突破點 | 2022七月商辦市場與發展報告

觀點指數 報告期内，觀點指數監測的樣本項目中，超一半挂牌租金單價及出租率水平無明顯變動，樣本企業及樣本項目運營情況整體維持穩定。

商辦資産交易方面，據觀點指數不完全統計，今年上半年佳兆業、遠洋、富力等越來越多的房企通過資産處置的方式回籠資金。出售商辦資産成為房企纾困的重要渠道，同時越來越多的同類操作或将為商辦市場帶來更多投資機會。

市場端方面，報告期（6月）一線城市供給量及挂牌租金均有所上漲，其中北京租金漲幅最大，同時也是租金波動幅度最大的城市。值得注意的是供給量增長意味着市場及企業去化壓力增加。

樣本項目運營穩中微漲，中信接盤佳兆業華潤接洽華夏幸福

報告期内，觀點指數監測的12個商辦樣本項目的6月挂牌租金平均單價為11.83元/平方米/天，5月挂牌租金平均單價為11.25元/平方米/天，環比有所回升。

來源：觀點指數整理

具體來看，7個樣本項目陸家嘴世紀金融廣場、世紀大都會、深圳招商局廣場、上海恒隆廣場、遠洋大廈、廣州太古匯及上海興業太古匯挂牌租金單價無明顯變動。剩余5個項目除北京頤堤港項目挂牌租金出現輕微下降外，其他項目挂牌租金單價均有所上漲。其中漲幅最大的是北京招商局大廈項目。

出租率方面，6月樣本項目平均出租率為95.2%，相較5月上漲0.43%。其中超一半樣本項目的出租率較上月無變動，4個項目出租率實現上漲，而北京招商局大廈出租率出現下跌，相較上月縮減了6.67%。

總體來看，樣本企業租金及出租率整體變動不大，其中中海廣場、北京華潤大廈及北京嘉里中心實現挂牌租金及出租率雙增長。

此外，招商房托二季報中披露的新時代廣場、數碼大廈、科技大廈以及科技大廈二期的寫字樓項目的運營情況變動不大，其中科技大廈項目維持滿足狀态，同時租金從一季度的120.8元/月/平方米上漲至122.3元/月/平方米。

來源：觀點指數整理

樣本企業表現方面，據觀點指數統計，中海商業在管商辦項目及在管商辦面積均位居樣本企業首位。報告期内，位于北京商務中心區的中海廣場獲得存量商務樓宇最高額度獎勵以及北京CBD高質量發展引導資金獎勵。

據觀點指數了解，中海廣場的入駐企業主要有豐田、英美煙草、法國航空、安聯财險等多家世界五百強及行業龍頭内外資企業，形成了優質資源聚焦效應。

此外，佳兆業商業在管商辦項目數及在管面積均不占優勢，且7月中信城開披露位于深圳福田的“中信城開大廈”項目正式挂牌亮相，該項目此前名為佳兆業金融科技中心，這意味着“佳兆業科技中心”已由中信城開接手。

據觀點指數了解，中信城開大廈位于深圳福田區深南路與上步路交匯處，總建面17.69萬平方米，辦公建面約10萬平方米，建築高度258米，地上52層、地下4層，項目于2020年11月12日舉行封頂儀式。

值得一提的是，今年6月，上海中谷物流股份有限公司發布了關于全資子公司拟收購上海赢灣兆業房地産有限公司100%股權的公告。本次收購完成後，上海赢灣将成為中谷物流全資孫公司，中谷物流将間接持有上海佳兆業金融中心全部産權，公司拟将上海佳兆業金融中心部分區域作為辦公用房使用。

對佳兆業而言，自去年11月暴露流動性危機後便展開一繫列的自救行動，處置各地優質資産動作更是頻頻。

除佳兆業外，報告期内華夏幸福拟出售武漢長江中心項目，據悉目前正與華潤置地接洽；中糧置業出讓上海大悅中心辦公及部分商業，交易總價款約55-62億元，已于近期完成資産出售協議的簽署。據了解，中糧置業表示，該項目建設及持有目的為對外出售，在報表中以存貨科目計量。

觀點指數認為，出售商辦資産成為房企緩解資金流動性緊張的重要渠道，越來越多的房企将商辦資産擺上貨架，資産交易價格談判空間或有所松動，也将為市場帶來更多的投資機遇。

一線辦公租金回升，上海黃浦區租金現大幅增長

從城市區域租金來看，報告期内（2022年6月），北上廣深四大城市中辦公租金最高的區域分别是北京西城區，辦公租金均價為7.35元/平方米/天，環比下降3.29%，是唯一一個辦公租金突破7元/平方米/天的行政區；上海黃浦區，均價為6.37元/平方米/天，環比上漲12.15%，同時也是一線城市各個行政區中租金環比上漲幅度最大的區域；廣州天河區，均價為3.91元/平方米/天，環比下降0.76%；深圳福田區，均價為4.11元/平方米/天，環比下降0.24%。

除上海黃浦區外，北京、廣州及深圳辦公租金最高的區域表現均差于上月。此外，廣州天河區及深圳福田區辦公租金出現連續4月下跌，但相較上月而言，兩者跌幅有所縮窄。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

環比上看，北京及上海超一半的行政區辦公租金均實現環比上漲，而廣州及深圳多數行政區辦公租金環比下降。

其中北京東城區是北京各個行政區中環比漲幅最大的區域，達5.71%，北京昌平區環比降幅最大，達9.18%。上海黃浦區及靜安區的辦公租金漲幅分列上海各個行政區中第一第二，同時也是一線城市各個行政區中租金上漲幅度最大的兩個區域，上海徐匯區則是上海租金降幅最大的區域，環比下降8.28%。

