康養産業綜合運營：窗口與機遇

後疫情時代，經濟變化和行業調控仍在進行中。當下，房地産高杠杆的發展模式弊端、高負債及各類财務資金問題成為伫立在企業面前的大山，並給企業發展帶來諸多不利影響。如何實現可持續的穩健發展，是企業需要明确的首要問題。住宅業務之外，多元化賽道的物業、物流、産業等也迎來新的發展機遇，如何實現自身突破值得思考。

為此，觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上，采用企業訪談、數據收集、調研等手法，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前行業各業态各領域的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2022博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2022中國房地産行業發展白皮書》（影響力指數·2022年度地産風尚企業表現報告），與各方企業共謀劃，同成長。

以下為“2022上半年康養産業綜合運營報告”及研究成果：

觀點指數 2022年上半年，雖然疫情多有煩擾，但是康養産業綜合運營行業總體平穩，持續深化推進。

政策層面，圍繞居家、社區養老的"一刻鐘"服務圈成為重點，多個省份跟進出台一繫列利好政策，聚焦于照護服務、護理站供應、居家失能老年人養老服務等問題的的解決。除此之外，政策對于個人養老金、醫養結合、公建民營、物業企業發展養老服務等多有傾斜，旨将"十四五"期間作為積極應對人口老齡化的重要窗口期，推動養老民生保障問題的解決。

企業方面，除了個别如泰康之家、光大養老、保利健投等有項目的簽約、開工、開業外，上半年康養産業綜合運營企業基本以錘煉内部的防控措施、建設服務體繫、加強項目運營等為主。

随着養老事業重要性上升，未來行業機遇将存在于現有養老問題的解決，如提高人才專業度、完善照護體繫、增加床位數供應、平衡城鄉發展等，同時結合科技手段推動智慧養老的發展将大有可為。

泰康之家表現亮眼，中海錦年康養運營能力突出

上半年，作為險資發展康養産業的代表，泰康之家動作頻頻，泰康之家·沈園、蘇園、湘園、鹭園均有試運營和正式開業的消息。

另值得關注的是，分别于2月和4月收獲杭州和呼和浩特的兩宗地塊，計劃建設成浙園和蒙園。這也意味着華東地區布局的項目将進一步擴充至14個，而華北地區則是繼北京和天津後，落地的第三個項目。

2009年投資養老社區後，泰康之家截止目前已在26個城市布局連鎖醫養社區和康復醫院，規劃養老單元以及醫療床位超4.3萬個和約2500張。

來源：企業公布，觀點指數整理

規模積極擴張之外，年内三亞泰康之家度假酒店·臻品之選開業，這是目前項目中唯一一家康養酒店，提供候鳥旅居、家庭度假、會議服務為一體的綜合服務，目標群體為國内的高淨值家庭以及泰康的高淨值客戶。

保險、養老、旅遊、會議……泰康之家利用自身優勢，正在打造更加龐大的康養版圖。該項目的開業，補充了泰康全生命周期産業鍊以及大健康生态體繫。

作為房企繫康養代表的中海錦年康養，是中海地産旗下康養品牌，上半年繼續深耕運營，鍛造具有影響力的"新中式養老生活"品牌。觀點指數對逾20家康養産業綜合運營機構進行監測以及分析，發現中海錦年康養在樣本機構中表現突出。

一方面是運營效率高。中海錦年康養實施總部和項目管理二級管控模式，項目由資源支持、客戶服務、照護服務3個管理中心構成，組織架構精簡，極大提升了運營效率。同時有效降低了冗余人員配置，使得效率與成本管控兼具，這也進一步提升了中海錦年康養的人均營業收入和人均利潤，總體淨利率也高于行業平均水平。

此外，醫養結合程度高也是中海錦年康養脫穎而出的要素之一。在各個項目中，中海錦年康養均配有醫務室或一級醫療機構，機構内常駐内科、外科醫生，确保長者日常醫療需求。同時與醫療機構建立良好關繫與綠色通道快速轉診服務。

