ESG發展：潛力標尺

後疫情時代，經濟變化和行業調控仍在進行中。當下，房地産高杠杆的發展模式弊端、高負債及各類财務資金問題成為伫立在企業面前的大山，並給企業發展帶來諸多不利影響。如何實現可持續的穩健發展，是企業需要明确的首要問題。住宅業務之外，多元化賽道的物業、物流、産業等也迎來新的發展機遇，如何實現自身突破值得思考。

為此，觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上，采用企業訪談、數據收集、調研等手法，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前行業各業态各領域的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2022博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2022中國房地産行業發展白皮書》（影響力指數·2022年度地産風尚企業表現報告），與各方企業共謀劃，同成長。

以下為“2022上半年ESG發展報告”及研究成果：

觀點指數 在提質增效的背景下，粗放式擴張模式所遺留的問題亟待解決，可持續發展成為房地産及相關行業（住宅開發、商業地産、物業服務、産業運營、物流投資運營等）的共識。

尤其作為國民經濟重要組成部分的房地産，過去的一段時間里銷售乏力、債務承壓、融資受挫，整體面臨較大的壓力。

這份壓力同樣傳導到資本市場，使得投資者不再滿足于房企及相關行業企業傳統的财務信息的獲悉，而是對“綠色金融”、“雙碳”、“人才管理”“社會公益”等關鍵内容也予以重點關注。

于是，以環境發展、社會責任和公司管治為導向的ESG報告也從年報中剝離並獨立披露。

近年來，上述管理價值理念逐漸成為衡量企業可持續發展水平的重要指標，ESG投資也成為資本市場的關鍵投資策略。

未來，ESG所衡量的發展質量及潛力将作為财務數據的重要輔助工具。

ESG漸受重視，建築與内部治理成聚焦點

在報告的開始，觀點指數首先聚焦于房地産及相關行業中的房企群體，觀察它們的ESG發展情況。

可以看到，規模上市房企逐漸提高對ESG信息披露的重視程度，報告披露質量也在不斷提高。不過，還存在許多無法忽視的局限性問題。

未來房企的ESG報告，應該更加注重量化數據的完整度以及對于投入與收益話題的探讨。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

注：樣本池為觀點指數重點跟進的61家重點房企；標題中“ESG報告”指房企公開發行的“環境、社會及管治報告”、“企業社會責任報告”、“可持續發展報告”的統稱。

房地産行業可持續發展報告可以追溯到2010年，随後有愈來愈多房企加入發布行列。

數據呈現的結果來看，房企對于ESG理念的重視程度逐漸上升，樣本企業中2020年發行ESG報告的占比超過70%。2021年本該是數量突破的一年，理應有更多的企業發行ESG報告，不過由于有5家企業年報出現延期，故此暫停了ESG項目披露，因此2021年報告數量未能獲得較大增長。

ESG報告内容聚焦方面，觀點指數發現房地産行業ESG評估絕大部分聚焦于建築與内部治理。這是因為房開業務占比較高的龍頭企業，開發鍊條長，涉及上下遊産業較多，建設周期長，資源消耗量大，是參與“碳減排”的重要行業之一。

因此，房地産及相關行業更加注重綠色建築與“雙碳”信息的披露。

據調查，超過68%房企公布準确的綠色建築面積與統計口徑以及2030年碳排放目標；物流與産業園區企業在智慧園區、智慧倉庫、氣象預警、智能冷鍊方面展示較多，幾乎100%物流樣本精确披露了二氧化碳及能源節約成功，並制定2030年“碳排放”目標；商業地産的披露重點在酒店業務以及物業服務客戶滿意度層面，對于人才管理披露程度較好。

A股和港股的披露差異方面，樣本池中上市H股房企占比較大，約為70%，目前港交所對于披露ESG報告的要求更加嚴格，體現在ESG報告頁數、報告編制準則、實質性議題、量化性數據與董事會聲明上等方面。

