輕資産與升級探索 | 2022七月購物中心市場與發展報告

觀點指數 報告期内，購物中心新增供給無論從環比還是同比來看皆出現回落，既有行業性的整體因素，也有周期性的局部因素。

新開業購物中心的選址逐漸離開一線城市，其中大型項目趨向新一線城市聚集，中小型項目則往二三線城市靠攏。

輕資産項目簽約保持數月以來的活躍态勢，本報告期内數量達到新高。

衆多上市零售企業發布業績預告，大多數無法避免出現虧損。

零售業逐漸低迷的情況下，企業們紛紛作出調整，有的選擇對存量項目進行升級改造，有的選擇試水拓展其他業态。

新開業面積環比下降，選址逐漸遠離一線城市

報告期内，錄得全國地區新開業購物中心項目共計19個，面積達133.43萬平方米，供給面積較上一個報告期下降46.6%，項目數量增長也環比回落27%，新開業項目統計如圖1。

圖1：報告期内全國新開業購物中心項目及面積

數據來源：觀點指數整理

項目規模前三位分别是椒江寶龍城、即墨大悅春風里及琴湖溪里商業中心和iD Park歌林公園，商業部分面積分别為14.95萬㎡、12.73萬㎡及12萬㎡。

比較值得關注的還有青島即墨大悅春風里項目，該項目是大悅春風里産品線繼豐台項目、大興項目以及蘇州項目後的第四個春風里項目，相比于大悅城産品線，春風里産品線項目較為稀缺。

即墨項目開業是大悅繫中端級别項目的重要補充。

本報告期内新開業項目延續往期的趨勢，繼續往新一線城市靠攏及向二三四線城市下沉，並且逐漸遠離成本高企且較為飽和的一線城市，如圖2、圖3所示。

圖2：報告期内新開業購物中心城市分布

圖3：不同報告期一線城市中新開業購物中心數量占比

數據來源：觀點指數整理

“逃離北上廣”是本報告期新項目開業的分布特征。

新項目中僅有一個金海洋商業購物中心是位于一線城市北京，但所在的石景山區2021年末常住人口為56.6萬，從人口及地區生産總值的橫向對比來看並非是核心區域。

綜合新增項目的面積及城市區位來看，企業們傾向于将規模較大的項目放在新一線城市，如歌林公園、琴湖溪里位于蘇州，大悅春風里位于青島，而面積較小的項目則傾向于在二三四線城市。

圖4：19個月新開業購物中心面積與數量

數據來源：觀點指數整理

環比上，七月購物中心新開業規模回落接近一半。但由于六月份通常是全年其中一個開業面積達到小高峰的時期，因此環比來看七月的回落屬于正常的技術性回落。

同比上，2022年上半年各個月份的供給數量及規模，數據都幾乎不如2021年同期，其中七月份開業面積幾乎為去年同期的1/3。

綜合來看，這是行業總體的景氣度下降，是結構性的回落；在結構和趨勢的雙重作用下，導致了目前的供應處于一個蕭條級别的低位。

圖5：19個月新開業購物中心平均面積

數據來源：觀點指數整理

七月新開業購物中心平均規模約為每個項目7.02萬平方米，屬于中等規模。

從前文提到的企業傾向于把大型項目規劃在一線、新一線城市，中小型項目規劃在二三四線城市的趨勢來看，該指標一定程度反映了項目在相對發達地區的集聚度。

因此，七月份新增供應更傾向下沉到二三四線城市市場。而且，七月份平均項目規模環比來看都是下降的，處于年内的低點，反映了這一個月内企業運營大型項目的積極度不高。

輕資産穩步推進，簽約面積達到年内新高

商業地産企業輕資産簽約事件比起往年明顯增多，今年以來共錄得輕資産簽約重點事件共42起，其中本報告期内錄得9起，為年内最多，如下表。

表1：本報告期内輕資産簽約事件一覽

來源：觀點指數整理

值得一提的是融創文旅，本次簽約項目規模為2.8萬平方米，從商業地産角度來說是一個小體量項目，背後更多的是意味着越來越多玩家将目光轉移到輕資産運營商業項目這一趨勢。

七月初，保利正式揭牌保利商旅産業發展有限公司，保利商旅的成立是保利發展控股的一項重大戰略決策，意味着保利将把商業零售運營連同酒店運營、景區運營等業務提升了一個重要層級，運作更加繫統化、平台化、集聚化。

