數字化發展：任重而道遠

後疫情時代，經濟變化和行業調控仍在進行中。當下，房地産高杠杆的發展模式弊端、高負債及各類财務資金問題成為伫立在企業面前的大山，並給企業發展帶來諸多不利影響。如何實現可持續的穩健發展，是企業需要明确的首要問題。住宅業務之外，多元化賽道的物業、物流、産業等也迎來新的發展機遇，如何實現自身突破值得思考。

為此，觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上，采用企業訪談、數據收集、調研等手法，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前行業各業态各領域的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2022博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2022中國房地産行業發展白皮書》（影響力指數·2022年度地産風尚企業表現報告），與各方企業共謀劃，同成長。

以下為“2022上半年數字化發展報告”及研究成果：

觀點指數 數字經濟是指以信息資産為關鍵要素，以互聯網為載體，結合數據分析、雲服務、物聯網等新技術，賦能企業全方位數字化轉型，是促進創新與效率的新形态。

過去的一段時間，多個省、市政府在工作報告中總結並肯定過往的數字化成果，規劃了未來發展“藍圖”。

觀點指數聚焦四大一線城市，並提煉其中有關2022年數字化發展的目標和舉措。

房地産及相關行業（涉及住宅開發、商業地産、物業服務、産業運營、物流投資運營等業态）作為經濟發展中的重要組成，其數字化發展同樣值得關注。

觀點指數以40家房企及物業、産業園區、物流地産等相關業态企業作為樣本，對其研發團隊規模、階段性成果、數字化覆蓋層度等進行多維度分析，以此觀察整體的數字化發展經緯。

研發投入兩極分化，先行者未形成代差成果

數字時代背景下，激活數據要素潛能将是輔助企業精細化管理、推動盈利二次增長的重要驅動力。以數字化轉型驅動生産、服務和治理方式的變革，将成為房地産及相關行業未來發展的重要命題。

根據模型結果進行統計分析，觀點指數認為，地産企業及相關業态企業在數字化轉型中大致可以劃分為三個梯隊。

一梯隊中有11家企業，占樣本總體數量的比例約為27.5%，由6家房企、4家物企以及1家物流投資運營企業構成。

由于物企以及産業地産體量較小，因此在投入規模方面相對房企差距較大。從發行人性質來看，一梯隊房企中民營與國資各占一半，研發投入規模也呈現兩極分化。

其中研發規模最大的3家企業A、G、K均為國資背景房企，投入規模最大的一家國資背景房企金額達到33.08億元，占當年淨利潤約9.73%。

數據來源：企業公開資料，觀點指數整理

二梯隊企業包含8家房企、3家物企以及1家産業運營企業。

一梯隊與二梯隊之間已形成了量級上的分水嶺，據觀點指數統計，後者合計研發投入規模約為11.62億元，相對前者合計63.54億元有較大差距。

數據來源：企業公開資料，觀點指數整理

歸屬于三梯隊的企業有17家，數量占比約為42.5%%。該梯隊企業投入規模差異較小，不過也有約1700萬元的研發投入規模。

數據來源：企業公開資料，觀點指數整理

總體來看，無論是國資企業或是民營企業，對于數字化發展都有一定程度的重視，不過投入規模超過億元的主體仍然較少。

要關注的是，對于較早開展數字化的企業，研發投入規模已與其他企業拉開一定差距，不過目前在客戶直觀的消費體驗上並未有明顯落差，更多還是在于技術儲備和積累。

樣本企業總體的研發費用投入規模合約77.98億元，據工業和信息化部發布的《2021年互聯網和相關服務業運行情況》報告，規模以上互聯網企業投入研發費用合計超754億元。雖然不同行業數據之間的對比沒有過多參考性，但是從借鑒意義上看，房地産及相關行業企業的數字化發展仍有很大空間和市場。

值得一提的是，近幾年房企在技術、人才團隊方面有較大的提升，部分房企将信息部門提升至集團一級部門。

據觀點指數不完全統計，一梯隊研發團隊占總員工規模比例大致為1-2%，二梯隊規模在0.3-0.6%區間，三梯隊團隊規模則在0.3%以下。

總體來看，樣本企業中有超過33%的主體有大規模研發團隊，以一梯隊中一家國資背景房企為例，研發團隊約有3727人，其中來自各個領域的博士近1000名。

加碼數字化發展的兩大模式

回溯房企及相關行業近幾年來數字化發展，過往每當行業陷入低谷時，企業便推動信息化、在線化乃至數字化的建設，目的在于通過技術進行繫統性分析，寄希望于數字化建設帶來的“破局”效果。