産品創新性及人性化服務方面，中海錦年康養在家裝、燈光、設備方面引進更符合長者身體特征的産品，極大地滿足了長者需求。以長者按鈴為例，考慮到老年人動作的被動與延緩性，配備了紅外掃描呼叫裝備。長者下床移動後，被紅外線掃描到，會及時呼叫護理員前往提供幫助。

目前中海錦年康養已完成北京、深圳、天津、濟南、青島、無錫、南京等城市的布局，十四五期間将圍繞成渝、中部長江經濟核心城市、珠三角、長三角、環渤海完成不低于18個城市的投資布局。截止到2025年，計劃新建或運營100多個養老項目。

家事與國事，政策加強養老民生保障

上半年，國家層面積極推動養老事業建設，将億萬家庭的"家事"上升為"國事"，多方向規劃老齡化發展，出台多個政策保障民生。

來源：各政府網站，觀點指數整理

結合各地相繼發布的政策來看，總體而言分為以下幾個突破點：醫養結合、養老服務規範、農村養老均衡發展、強化居家社區養老、支持物業企業開展居家養老服務、提升老年健康服務能力、促進健康老齡化的科技和産業發展等。

政策出台的背景是"十四五"期間，我國康養行業将面臨嚴峻挑戰。

一方面是将進入中度老齡化社會，養老壓力激增。

根據國家統計局發布的第七次人口普查數據來看，我國60歲及以上人口占全國人口的18.7%,為2.64億人；65歲及以上人口1.91億人,占比13.54%。國家統計局發布的公報則顯示，截至2021年末，我國60周歲及以上我國60歲以上人口達到2.6736億，人口占總人口比重18.9%，65周歲及以上人口達到2.01億，占總人口比重14.2%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從上述數據可以看到，老年人口占比進一步提升，預估在"十四五"期間60歲及以上人口占總人口比例将超過20%。

但是從全國結婚意願來看，過去十年中由2012年的同比正增長4.01%下降至-6.09%，這也意味着整體家庭結構面臨一定變化，勞動人口的養老壓力有所提高。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從最為直觀的老年人口撫養比來看，每100名勞動年齡人口要負擔的老年人數量由2012年的12.7名進一步提升至2021年的20.8名。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

老年人口的結構性發展，意味着我國将面臨規模更大、程度更復雜的養老問題。這不僅需要國家層面積極推動養老事業的高質、高效發展，亦需要充分發揮社會力量，共同應對好"養老"命題。

當前的養老挑戰還來自壽命增加後随之而來的諸多老年人健康問題，如認知、運動、感官功能下降以及營養、心理等健康問題日益突出。國家衛生健康委等15個部門聯合印發的《"十四五"健康老齡化規劃》指出，78%以上的老年人至少患有一種以上慢性病，失能老年人數量将持續增加。

但是，相對上文提及的老年人健康需求，目前國内與健康老齡化相關的機構、隊伍、服務和政策支持卻不足。

數據來源：民政部，觀點指數整理

民政部公布的數據來看，2021年末全國共有提供住宿的養老機構4.0萬個，養老服務床位813.5萬張，這也是過去幾年來首次出現下降，2020年養老床位數為821萬張。

從平均數來看，每千人老人擁有的床位數2020年為31.3張（2021年暫未公布），對比2016年的高峰31.6張，期間多有波動，整體未能明顯提高。

來源：《"十四五"健康老齡化規劃》，觀點指數整理

來源：《"十四五"健康老齡化規劃》，觀點指數整理

可以說，十四五期間是積極應對人口老齡化的重要窗口期，《"十四五"健康老齡化規劃》提出了9項重點任務，合計28個小項。

對于養老機構而言，既是挑戰也意味着更多機遇。

尤其是健全居家、社區、機構相協調的失能老年人照護服務體繫、促進健康老齡化的科技和産業發展、加強老年健康服務機構建設等的重點任務，将給行業機構帶來更多的政策利好和增長空間。

