價值重塑 | 2022七月物業服務發展報告

觀點指數 延遲數月，荣萬家與佳兆業終于在7月順利發布經審核年報並于港交所復牌。與此同時，恒大物業、彩生活等物企仍處于停牌狀态。

收並購市場方面，金科服務拟收購金科股份旗下托兒所業務金科金教育以及對應的多處物業；招商積余以注資形式取得另一專業金融物管公司匯勤物業65%的股權；東原仁知服務在上市僅兩月就完成了一次大手筆收購，花費了近乎全部的IPO募集資金。 

物企IPO進度方面，萬物雲境外上市已獲證監會批準，而龍湖智創生活招股書月内過期並第一時間進行了更新，此外山東國資物企魯商服務月内于港交所順利挂牌上市。

除萬物雲與龍湖智創生活外，當前仍排隊的物企均為在管面積不足1000萬平的微型物企，物業公司IPO熱度已不在。

資本市場則迎來了新一輪下跌，但各物企也積極開展回購等，開展護盤行動。

佳兆業美好、荣萬家發布經延期業績並復牌

受疫情、審計機構退出以及企業财務不規範等多方面因素影響，大量物業企業未能在4月之前按期發布年報並被迫停牌。

截止目前，已有世茂服務、佳源服務等此前停牌的企業發布年報並重新恢復交易。

以報告期内發布經延期年報並得以順利復牌的荣萬家與佳兆業美好來說，前者2021年實現營收總額約24.85億元，同比增長36.5%，毛利率34.4%，同比增加5個百分點，規模和成本結構方面都有了大幅優化。

不過，截至2021年12月31日，來自第三方開發商的在管面積僅2.3%，與上年同期1.9%相比幾乎沒有太大變化。此外，非業主增值服務占比也居高不下，占比達42%。二者反映出荣萬家雖已獨立上市一年有余，但無論是在項目獲取或是業務上仍對關聯方荣盛發展具備極高依賴度，這與目前地産行業普遍下行的投資者偏好有所差異。

而佳兆業美好的情況則較為復雜，2021年無論是在管面積或是營業收入都錄得了較大增長，三方項目占比也有所上升，整體增長速度和發展趨勢和行業其他上市物企基本保持一致。但在營收增幅達到54.1%的情況下，淨利潤反而銳減了70.4%，比此前業績預告中所披露的利潤減少了過半。

從數據來看，觀點指數發現，佳兆業美好淨利潤銳減並非來自業務經營層面的問題。影響因素之一是将持有的金融資産及合約資産進行了1.42億元虧損準備撥備，二是出售按公平值經損益入賬的金融資産，産生了約1.59億元虧損，三則是終止收購交易産生了4794萬元的虧損，這些都吞噬了大量利潤。

佳兆業美好在财報中並未透露相關減值及金融資産出售的過多細則，考慮到關聯房企佳兆業集團2021年下半年曾有過理财産品暴雷等情況，不難猜測導致佳兆業美好2021年利潤被大幅侵蝕的相關金融資産大概率來自佳兆業集團。

截至目前，仍有彩生活、恒大物業、鑫苑服務以及奧園健康4只物業股處于停牌狀态，其中鑫苑服務停牌已達15個月，港交所方面規定停牌達18個月的企業将被主闆除牌，鑫苑服務需盡快達成港交所復牌指引否則将面臨退市的風險。

收並購市場熱度再起

于本報告期，物業服務行業收並購再度活躍，涉及招商積余4.36億元增資收購深圳匯勤物業65%股權，以及金科服務3.14億元關聯收購金科金教育及相關托兒所物業

6月28日，招商積余公告耗資4.36億元以注資形式獲得匯勤物業65%的股權。與此前收購新中物業類似，匯勤物業同屬金融服務類物管企業，匯勤物業與招商積余同屬招商蛇口繫，是招商銀行專屬的物業服務機構，管轄物業總面積約173萬平米，涉及全國24個城市。

本次增資統合招商繫物業公司的收購市盈率約為10.78倍，意味着招商積余在金融機構專業物管領域再邁出一步。

金科服務方面，報告期内收購性質特殊，交易對象為關聯方。值得一提的是，金科服務在6月28日提名來自博裕投資的兩位人員作為非執行新董事候選人，不過在正式上任之前便耗資3.14億元收購金科托兒所的相關業務及物業，似乎有些操之過急。