早在2008年房地産及相關行業發展低潮時，信息化建設就被重點關注。2014年行業再度陷入低迷，這一階段信息化建設達到高峰。而2020年疫情出現至今，更是極大地掀起了數字化建設的熱潮。

可以看到，企業正積極參與數字化轉型進程中，集團數字化建設戰略優先級别大幅度上升。

觀點指數通過集合多家房企截止目前對于數字化發展所做的摸索和實踐，總結得出目前數字化建設可以大致劃分為2種模式：

模式一：縱橫發展，跨賽道競争

改革開放40余年中，大部分房企度過了第一代粗放經濟時代，享受了土地與規模紅利，長年累月的發展下積累了雄厚資本。

然而，近年來盈利水平下滑嚴重，以觀點指數監測的72家樣本企業來看，房企毛利率中位數下行明顯，由2011年最高時期的40%下滑至2020年的30%。

因此，房企必須尋找“市場增長率”和“相對市場份額”各不相同的産品組合，以相對穩健的地産“現金牛業務”拉動具有高增長潛力的“明星業務”。

數據來源：觀點指數調研整理

以碧桂園為例，旗下專門從事機器人研發生産的博智林公司，以應用建築機器人、新型裝配式建築、BIM技術為核心的智能建造體繫取得了階段性成果。

目前博智林在研機器人50款，18款已投入商業化使用並對外開展租售業務，服務覆蓋25個省份（直轄市、自治區）超350個項目，累計交付機器人超730台，累計應用施工面積超700萬平方米。

在“無人經濟”的探索上，碧桂園不局限于地産業務限制，旗下千玺機器人集團專注于餐飲機器人應用研發，目前累計提交1000余項專利申請，自主研發機器人設備及軟件繫統80多種。由千玺集團打造的智慧餐廳，在冬奧會期間推廣“無人餐廳”概念，受到廣泛關注。

不過，目前城市之間無人餐廳差異化較大，市場内對該模式尚未達成統一標準，客戶消費理念也尚未同步。相對來說，無人經濟在一線和新一線城市發展情況較好，由于城市生活工作節奏快，客戶更傾向于安靜和私密的消費環境，無人經濟的實踐得以生息。

從餐飲行業的特性和未來發展趨勢來看，擁有降低人工成本、精準服務顧客需求、提高效率等特性的無人餐廳，将會是未來發展的重點和方向之一。

産業鍊延伸

除此之外，部分房企從國家“十四五”規劃出發，為保持自身産品競争優勢、提高品牌影響力，對上下遊産業鍊進行布局。

數據來源：觀點指數調研整理

中海開發的智慧工地平台實現263個在建項目100%覆蓋，實時監測施工現場的空氣污染、噪聲污染、溫度、風速等環境數據。下屬平台海智創更是積極參與智慧小區、園區、建築等國家標準編制，擴大品牌影響力。企業目前獲得計算機軟件著作權74項，國内專利36項，自研項目比例達到70%。

無獨有偶，金茂旗下科技公司金茂綠建，關注智慧能源與建築科技的綜合運用，聚焦研發解決目前城市生活中的空氣污染/水質污染/噪音污染/溫度異常等産品和技術，打造可持續化發展産品。金茂雲服則基于數據服務平台，不斷挖掘和發揮數字價值，服務于主業發展、客戶需求及政府要求。

此外，近期三家遞交招股書的企業萬物雲、龍湖智創、萬達商管，以及萬科的萬翼科技、綠地集團的綠地數科、美的的睿住智能等，均為房企聚焦在産業鍊下遊進行空間智慧服務等縱向探索的嘗試。