相比A股上市企業，後者披露的情況更為詳細，數據也更為齊全。

“綠色金融”提供融資新渠道，融資成本優勢存疑

觀點指數統計，2022年1-6月，房企境内債券融資同比減少約41.35%，來自海外市場的規模同比減少超過60%，資金缺口問題對于民企來說更加嚴重。

觀點指數認為，國内融資環境與規模有限，地産闆塊可以分得的“蛋糕”逐漸變小。相對而言，境外發債是房企的主要融資形式，而且境外市場資本運作更加成熟，對綠色票據的接受程度以及認購比較高。

ESG主題下的“綠色債券”，無疑為行業融資困境另辟蹊徑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理
注：匯率依據發行時匯率計算

“綠色債券”的特性與房地産及相關行業的建築業務存在适配性，許多房企發行的綠色債券以建築本身、建造材料、施工方式等為標的。

公開資料顯示，當代置業是地産行業發行綠色債券的先行者。随後更多房企加入，據觀點指數統計，61家樣本企業2019年“綠債”發行規模約為52億元，2020年為130億元，2021年提升至407億元。

從經濟效益上考慮，綠色債券确實優化了企業的名義融資成本，發行利率也比普通債券更低，樣本數據呈現的結果顯示，綠色債券與傳統債券平均收益率差距超過1.5%。

近幾年房企在境内發行綠債的平均票面利率約為2.5%-5.5%，而傳統房企融資成本則平均為4.0%-8.5%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理
注：債券1-5繫上市樣本企業最近發行的5筆非綠色債券

因此，綠色債券成為房企的優質融資渠道。以遠洋集團為例，近兩年該公司發行了3筆綠色債券，規模達到9.2億美元。今年四月，遠洋集團發行2億美2025年到期年息2.7%有擔保綠色票據，通過“綠債”降低了整體平均融資利率。

随着房企發行品種逐步均衡，“綠色”題材也逐漸豐富。

Wind數據顯示，綠色公司債及綠色企業債的占比持續上升，分别從2016年平均占比不足10%分别上升至2020年的33.0%和21.5%；綠色中期票據、資産支持證券占比也逐漸上升，其中前者在今年上半年占比約為30%。不過，當前地産領域綠色短期融資債券進程依舊是0。

“綠色金融”在商業地産領域同樣得到重視，以太古地産為例，最先于2018年1月發行首批綠色債券，總集資額5億美元；随後于2020年共發行了四批綠色債券，總額達港币19.34億元，以及一筆最大限額為10億港元的綠色貸款，整體融資利率為2.40%-3.50%，明顯低于行業及自身歷史水平。

根據太古地産《2021年綠色金融報告》數據顯示，截至2021年9月30日，100%綠色債券所籌得的資金淨額已全數運用，其中超過95%的資金投資于綠色建築領域，規模約59億港元，其次是用于提升能源效率以及可再生資源。

太古坊二座項目是太古地産善用綠色貸款的典型例子，項目将于2022年開幕，采用綠色建築和健康標準建造，現已取得三項鉑金級預認證，包括WELL健康建築認證、綠建環評(BEAMPlus)及能源與環境設計先鋒評級(LEED)。在節能減排方面每年約減少1180萬kWh能源消耗以及8373噸二氧化碳排放。

從整體行業來看，綠色債券以中短期品種為主，5年期以下債券占了近幾年發行總規模的89.6%。細分來講，1-3年（包括3年）期綠色債券占比為63.2%，3-5年（不包括3年）期綠色債券占比26.4%。

觀點指數認為，綠色債券實際融資“價格”並不像表面呈現的那樣“實惠”。盡管平均發行利率與普通債券相比略低15BP，但若加上發行過程中的審查、評估認證等費用，綠色債券發行利率並沒有明顯優勢。

此外，随着“綠色債券”受到追捧，我們需加強對企業龐大負債規模以及資金用途的注意。

“綠債”對于籌資用途有明确的管控與要求，企業要将普通建築提升至綠色建築，需要滿足規定的能耗與星級綠色建築標準。換句話說，需要一定增量成本。在當前融資持續收緊的背景下，發行綠色債券付出額外的增量成本是否在承受範圍内，仍需房企進行綜合考量。