該筆收購表面上是金科服務布局幼托和學前教育，實質來看托兒所公司和相關業務尚屬正常，直接耗巨資收購相關物業資産對向來輕資産運營的物業服務企業而言，顯然缺乏必要性。

另外，東原仁知服務上市不到兩月便啟動了首筆收購，拟以1.41億元分别收購兩家物業公司，市盈率分别為12.8和13.2，接近行業平均水準。

1.41億元的代價對于東原仁知服務來說並不是小數目，其在港股上市全球發售所得款項淨額也僅為1.4億港元（合人民币1.19億元），該筆收購相當于花費了全部IPO募集資金，也反映了在規模增長方面的渴求。

萬物雲獲證監會小路條，多家物企仍港所排隊 

物業企業上市進度方面，7月18日晚間，萬科A、萬科企業相繼公告稱，分拆萬物雲境外上市獲得中國證監會核準，可發行不超過約1.81億股H股，每股面值人民币1元，全部為普通股。完成發行後，萬物雲可到香港聯交所主闆上市，批復有效期為12個月，相當于已獲小路條，之後只需等待香港聯交所方面的審核完成，距離正式上市不遠，傳将募資20億美元。

月内，物管行業另一巨頭龍湖智創生活上市進度也有更新。7月7日，龍湖智創生活此前遞交的招股書期滿6個月失效，但當日便進行了重新更新和遞交。

與6個月前資料相比，截至最近可行日期，龍湖智創生活在管面積由2.54億平方米增長至2.74億平方米，合約面積由3.59億平方米增加至3.86億平方米；商業闆塊則新增2個已開業項目和4個儲備項目。目前，龍湖智創生活共持有62個運營中的商業項目和72個儲備商業項目，營收方面商業闆塊則占整體的1/5左右。

本次招股書失效後的即刻更新，也表明了龍湖方面對于物業上市的決心。

新上市物業公司層面，本月僅1家物企魯商服務順利IPO上市，是今年以來第4家上市物企。魯商生活服務本次IPO經過了二輪遞表，其是魯商發展旗下山東物企，在管面積僅2290萬平方米。

由于上市時間恰逢地産與物業闆塊下行的階段，因此截至目前股價已跌去40%以上，市盈率僅4.66倍。

目前在港交所排隊等待上市的物業服務企業已經不多，僅剩5家，和此前近20家物企排隊等待上市的盛況形成鮮明對比。

大部分曾有上市行動的物業服務企業都已出局或改變策略，不再更新招股書及相關進度。除萬物雲與龍湖智創生活外，當前仍排隊的物企均為在管面積不足1000萬平的微型物企，物業公司IPO熱度已不在。

H股期内面臨新一輪下挫，衆物企積極護盤

資本市場方面，6月30日，由于停牌時間過長，恒生指數将彩生活、恒大物業、奧園健康調出恒生指數繫列成分股；同時，恒大物業也于本月被調離港股通。

市場悲觀情緒繼續蔓延，伴随部分爛尾樓業主停貸等輿情持續發酵，物業闆塊遭遇了新一輪猛烈下跌。報告期内，大盤恒生指數跌3.10%，恒生物業服務及管理指數跌24.1%，物業闆塊跑輸大盤21個百分點；恒生内地地産指數則下跌27.4%。

與地産相比，物業股跌幅有一定程度收窄。

個股方面，世茂服務、旭輝永升服務、碧桂園服務等物企均錄得30%以上較大跌幅。

随着本輪下跌，碧桂園服務市值已跌至689億港元，與2021年中2000多億市值相比縮水為近1/4，也已不再是物業闆塊的市值第一。

目前，華潤萬象生活為市值最高的物業服務企業，市值為800億港元。

不過，碧桂園服務、旭輝永升服務、建業新生活以及德信服務等物企通過注銷回購股份以及公開市場回購等方式，積極加強市值管理、提高市場信心。

随着市場環境的變化，物業服務企業在資本市場的價值邏輯已被重塑，即由原來的業績和未來成長性主導，轉為與關聯方強相關。

不過，衆物企積極回購等護盤行動以及自身運營獨立性的增強，有利于減緩這一過程。