萬達商管與華潤萬象生活依舊是輕資産運營領域最活躍的玩家。

其中，華潤萬象本次簽約項目均位于一線及新一線城市，項目質量相對會更高。通常二三四線城市的輕資産托管需求會相對較大，一線、新一線城市由于物業價值比較高，投資及經營利潤空間較大，一般業主會選擇自持及運營。

圖6：本年輕資産簽約面積環比

數據來源：觀點指數整理

報告期内錄得輕資産簽約面積達93.4萬平方米，為年内次高，僅次于五月份的110.5萬平方米。

從簽約面積環比來看，自四月份以來輕資産簽約一直處于活躍狀态。在商業地産增量時代式微背景下，自建開發商業地産項目的邊際利潤已經難以繼續增長。

無論是從業務拓展的角度，還是從财務穩健的角度來看，輕資産簽約事件都會越來愈多，更多企業會把重心放在輕資産運營方向上。

希爾頓進駐無錫恒隆，深圳益田着重引入美妝業态

表2：本報告期内新店開業信息一覽

來源：觀點指數整理

報告期内，錄得樣本企業旗下項目新店開業情況如上表。

可以發現，新開業店鋪類别較為均勻，涵蓋各種業态，主要集中在美妝、服裝以及餐飲類。

其中，深圳益田假日廣場的品牌店面更新數量最多、程度最大，主要是其集中進行了品牌調整，上半年引進數家美妝品牌，並且會再迎來多家“首店”品牌。

面對疫情的影響，很多購物中心改變招商策略，主動采取措施調整品牌及門店，期待以更靈活的業态、更具防禦性的品牌組合來對沖不确定的疫情風險。

行業景氣度下降，促使項目升級與探索新業态

表3：報告期内部分發布業績預警的上市百貨企業

數據來源：觀點指數整理

報告期内，部分上市百貨企業發布業績預告，幾乎全為虧損狀态，如表3。

錄得的十家發布業績預告企業中，僅有茂業商業實現盈利，然而即便盈利，淨利潤同比大幅減少50%以上，零售商業業态呈現收縮回落。

永輝超市上半年虧損達到1.2億元，還面臨着衆多新開店面盈利不及預期、新開及現有超市停業的局面。

造成零售業态如此低迷的直接原因是上半年較為嚴重的疫情影響，但根本原因還是行業景氣度下降以及社會整體消費的回落。

增量時代式微的情況下，除了資産輕質化運營，還有一個可行路徑便是将存量項目改造升級。

表4：報告期内商業項目改造升級案例一覽

來源：觀點指數整理

高鑫零售繼續在項目線上深挖，推出重構後的大潤發2.0--大潤發将不再是一個僅僅承擔買賣角色大商場，而是在原來的基礎上給商品減類升級、進一步定位客戶以及增加沉浸體驗購物。

而逐漸沒落的廣州上下九-第十甫街區也即将迎來優化升級，計劃從“西關尋味”、“奇趣百态”、“百年百貨”、“非遺傳承”四個主題對該商業街區進行改造。

上下九項目因地制宜，從文化軟實力的角度注入運營和項目升級，使得略微傳統和落後的街區商業項目附加值提高，得以将其活化。

並非所有企業或主體都具備優秀的輕資産運營能力，因此在存量項目上繼續發掘改造和創新，也是一條可行道路。

表5：報告期内企業對其他形态商業拓展案例

來源：觀點指數整理

另外值得關注的是，線下零售這一業态出現了新玩家--京東。京東早在前兩年便開始布局線下零售，到今年布局成熟以後，項目便逐漸鋪開。

目前零售業态的趨勢是将線下部分重心轉移到線上，增大線上業務的比重以适應互聯網時代。以線上購物的京東反其道而行之，将線上商業逐漸搬到線下。

不同于傳統地産商的視角，京東百貨充滿了互聯網企業的風格。傳統地産商則是自上而下地，以項目為本，将商業項目精品化設計及運營，從而去吸引客戶。

如萬科會将超級萬有巷設計裝潢成國潮+賽博朋克風格的街區，将項目本身挖掘打磨到極致；而京東等互聯網企業運營零售項目則會注重運營上的數字化、供應鍊上的效率、用戶客戶的體驗，以自下而上的視角從用戶角度設計項目。

可以很明顯地看出，在線上購物普及程度非常高的今天，線下商場或者購物中心如果只是扮演大賣場的角色，是不适應現代商業發展要求的。

無論是傳統的零售商業企業還是新進入線下零售的互聯網企業，它們經營項目有一個很突出的一個趨勢特點--将項目“賣場”這一屬性弱化，同時強化“體驗”這一功能。未來零售中心的購買與體驗功能，将會得到進一步分化。