企業深化原有運營，非機構養老仍有待提升

觀點指數以行業内發展較為靠前的12家康養産業綜合運營企業作為樣本，重點關注上半年的發展情況。

總結而言，上半年企業開業、開工動作較少，基本以已有養老格局繼續深耕運營。而簽約合作上，"政企合作"、"智慧化發展"、"醫養結合"是關鍵詞。

來源:企業公布，觀點指數整理

雖然國情有所不同，但是從國際經驗出發，2018年日本各種養老服務模式中，公共設施提供的養老服務（類似于國内的公、民營機構養老）費用支出占比34.4%；居家養老服務費用支出占比最高，達到43,7%；其余則是縣城村鎮小型養老服務，為17.5%。

數據來源：日本厚生勞動省，觀點指數整理

截至2020年底，我國共有社區綜合服務機構和設施51.1萬個，社區養老服務機構和設施29.1萬個，共有床位332.8萬張，遠低于養老機構床位數。結合國内9073的養老格局，相信未來行業的增量将更多地出現在居家養老、社區養老上。

從觀點指數監測的樣本企業發展情況來看，基本以機構養老為主，居家和社區養老等業務雖有涉及，但是目前的發展仍處于較為初期階段。主要體現在現有開業項目不多、布局區域較少且集中，較少企業能形成統一的品牌對外繫統、全面化輸出。

數據來源：安養幫，觀點指數整理

醫養結合（康復及護理）、智慧養老、專業人員培養方面，尤其是醫養結合上，當前以基本的智能照護手環、睡眠監測等手段為主，智能程度較低、未能構建較為成熟的服務生态，整體處于初級階段。

從行業現實出發，養老行業資産沉澱大，以樣本企業A為例，目前擁有的項目達到28個，其中待開業狀态達到16個，已開業12個項目中晚于2020年開業的為4個。這也意味着，大部分項目需要持續建設，處于成熟期的較少，未能提供較高入住率，給整體盈利能力帶來影響。

除此之外，另一個不能忽略的現實是資金和人力成本高，購買力卻不足。購買力不足一方面是潛在客群規模較少帶來的，國内養老觀念還是以居家養老為主，能負擔養老機構尤其是民營機構的人群較少，整體購買力不足；另一方面則是資金情況帶來的，由于民營養老機構通常為中高端定位，費用較高，而大部分老年人資金情況不足以承擔。

對于養老機構而言，除了機構養老以外，還需要順應政策對康養産業鍊條進行挖掘，提高業務鍊條的價值變現，以更好地實現營收平衡。

衍生業務助力盈利，"一刻鐘"服務圈仍待突破

在上半年企業發展中,我們也可以看到一些養老機構憑借衍生業務發展，表現突出。

上半年，光大養老憑借在康養服務、養老金融、教育培訓等上面的收入，實現了較為可觀的營收和盈利。

光大養老以機構養老作為體繫支撐，以康復醫療、護理醫療為服務核心。上半年其保持了一定體量的開業項目，且布局城市較廣。兼顧不同層級的城市養老需求，這也是當前康養産業運營企業較為少見的。

2022年一季度，光大養老共有10家不同業态的項目先後投入運營，新增備案床位數近3000張。城市包括重慶、都江堰、南陽、泉州、啟東、貴港、蘭州，其中後兩者是光大養老在甘肅、廣西的首個運營項目。以逐漸擴大的城市和項目布局為支撐，光大養老持續輸出運營咨詢服務、承接培療養機構改革和轉型，形成了單體盈利和快速擴展的能力。

來源：企業公布，觀點指數整理

其中標準化服務體繫的建立、輸出，給其他企業提供了較好的範例。這也是居家和社區養老業務發展中較為看重的能力。未來以居家、社區養老"一刻鐘"服務圈為重點，将是國内結合國情下的重點發展方向。

同樣以2018年日本厚生勞動省的數據為例，在費用占比43.7%的居家養老模式上，養老院護理、上門護理、養老院復建、上門看護、居家療養管理指導、上門洗浴、上門復健的費用支出比例合計占日本總養老服務支出的30.3%。