在國内，綠色企業債券一般僅允許不超過50%的募集資金用于償還銀行貸款和補充營運資金，綠色公司債券和資産支持證券、中票等則僅允許30%募集資金用于補充公司流動資金或償還借款，其余70%全部要用于明确的綠色項目。

相比而言，綠色美元債募資用途更加靈活，在符合國家規定下，可全部用于償還公司未來到期債務，這也是房企更熱衷于發行綠色美元債的重要原因。

近期遠洋集團、陽光城、正荣集團等房企發行的綠債，均是為了償還相關境外債務、為現有債務再融資。

管理績效（G）：研發投入分化，商業地産重視程度高

房企針對技術研發的投入呈現出較為明顯分化趨勢，樣本池的研發均值約為6.58億元，占營收比例約為0.04%-0.70%，區間跨度較大。

數據來源：企業公告，Wind，觀點指數整理

具體來看，不同規模房企對于投入研發費用的支出存在較大差異，整體區間為600萬至30余億元，“研發費用/營業收入”的比值跨度區間依舊很大，處于0.04%-0.69%之間。

碧桂園集團投入研發費用超過30億元，在樣本池中居于前列（招商蛇口投入3.32億，萬科投入6.42億元，華潤置地投入2.30億元）。

在年報中，碧桂園有一段涉及ESG投資分析的闡述，從中可以看到對可持續性發展的重視，“結合現有的房地産開發及建築業務，集團2021年研發費用産生約人民币33億元，並建立了一個囊括智能建造、機器人餐飲、現代農業與新零售的多元化投資組合。未來将更多地依靠應用人工智能來應對建築行業人員老齡化的問題及消費者對可持續生态環境與食品安全的更高要求。”

不過，相對于制造與能源類行業來講，房地産行業關于研發投入的披露程度較低。一方面，並不是全部企業都進行了投入研發費用的數額披露；另一方面，所有房企未見關于投入研究費用明細的相關標注，資金去向與份額比同樣不得而知。

住宅/商業用戶滿意率與投訴解決比率是ESG投資分析中不可忽視的兩個因素，其中，滿意度指標與續租率關聯密切，進而影響未來對于物業與商業地産營業收入與經營性現金流的評估。從目前數據來看，雖然住宅與商業領域存在本質差異，諸如磨合期長短、前端銷售簽約等方面的不同，但是商業樓宇項目的數據表現明顯更為突出，也得到了更多重視。

圖表可以清晰看到，大部分房企的“商業地産租戶滿意度”明顯高于“住宅地産租戶滿意度”。具體而言，寫字樓客戶滿意度最高達98%-99%，住宅客戶滿意度普遍分布在90%以下。以華潤置地為例，住宅客戶滿意度為85.46%，商業項目租戶滿意度達到98.90%，差距較為明顯。

同樣存在明顯區别的還在于“住宅客戶投訴關閉率”與“商業項目客戶投訴解決率”層面，樣本企業對于商業樓宇的解決力度與速度，明顯高于住宅領域。具體而言，辦公樓客戶投訴解決率基本接近100%，住宅客戶投訴解決率普遍分布在95%左右。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

觀點指數認為，為盡快緩解疫情的影響，房企商業樓宇項目在拉動銷售增長、營銷與減免等活動方面，動作不斷。相應的，各項相關服務不斷提升，客戶滿意度也有所提高。

相對而言，住宅客戶並未享受到上述福利，高度競争的物業市場中，如何提供更優質服務，進一步提升客戶忠誠是每個房産企業面臨的問題。具體而言，寫字樓客戶滿意度最高達98%-99%，住宅客戶滿意度普遍分布在90%以下。

環境（E）：“雙碳”成另類财務“晴雨表”

房地産及相關行業上市企業ESG報告中聚焦的綠色低碳等話題也備受外界關注。

中國建築節能協會建築能耗與碳排放數據專委會披露的數據顯示，我國現階段建築碳排放約占全國碳排放總量的20%。德勤中國分析認為，考慮到建築領域在中國的能源消耗和二氧化碳排放中占比較大，房地産行業對氣候的影響也必然受到各方關注。

