品線OFFICEZIP均有布局。

來源：觀點指數整理

觀點指數認為，這背後應該是出于與寫字樓産品線聯動的考慮，今後如果要擴大規模，也能較快在不同産品線寫字樓中，有針對性地打造自由辦公空間。但目前來看，更多是進行創新方面的嘗試，並未布局過多項目，據觀點指數計算，其體量在中海商務占比只有2.6%。

獲取項目方面，相比其他辦公空間服務企業，OFFICEZIP這種有母公司來源的模式有一定優勢，即前期不需要花費較大精力和成本尋求項目合作，就能獲取位于一二線城市的甲級寫字樓項目。此外，意味着具有項目自有産權，能避免由于産權不明晰帶來的糾紛，安全性和穩定性更強。

基于此，OFFICEZIP的布局邏輯與中海商辦基本一致，當前主要位于北京、上海、成都、武漢、蘇州、濟南、雄安等核心一二線城市，其中尤以北京、成都兩個城市為主，布局項目數量接近總運營項目數量一半。較高的城市專注度，加之此前中海運營寫字樓項目的經驗，對搶占市場能起到一定助力。

但也需注意到，項目來源以母公司為主，較少向第三方外拓項目，也意味着規模難以得到較大突破。觀點指數觀察的7個樣本企業中，其在管面積規模相對較小。

數據來源：觀點指數統計

定位上，具備相當規模的辦公空間服務企業更為重視標準化産品的打造。在這方面，OFFICEZIP已有項目中，部分辦公空間在設計和空間打造上注重與當地文化結合，項目非標性較強。

非標産品的打造具備一定難度，需要投入更多成本和運營精力，要有較強成本把控能力。基于此，大部分辦公空間服務企業更傾向于標準化産品的打造，以便在進行規模化擴張發揮作用，運營起來難度也相對較小。

來源：企業官網，觀點指數整理

觀點指數認為，OFFICEZIP目前打造産品具有一定的非標化趨勢，可能主要有以下原因：一是在空間體驗上與其他企業項目區别開，提高辨識度；二是定位較為高端，需要在一定程度上滿足差異性的需求；三是面對的主要客戶群體穩定性強，對租金敏感度相對不高。

但需要注意的是，如果未來想要取得更大突破和優勢，需要更為明晰的産品線，打造出更具影響力的標準化産品。

出租率、工位費與增值服務

母公司加持下，OFFICEZIP目前在租項目的工位費維持在較高水平。目前企業官網在租項目11個，而觀點指數目前統計則有17個運營項目。 

辦公空間服務企業要維持較高的穩定出租率，需要運營團隊對不同租期的租戶進行合理配比，中海OFFICEZIP西南旗艦店對此進行了實踐。據了解，項目中有20%~30%的空間租給短租期、高周轉的租戶，這保證了一定的溢價空間。此外一定周期内對外進行招商，也能提高項目知名度及影響力，吸引更廣泛的租戶人群，優化租賃結構。

對比市場情況，OFFICEZIP目前在租項目起租租金，均接近或者超過項目所在城市在租項目的平均租金，說明其租金水平在辦公空間服務企業中屬于較高水平。

這與項目位于一二線城市核心區位的甲級寫字樓以及定位較高端有密切關繫，甲級寫字樓物業租金水平較其他産業園類型項目高，但相應的交通條件和相關配套也更為完善。

數據來源：觀點指數統計

以四川成都的項目西部文化産業中心為例，該項目位于成都市區目前租金價格最高的區域春熙路，優質區位能滿足各行業頭部企業對辦公環境的要求，而繁華的商圈也能滿足辦公人員的日常需求。

該項目目前出租價格為1500元/人/月，與同區域其它在租項目相比處于中等水平，性價比較高。

數據來源：觀點指數整理

租戶引入上，中海商務與OFFICEZIP的定位客群有一定差異性，前者專注于成熟的全球總部企業的傳統穩定租賃，後者聚焦于滿足企業的靈活辦公需求。OFFICEZIP現有入駐租戶中，有中金、中國中車、福特汽車、金佰利等企業以及諸多成長型企業、獨角獸企業等。

增值服務方面，相比優客工場、創富港等推出科技平台，OFFICEZIP的相關服務則主要建立在中海商辦基礎上，目前配備HUI國際會議中心、OF咖啡、OZFit健身、PEPA+托育等增值服務。

其中，HUI國際會議中心作為OFFICEZIP獨特于其他聯合辦公空間的存在，能為項目帶來可觀的收入。相關數據資料顯示，雖然租金在淡旺季有一定價格波動，但HUI空間的租金約為10000-13000元/次。

總體而言，相比于其他辦公空間服務企業，OFFICEZIP實際上更像是中海商業對自有持有型物業的空間和經營資源價值的再次挖掘，與中海商辦共享資源，注重于提高運營效率，以應對靈活多變的辦公市場。

因此，無論是出于當下市場的考量，亦或是目前的發展戰略，相信較長時期内的發展規模並不會有較大程度增長，更多是在自有項目内進行運營。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。