擴張新機遇 | 2022七月辦公空間服務發展報告

觀點指數 報告期内，樣本企業中創富港和夢想加成為新增供應的主力。其中創富港開業腳步加快，共有4個位于一線城市的項目開出。

簽約上，優客工場和辦伴有新項目拓展。在維持現有優勢前提下，企業不乏對多元項目類型的探索，如期内優客工場簽約北京福州公館項目，将辦公與文化相結合。

值得注意的是，傳統商圈之外，企業也青睐具有較大發展潛力的産業新區，在打造辦公空間項目、助力招商合作等方面發揮作用。

市場方面，一二線城市辦公租金水平基本與上月持平，並未出現較大幅度升降。此外，随着市場環境變化，企業也開始關注並向着ESG方面發展。

新開業聚焦一二線城市，企業青睐産業合作新區

報告期内，創富港和夢想加在開業方面較為活躍，成為市場新增供應的主力。其中，創富港開業4個項目，新增在管面積11344平方米，主要分布在廣州、深圳、上海等一線城市。

來源：公開資料，觀點指數整理

此前上海嚴峻的疫情形勢，對企業項目的開業推進造成一定影響。創富港期内新開項目上海ID657創意園共享辦公空間曾因疫情暫停施工，導致入市時間延遲。但随着疫情得到有效防控，該項目也迎來了正式開業。

創富港期内新開業項目過半是在原有運營項目上擴租，如廣州期内新開業的金匯大廈項目和地中海國際大廈項目。這也從側面說明了項目租賃情況良好，雙方有再次合作意願。

從年内表現來看，創富港保持每月均有新項目開出的節奏，使得規模實現了穩定增長。截至2022年7月，創富港布局9個城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、甯波、成都、長沙、香港，設立240+個項目，運營空間面積近35萬平方米。

夢想加期内新增項目均具有代表性，一是和中交合作的的存量資産改造項目，二是位于杭州東站高鐵上蓋的TOD辦公項目，這兩者也是夢想加目前的發力重點，符合夢想加寫字樓、産業園、TOD辦公、商改辦及城市更新四大辦公産品體繫策略布局。

夢想加與中交首個辦公樓運營項目中交·夢想加杭州财富大廈項目，是4月夢想加與中交康養簽訂戰略合作後落地的第一個項目。

該項目選址杭州市拱墅區莫幹山路，為辦公園區内的四層獨棟空間，首層提供生活服務業态招商，2-4層為新型辦公空間，最多可容納工位353個，能滿足個體、小微企業、中型企業等不同客戶群體的辦公需求。

如若這一項目後續運營情況良好，相信雙方将繼續在寫字樓乃至更多資産領域進行合作，打造辦公空間項目。

新增簽約項目上，期内優客工場和辦伴均收獲新項目，兩者雖無新項目開業，但在拓展簽約方面頗為積極。

來源：公開資料，觀點指數整理

優客工場期内在項目獲取上，也較為傾向在原有運營項目基礎上擴租。同時，獲取項目類型上更為多元，如文物建築項目上再下一城，但後續需要在文化與辦公融合方面下功夫。

針對該項目，優客工場計劃與合作企業共同開展研學、講座和培訓等活動，以讓這一文化空間功能更加多元。

此外，優客工場旗下大然淩一與瑞鵬利的合作，進一步豐富了業态類型，符合優客工場推動空間多業态融合的發展策略。雙方合作項目為成都東站鵬瑞利國際醫療健康中心，該項目定位為醫療健康+商業+辦公綜合體，目前已經引入衆多國内外優質醫療品牌。

辦伴則發揮其深耕上海的優勢，與企業簽約合作分别位于陸家嘴和南京東路商圈的花旗集團大廈和華設大廈，兩者均位于上海辦公的熱門商圈。

此外，夢想加與通州區投資促進服務中心簽約合作，将為更多客戶落地通州提供從選址、營商政策及落地等各方面咨詢服務。

觀點指數認為，這有助于夢想加進一步拓展在北京布局，而對于通州區這一承接北京産業發展需求的區域的招商引資，也有積極作用。

無獨有偶，優客工場期内也與珠光集團簽署了聯合辦公合作經營協議，雙方将探索在共享辦公、産業集群、生态社群等創新型業務領域的合作模式，在橫琴粵澳深度合作區打造高品質的産業載體空間，助力橫琴引進和培育新興産業項目，支持澳門經濟适度多元發展。