對大型房地産企業來說，多元化戰略布局是順應時代發展的必然，從主業基礎上延伸出來的新産業，穩紮穩打更為妥當。

模式看點

回溯海内外大型集團的發展，多元化戰略布局是必經之路，數字化技術出現恰逢其時，可以配合企業對各業務進行精細化管理。

企業自身孵化科技子公司的優勢在于産品适配性更好，結合過往的業務經驗更容易推出差異化的産品。

不過，缺點也很明顯，首先便是資金成本過高。其次，周期過長容易喪失信心和目標。

當然，缺乏科技公司的基因，會讓其更依賴于母公司資源，因而在對外輸出業務線時缺乏競争力。

模式二：與科技服務商達成戰略合作

企業與科技公司的合作由來已久。至今，部分企業或是認識到自身能力邊界與叠代改進的局限性，或是考慮到性價比、企業發展重心等問題，在多方面與科技公司開展更深層次的合作。

尤其是對于涉及商業項目、園區管理以及物業服務的企業，工作重心更多在于多緯度的服務以及大數據分析導向的精準服務。

數據來源：觀點指數調研整理

2018年，博聯智能和招商蛇口在智能家居方面達成合作。至今，合作的智慧精裝項目已落地深圳、杭州、南京、北京等30多個城市。招商蛇口聯合博聯智能與小度共同研發定制AI家庭管家——小度智能中控，推進智能家居與智慧社區解決方案。

同樣在2018年，寶龍商業看重騰訊在智慧零售和産業服務領域的經驗，雙方推出打通商業用戶連接的“紐扣計劃”，結合人工智能、大數據、線上營銷和内容創新在商業運營領域進行深入實踐。目前，研發出了在管理端的招商管理工具，對智慧停車、消費感知等方面進行數據分析試點。

科技的優勢同樣在物流園區方面有所展示。2021年初，萬緯物流攜手國藥集團北京生物制品研究所，對新冠疫苗庫進行改造，利用科技手段将北京亦莊園區打造成集智能溫控、智能消防、智能安防、自動化設備于一體的智慧疫苗庫。

此外，與服務商的緊密合作還包括綠地集團和華為、科大訊飛，合景泰富與IBM等。

模式看點

企業聯手科技企業加快轉型步伐，在降本增效的基礎上尋找下一個發展制高點。

這一做法的優勢在于，房企等傳統大規模集團可以通過雄厚的資金直接導入成熟産品，見效快；集中市場互聯網及科技創新公司人才，更高效和快速地打造硬科技産品和渠道。

此外，通過合聯營企業進行戰略合作的項目公司，未來有機會通過科創闆、創業闆走向市場，規避傳統房企的標記。

不過，弊端也較為明顯，房企和科技類企業的組織架構並非一體，管理難度大于自有團隊；雙方對于對方的業務和運行模式了解不深，對于某些領域的理解有偏差，需要時間磨合。

數字化轉型任重而道遠

總的來說，目前房地産和相關行業企業進行數字化發展更多是從副業的角度出發，以資金孵化科技公司，創造新增長點，或輔助業務的發展進行研發或合作。

以地産開發業務的數字化為例，該行業是一個較低頻購買的市場，客戶購買決策時間比較長，即對于房企來說，客戶忠誠度不能單純通過一次性的購買來形成，需要通過後續的物業服務，以及其它的生态服務，才能帶來品牌效應，影響客戶決策。

因此，相對快消、零售等其他制造業的生産流程而言，所開發的産品如商品房戶型，由于地域的屬性差異，無法像其他行業一樣在生産過程中進行線上化流程。

與之相反，物業及産業、物流等行業重服務和運營管理，數字化開發相對便捷且效果呈現相對直觀。

相比房開業務，物業服務毛利相對較低，因此成本問題是重點的考慮因素，需要探索更低成本的改造及運維管理方式。

在服務場景中，通過科技提供的增值服務也需要區别消費者定位，考慮是否願意買單等實際問題。當前來看，消費者對于數字化生活場景的需求並不緊迫和強烈。未來物業數字化方向更多在于高效利用多業态下反饋的數據，借助數據提高運營效率及進行模式創新。

和上述行業相比，産業和物流行業或許在定位上存在差異，不過重心仍是放在對人及對企業的多方面服務，比如對水電等瑣碎項目的安全監督管理以及對園區建築整體的運維監測。

此外，作為産業群的載體，是否能夠形成平台鍊接園區内企業以形成服務生态圈，提供政策、資源導入和工商稅務等實質性指導和信息服務，以及開展行業活動促進企業産業鍊條間的交流合作将變得至關重要。