可以看到，各種細分業務的市場廣闊，同樣也是我國居家以及社區養老模式中的重要機遇。

數據來源：日本厚生勞動省，觀點指數整理

《"十四五"健康老齡化規劃》中指出健全居家、社區、機構相協調的失能老年人照護服務體繫：支持居家（社區）照護服務、促進機構照護服務發展。

具體内容（部分）包括：

支持社區、機構為失能老年人家庭提供家庭照護者培訓和"喘息"服務；

鼓勵社會力量利用社區配套用房或閑置用房開辦護理站，為失能老年人提供居家健康服務；

鼓勵社區衛生服務中心與相關機構合作，增加照護功能，為居家老年人提供短期照護、臨時照護等服務；

支持具備服務能力和相應資質的機構将照護服務向社區和家庭延伸，輻射居家失能老年人等。

從上半年各城市發布的政策來看，國家發改委、中央宣傳部等21個部門聯合印發的《"十四五"公共服務規劃》，提出要發展集中管理運營的社區養老服務網絡，推動形成15分鐘養老服務圈。随後不乏江蘇、貴州、内蒙古等城市發布政策跟進。

江蘇更提到，2023年底前，每個城市街道将配建1家建築面積不少于1000平方米的綜合性養老服務中心，具備日間照料、上門服務、全托服務、智能呼叫、技能培訓、業務指導等功能，與社區養老服務機構互補，在街道轄區内形成"一刻鐘養老服務圈"。

各個城市對于"一刻鐘養老服務圈"的落實建設，意味着過往更多聚焦于自建自營機構養老"一畝三分田"業務的企業，需要将更多的精力放在成熟業務的錘煉和對外輸出上，此外對于公建民營市場也需要給予更多的目光和嘗試。

智慧養老生意經，重點關注人文關懷與生态圈

觀察過去六個月的行業發展，可以看到不管是政策還是企業動作，均有涉及智慧養老的落地和體繫建設。

《"十四五"健康老齡化規劃》中提出促進健康老齡化的科技和産業發展：發展老年神經、睡眠等監測與幹預相關技術及産品；支持新興材料、人工智能、虛拟現實技術等在老年健康領域的深度集成應用與推廣；充分運用互聯網、物聯網、大數據等信息技術手段，創新服務模式，提升老年健康智能化服務質量和效率等。

智慧養老的提出主要基于當前人均預期壽命逐漸增長，國家衛健委的數據顯示，由2015年的76.34歲提升至2020年的77.93歲，預計2025年和2035年我國的人均預期壽命将分别達到78.93和80歲。

數據來源：國家衛健委，觀點指數整理

壽命的增加也帶來更多且復雜的健康問題，如多病共存、病程長且復雜，發展變化快等，給康養行業的運營帶來挑戰。相關研究預測，2030年、2050年我國失能/半失能老年人口數量分别為6290和9600萬人，占比分别為17%和20%。
第七次人口普查數據顯示，全國"不健康但能自理"以及"不健康、生活不能自理"的60歲及以上老年人有325.40萬人，占比12%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

需要關注到的是，這也提高了入局運營的機構門檻，讓護理工作變得更加精細，對運營人員的專業素質提出了更高的要求。

除了健康問題帶來的需求外，年輕老年人（60-74歲）占比的提升，也對智能、高質生活服務提出了較高的要求。

從三次人口普查的情況來看，年輕老人在總人口中的比例分别為8.22%、9.95%和13.98%，提升幅度較大。這一群體相對較有活力，對生活的多元化、個性化、便利化存在較大需求，需要予以滿足。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

以上，都使得技術的輔助使用成為必須。

觀點指數調研結果顯示，大部分企業受困于預算和盈利問題，並沒有明确的智慧養老發展的規劃。以觀點指數監測的重點樣本企業為例，除少數企業外，比較多的企業智慧化程度不足，以簡易小程序、APP作為載體，局限于單個使用需求或者場景的滿足，而未能融合行業的智能化發展訴求，形成體繫化的平台。