觀點指數與施耐德電氣聯合發布的《2022數字化運營白皮書》中則指出，現階段商業樓宇與園區全周期運維成本通常是建造成本的3-5倍。企業相關負責人透露，綠色建築項目的引進或将為企業每年節約20%-35%能源與人力支出。

通過對房企環境績效分析，不僅可以了解企業生産經營活動對于環境的影響，還可以通過投入力度、綠色建築規模、能源消耗量等，預估企業未來的增長空間與機遇。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

地産行業對于綠色建築面積的披露較為普遍，公布ESG報告的房企中約90%均對已認證的綠色建築面積進行闡述。房企融資所投向的綠色建築，主要指在全壽命期内節約資源、保護環境、減少污染，為人們提供健康、适用、高效空間使用率的高質量建築。

政策支持給予“綠色建築”更多動力，為了實現“雙碳”目標，住建部、發改委等七部門聯合發布《綠色建築創建行動方案》，提出到2022年，當年城鎮新建建築中綠色建築面積占比需達到70%。進一步完善星級綠色建築標識制度、加強技術研發推廣、推廣裝配化建造方式等，實現星級綠色建築持續增加，既有建築能效水平不斷提高。

從目前熱衷布局綠色建築的房企來看，遠洋、朗詩在綠色領域布局較早。其中，朗詩綠色地産在2004年就開始探索綠色建築發展，目前開發項目中含有綠色認證的項目占整體開發比例約為70%。

遠洋集團則于2006年開始進行綠色建築相關實踐探索，目前已有超110個項目完成國家綠色建築標準的注冊。

除此之外，踐行綠色戰略的另一家房企中國金茂，在2021年可持續發展報告中披露，截至2021年底累計獲得綠色建築類認證或標識262個，智慧能源項目75個，供能面積達4000萬平方米。

“綠色建築”同樣是産業園區在可持續發展理念中的核心，意在憑借綠色建築提升園區的環境質量以及效益提升，進而增強園區招商、全區管理、生态管理等方面的水平。

張江高科披露，建築節能率設計均值約為65%，非傳統水源利用率約5.0%，可再循環建築材料用量比範圍為9%-15%。綠色建築為該園區節約能耗超過40%，總廢棄物的50%被再利用。據估算，每平方米生産效率和健康價值提升是397.04－595.03美元。物流園區的綠色建築往往與智慧園區以及倉庫相結合，據普洛斯披露，除了環境保護以及能源節約以外，綠色建築全自動化大大提高了園區運營效率。其中，配套的智能道閘使通車速度提高了約90%，安防效率提升了25%。

得益于物流園區的集中性，倉庫智能化改造提升了空間利用率，並節約30%的人力成本，以及分揀效率。物流産業當前冷鍊業務需求正在增長，面臨倉儲、運輸等環節的高能耗成本。因此，物流企業通常在冷鍊領域、恒溫制冷繫統以及屋頂光伏的投資力度更大。

總體來看，已披露的數據顯示企業間並未形成“代差”。整個行業的“碳排放量/營業收入”基本維持在相似水平，樣本池中相同指標極大值與極小值之比約為1.7。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

數據呈現的結果來看，央企披露更詳實，内容篇幅長且案例詳實。民企表現則弱一些，更多在環境政策給公司帶來的業務機遇上進行重點陳述。目前有少量公司參與綠色金融，建築企業獲得綠色金融支持的比例也較去年有所提升，但仍相對較小。

定量指標方面，主動披露環境數據的公司數量增加，但由于各自存在統計口徑差異，因此自身縱向更有意義。

整體來看，近幾年央企、部分地方國/民企的大建築業務，單位産值能耗、碳強度在逐步下降，這體現了這些公司在工藝、工法上的改變以及不斷加深的環保意識。

社會（S）：新增員工關乎未來成長力

樣本池數據顯示，行業目前員工總數規模與企業業務規模具有較強的相關性。此外，2021年的新增員工數並沒有出現較大程度的分化。其中，華潤置地新增員工/員工總數的比例達到32.6%，居于同行業較高水平。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