而廣州的重點商務行政區天河區、海珠區、越秀區以及深圳的重點商務區福田區和南山區的辦公租金均出現輕微下降，降幅分别為0.76%、0.29%、1.68%、0.24%及1.87%。深圳重點商務區羅湖區的辦公租金有所上漲，漲幅為1.78%。

總體而言，6月廣州及深圳的重點商務行政區辦公租金變動幅度相對而言較為平穩，租金變動幅度基本在5%以内，北京及上海的重點商務行政區如北京東城區、上海黃浦區及上海靜安區的辦公租金波動幅度較大，三者均實現辦公租金上漲，漲幅分别為5.71%、12.15%及7.06%。

從城市整體表現看，報告期内（2022年6月），全國辦公物業出租挂牌量達8.91萬套，環比上漲26.03%，一線城市辦公租金平均單價為4.1元/平方米/天，環比上漲2.06%。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金單價最高的是北京，達5.48元/平方米/天，是唯一租金平均單價突破5元/平方米/天的城市；其次是上海，平均租金單價為4.53元/平方米/天。

城市租金環比方面均出現不同程度上漲，漲幅在0.22%到4.18%不等，一線城市辦公市場環比上月出現回暖，這也是二季度以來首次四個城市均出現租金上漲的情況，其中北京漲幅最大，達4.18%，同時北京也是四個城市中租金波動幅度最大的城市。

來源：觀點指數整理

樣本項目表現方面，觀點指數從北京西城區、朝陽區、上海黃浦區、浦東新區、廣州天河區以及深圳福田區等核心商務區中選取若幹項目作為監測對象。報告期（6月）16個樣本項目平均挂牌租金單價為12.29元/平方米/天，環比上漲6.11%，出租率為93.71%，相較5月增長0.8%。

其中北京樣本項目的平均租金單價位居首位，達18.71元/平方米/天，環比上漲9.37%，其中位于北京西城區的凱晨世貿中心項目挂牌租金單價水平最高，達24元/平方米/月，較上月有所上浮；其次是上海，達14.75元/平方米/天，較上月出現輕微下跌，跌幅為1.2%。

觀點指數監測的北京及廣州的項目租金單價均出現上漲，深圳除皇庭中心項目外，挂牌租金均有所上浮，而上海一半項目的挂牌租金水平維持不變。

出租率方面，北京樣本項目的出租率水平位居首位，達97.5%，同時北京、深圳及廣州整體樣本項目的平均出租率均實現上漲，上海則有所縮減。

二季度大宗交易市場活躍度提升，廣州辦公銷售市場熱度不減

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，截至報告期末内地共計有21宗商辦資産大宗交易事件，成交總金額為458.75億元（不含北大方正資産包，中糧置業案例取交易總價區間值均值，下文同理），平均每單商辦資産大宗交易金額為22.94億元。

據觀點指數觀察，5月商辦資産交易最為頻繁，月内共計錄得6宗資産交易案例，6月商辦資産交易金額最多，整體二季度商辦資産交易宗數及金額均超一季度。

來源：觀點指數不完全統計

來源：觀點指數不完全統計（注：交易宗數及交易金額不含北大方正資産包交易）

年初至報告期末，上海商辦資産交易總數以及成交金額總數均位居全國首位，共計9宗商辦資産交易事件，交易總金額達323.51億元，上海核心地段的商辦資産仍受追捧。

值得一提的是，二季度上海商辦資産買家以内資自用型為主，占比達80%，如鄂爾多斯26.73億元購買上海靜安區上海蘇河灣中心寫字樓、中谷物流29億元收購上海佳兆業金融中心等案例，均是購買用作自用辦公用房。

觀點指數認為，二季度疫情反復給上海商辦市場帶來的不确定性增加，而商辦大宗交易仍展現較強的韌性。下半年疫情得到有效控制以及復工復産後，上海大宗交易市場将維持積極态勢，同時自用型買家購置辦公物業的趨勢或将持續。

報告期内，内地商辦資産大宗交易共計4宗，交易總金額為106.2億元，相較上個報告期交易總金額102.57億元差别不大，交易資産位于北京、上海及天津，買家主要是商湯、津投資本、匯能煤電集團及浪潮軟件，以自用型買家為主。

來源：同花順，觀點指數整理

截至今年7月15日，北京寫字樓可售套數為63106套，可售面積為369.27萬平方米；上海寫字樓可售套數為42545套，可售面積為960.04萬平方米；廣州寫字樓可售套數為31857套，可售面積為291.35萬平方米；深圳寫字樓可售套數為11982套，可售面積為158.28萬平方米。目前，北京寫字樓可售套數、上海寫字樓可售面積分别居于一線城市首位。

從寫字樓存量情況而言，北京、上海比廣州及深圳寫字樓密度程度更高。

寫字樓銷售方面，7月9日到7月15日一周内，寫字樓銷售套數及銷售面積最大的均為廣州，一周銷售套數達190套，銷售面積為2.37萬平方米；其次是上海，寫字樓銷售套數為66套，銷售面積為1.9萬平方米。

來源：觀點指數整理

回顧6月，廣州寫字樓銷售套數及銷售面積位居一線城市首位，廣州銷售套數為1212套，環比下降16.82%，銷售面積為11.91萬平方米，環比上漲30.88%，廣州寫字樓大面積銷售有所增長。其次是深圳寫字樓銷售套數及銷售面積，6月寫字樓銷售套數為720套，銷售面積為6.12萬平方米，兩者增長幅度在一線城市中最大，而6月北京及上海的寫字樓銷售套數及銷售面積均出現下跌。

總體而言，廣州延續寫字樓銷售市場的活躍度，同時深圳寫字樓銷售市場實現大幅增長。