同時由于擔心涉及老年人隐私等問題，現存的相關産品設計，未能很好地兼顧人性化需求和解決方案。這也在一定程度上壓制了智慧養老的發展。

觀點指數認為，在智慧養老的發展上，不是一家之力足以拉動，需要行業形成合力，構建智慧養老産業生态圈，聚焦于養老需求的滿足，以形成具有可推廣性的解決方案和産品。同時，政策上應予以更大力度的支持，對于隐私和人性化等問題則需要找到合适的方案解決。

産業深耕，未來六大聚焦點

結合政策指引以及行業和企業的發展現況，觀點指數認為未來行業的增量和焦點可以集中于：

一、人才培訓和護理服務建設。十四五期間對于老年健康照護隊伍建設和老年健康專業人才培訓力度提出更高的強化需求。到2025年，培訓老年醫學科醫師不低于2萬人，培訓老年護理專業護士不低于1萬人，每名老年醫學科醫護人員、安甯療護試點地區從事安甯療護服務的醫護人員至少接受一次專業培訓。遴選一批國家級和省級老年健康人才培訓基地等。

這對于先行在康養運營服務上探索的機構而言，意味着的更多的輕資産發展機遇。

二、公建民營，政企合作蘊含更多的空間。6月20日天津市民政局發布《天津市養老服務機構公建民營管理辦法（試行）（征求意見稿）》，原則上實施公建民營的養老服務設施包括：各級政府作為出資主體興建、改擴建或購置並擁有所有權或者使用權的養老服務設施;以土地、房産作為投資，吸引社會資本建設，約定期滿後所有權或者使用權歸政府所有的養老服務設施;新建居住（小）區按規定配套建設並移交給民政部門的養老服務設施；新建公辦養老機構。

目前，康養産業綜合運營機構中如保利健投，形成了公建民營品牌"銀福苑"，在嘉興嘉善運營綜合性養老機構嘉善銀福苑，是政企合作上的有力嘗試。

在各地相繼釋出公建民營政策的背景下，養老服務機構可享受運營補貼，對于資産沉澱較大的行業乃至企業而言都是較為理想的養老發展模式之一。

三、智慧養老，新概念蘊含新機會。如上文所述，政策支持下，搭載"智慧化"手段，将給企業的康養産業發展帶來更廣闊的空間。

四、農村養老服務仍有較大發展，社會責任與增長機會並行。當前養老行業城鄉發展水平存在較大的不平衡。

根據衛健委發布的2020年度國家老齡事業發展公報，2020年我國鄉村60周歲及以上人口占鄉村總人口的23.81%，比城鎮高出近8個百分點。預測到2035年，我國農村60歲及以上人口在農村人口中的比例将升至37.7%。可以看到，農村地區的老齡化程度遠超城市及全國整體水平。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

而七普數據顯示，無論是總人數還是健康情況，鄉村面臨的養老壓力都高于城市。未來農村地區養老将是更大的命題，需要養老機構發揮更大力量。

五、居家、社區養老有待深化發展，與物業企業加強合作有助于搶占市場份額。6月28日，青島市發布的《關于支持物業企業開展居家養老服務有關意見》，鼓勵物業企業開展居家養老服務；開展試點工作形成復制推廣經驗等。物業企業對于居家和社區養老有着天然的距離優勢，但是缺乏養老服務經驗，養老機構與其合作，可以更有效率地入局。

六、醫養結合蘊含機遇。十四五期間支持規模較大的養老機構設置醫療衛生機構，並按規定納入醫保定點範圍。引導社會資本舉辦醫養結合機構，推動建設一批百姓住得起、質量有保證的集團化、連鎖化醫養結合機構。

當前不少企業如泰康人壽、等都有在養老社區中配備自建或合作的醫療機構，将相關經驗沉澱、輸出，将助力康養産業運營機構進一步把握政策和市場機遇。