投資價值地産企業：精耕細作

後疫情時代，經濟變化和行業調控仍在進行中。當下，房地産高杠杆的發展模式弊端、高負債及各類财務資金問題成為伫立在企業面前的大山，並給企業發展帶來諸多不利影響。如何實現可持續的穩健發展，是企業需要明确的首要問題。住宅業務之外，多元化賽道的物業、物流、産業等也迎來新的發展機遇，如何實現自身突破值得思考。

為此，觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上，采用企業訪談、數據收集、調研等手法，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前行業各業态各領域的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2022博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2022中國房地産行業發展白皮書》（影響力指數·2022年度地産風尚企業表現報告），與各方企業共謀劃，同成長。

以下為“2022年度投資價值地産企業”研究成果及點評：

觀點指數 過去一年，房地産風雲變幻，市場對于企業價值的判斷標準亦快速轉變。

曾經，土地與銷售規模是最大評判法則，随着調控政策的出台以及三道紅線要求的出現，加之行業去金融化、去杠杆化過程的持續，企業信用、債務規模、資産質量等因素都成為了觀察企業投資價值的重要標準之一。

2022年度投資價值地産企業，以權益土地儲備、布局城市、營收增長、ROE以及三條紅線财務表現等指標為考察標準，盤點過去一年内适應市場變化且财務穩健、業績良好、管理精細，在市場競争中脫穎而出的房地産企業。

根據房企财報數據，萬科、合生創展、旭輝等企業平均融資成本下降，其中萬科通過加強現金流管理、優化債務結構與融資成本，保持了三道紅線“綠檔”，同時，2021年末存量融資綜合融資成本降低2.02個百分點至4.11%。

随着房企融資環境邊際回暖，房地産債券融資規模回升，融資成本下降。根據觀點指數統計，保利發展、萬科、華潤置地、招商蛇口、金茂等企業2022年上半年新債融資成本均在3.5%以下。

财務表現之外，新增土儲質量亦是判斷房企投資價值的重要指標，尤其是在項目銷售疲軟的當下，房企若能形成獨特的資源獲取能力，低價獲取核心城市潛力地塊，将對保持未來銷售穩定及改善利潤水平大有裨益。

濱江集團2022年在拿地上堅守大本營，在杭州第一、二批集中供地中拿下409億元共23宗地塊，其中獨立競得的地塊就有18宗，包括總價61.82億元的上城區四堡七堡單元JG1405-41、JG1405-42地塊。

在集中供地的背景下，市場迎來“競品質”的新風口，綠城在經過多年的産品研發與創新後提升了産品核心競争力，為土地獲取提供了很大幫助。此外，據相關披露，綠城項目運營成本不斷優化，實現平均4.3個月開工、7.3個月開盤、30.1個月交付。“錯峰拿地”和“精準布局”投資方式，亦為綠城發力提供了基礎。

值得注意的是，根據企業有關公告，2022年上半年越秀地産以權益銷售金額479.2億元，同比上升4.7%的業績成為前20房企中唯一同比上升的企業，這一成績背後與堅持拓展優質土儲、不斷升級産品與服務息息相關。