員工作為企業的核心成員，不僅在日常生産運營環節中扮演着舉足輕重的角色，更是企業文化、價值與利益的創造者與分享者。培養多樣化的人才輸送管道，對于每個行業和每家公司而言都至關重要。

在資本市場的驅動下，未來幾年更多、更優質的ESG數據需求将繼續增長。前文中的“環境”數據成為碳市場與金融市場的焦點，也證明了無形商品是可以被標準化、定價和交易的。因此，“社會”信息同樣需要相對標準的口徑以及評估方法。

企業應該持續披露“社會”角度具有影響力的數據，而不僅僅是簡單的信息宣傳。

標準必須通過自下而上的方式建立，還應該逐步健全體制，並相對獨立地衡量重大的“社會”信息，将其披露給股東；主動測量和報告它們的“社會”影響力，並獨立地驗證它。

觀點指數認為，是時候讓市場像重視“E”和“G”一樣重視“S”了。

現階段仍存不足，“投入與收益”主題不變

盡管上市房企越來越重視ESG報告的披露，但從現階段披露程度與體繫來看，仍存在較多值得改進的地方。

其一，整體分化較為嚴重，“金字塔”型分布不利于長期發展。基于WindESG2021年四季度評級結果，金融行業公司得分最高，且處于領先水平（AA級及以上）的公司占比達到9%，房地産行業處于B級及以下的公司占比最高，約占總體的22%。

根據WindESG評級數據庫，目前披露“綠色建造管理體繫與制度”的房地産上市公司僅占9%，披露“綠色施工”指標的上市公司不足20%。在MSCIESG評級體繫中，遠洋集團數據披露質量較好，且取得行業較高評級。但是行業中超過30%的企業並未披露量化的ESG評級。

其二，如何衡量投入與收益是無法忽略的話題，但是部分企業並未對投資明細與成本明細進行闡述。除量化數據的豐富以外，上市房企在ESG報告披露方面也面臨着長期投入與短期利益之間的矛盾。

目前房企ESG發展的規模效應仍相對突出，碧桂園、萬科、龍湖集團等行業巨頭在規模效應下有更多的動力與資源投入其中，但中小房企的ESG仍有較大發展和成長空間。

在當前行業環境下，不少房企将求生存、謀發展放在優先級的位置，而在ESG關注的綠色低碳、公司綜合治理等領域，實事求是講，即使加大投入也非短期就能見效。在此情況下，如何平衡企業投入與産出、長期與短期效益，成為房企不得不慎重對待的“考題”。

産業園區領域，成本與收益貫穿至開發建設、運營管理以及能源使用等領域。從現有數據來看，園區新項目或新倉庫的數智化較高，也同樣意味着較高的投資規模與資金需求，這需要企業對于融資與“綠色”投資的良好匹配能力。

其三，ESG披露中存在“偏科”現象。ESG綜合考量的是環境、社會和治理三大闆塊，是衡量企業發展質量和潛力的關鍵指標之一，但是可以看到“環境”披露質量明顯強于其余兩者。

ESG的幾大因素在行業中變得越來越重要，但是公衆對各個因素的認識卻有所不同。建築行業被認為是影響氣候的關鍵因素之一，所以更強調“環境”因素，而往往較少關注房企的社會以及治理因素。

事實證明，社會和治理對房企來說同樣具有特殊意義。

目前，ESG成為了财務信息以外的第二重要指標，未來發展前景值得期待。可持續發展背景下，可持續性成為衡量資産價值的重要參考標準。

觀點指數認為，ESG體繫的管控與構建貫穿投前與投後，標杆企業持續跟蹤自身供應鍊的可持續性表現，並不斷提出優化發展要求與更具有影響力的數據，客觀上有助于促進企業及其供應鍊的提質升級。