以上均為樣本企業在推動産業合作新區發展的動作，背後的邏輯是辦公空間服務企業發揮能力助力招商引資，創造良好的産業辦公環境，而合作方給予物業和其他方面支持，進而達到雙赢的局面。

以優客工場合作為例，合作主要圍繞珠海大橫琴區域展開。該區域位于廣東省珠海市香洲區橫琴島，地處珠海市南部，毗鄰港澳，位置優越，因此項目發展主要圍繞珠海、澳門和合作區的戰略性新興産業，将新能源、現代金融作為集團重點發展産業闆塊。 

再進一步看，這背後其實也是優客工場布局大灣區的戰略。據觀點指數了解，深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴是推動粵港澳大灣區發展的三個重大合作平台，此前優客工場在前海和南沙均已布局了項目，此次簽約将幫助實現在橫琴的突破，有望完成在大灣區的重要布局。

樣本企業規模維穩，優客借規模發展增值服務

經過上半年的運營和擴張，部分企業規模有所增長。

據觀點指數統計，優客工場目前依然是在内地發展辦公空間服務規模最大的企業，Wework中國的規模約為其四成，兩者一定時期内依然能保持開業和簽約項目的增加。

數據來源：企業官網、官微、公開資料，觀點指數整理

寰圖和Officezip等企業今年以來並未有新項目開業和簽約，這與項目多定位為高端辦公不無關繫。在當前市場環境還存在不明朗因素前提下，這其實不失為一種應對策略，可以将更多精力投入到現有項目運營之中，提升單個項目的競争力和盈利能力。

當前市場背景下，企業規模短時間内不會有較大增長，尋找行業的新增長點成為企業共識，增值服務成為不可回避的話題。

期内，優客工場表現較為活躍，通過官方線上平台“優鮮集APP”發起産品推廣扶持計劃，幫助優客工場入駐企業、準入駐企業、企業級服務商建立銷售幫扶渠道。具體運作過程為企業産品入駐優鮮集商城，可免收店鋪開通費、平台服務費、流量推廣費，不限産品品類，為優質産品提供平台流量扶持。

據了解，優鮮集旗下APP、網站及小程序等可以實現電商平台的功能，商家可發布商品面向優客工場的會員出售，也可進行社區拼團。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

官方數據顯示，目前優鮮集擁有個人會員114w+，3.6w+家企業（供應商）及700多家服務商産品資源，其中空間入駐會員近5w+，單日新增會員約3000+，平均月活約20w+，並且與阿里、聯想、瑞幸咖啡等各優質企業進行了合作。

這種方式在于幫助企業間建立聯繫，挖掘更多發展機遇，但這類平台能運作的前提在于擁有足夠多的企業、産品資源及數據，優客工場龐大的項目規模似乎可以滿足這一點。

一二線辦公租金基本持平，企業關注ESG發展

7月，主要一二線城市辦公租金水平整體變動並不大。7個樣本城市中，4個租金水平有輕微上漲或持平，3個則有較小幅度下降，這與期内辦公空間市場較為穩定有較大關繫。

具體城市方面，武漢和成都這兩個二線城市實現了輕微上漲，廣州、深圳基本與上月持平，北京、上海則有輕微幅度下降，但幅度較小，均不超過1%。相比之下，重慶的下降幅度則要大一些，但也在合理範圍之内。

數據來源：觀點指數整理

随着國内ESG、綠色環保概念的普及，越來越多企業重視相關建設。如若企業能夠達到ESG指標，一定程度上為其未來獲取投資者認可和提升租賃收入提供了更多保障。

因此，當下商業地産企業紛紛将ESG理念貫穿到行動戰略、治理架構、空間更新及信息披露流程中，以加速ESG轉型。

如氪空間期内發布《2022年環境、社會及管治（ESG）報告》，其中提及2020年-2022年5月科研經費投入年增長率超過30%，科研投入占營收20%。

此外，對于辦公空間企業而言，還可以在改造綠色和低碳建築上發力，如辦公空間項目可以運用空間規劃能力和自主研發的數字化技術，優化辦公空間運作中的各個環節，從材料采購、裝配式技術、BIM繫統設計、施工方法等全供應鍊管理入手，有效打造可持續發展的綠色低碳空間。