成交止跌 | 2022八月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 報告期内，一二三線城市供應住宅用地668宗，土地供應進入淡季。

一二線城市即将結束本年度第二批次集中供地，而無錫、廈門等城市已率先吹響第三批集中供地号角，無錫更是将第四批集中供地提上了日程，市場表現仍值得關注。

廣州、上海、重慶、南京、成都、長沙以及無錫等城市完成第二批次集中供地，土地成交建面13個月以來首次實現同比上漲。

城市更新方面，上海中心城區成片二級舊里以下房屋改造全面收官；深圳城市更新和土地整備“十四五”規劃實施規模不少于95平方公里，供應商品住房建築面積不少于3000萬平方米。

前50房企拓儲維持年内高位，5家拿地超百億

觀點指數發布的“1-8月房地産企業新增土地儲備”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積為6384萬平方米，同比減少80.1%。

其中，保利發展、中海地産和招商蛇口新增全口徑土地儲備分别為550.7萬、547.9萬以及527.4萬平方米，處于領先。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來看， 7月前50房企拿地體量保持年内較高水平。受去年同期基數縮小的影響，同比跌幅大幅收窄，新增土地建築面積為1009萬平方米，環比下降6.8%，同比減少69.5%，較上月收窄17.4個百分點。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為保利發展，對應拿地支出為565.1億元。

7月，保利發展在上海第二批集中供地中以81.6億元權益金額拿下5宗地塊，在廣州以48.8億元權益金額拿下3宗地塊，是滬、穗兩城集中供地表現最突出的企業之一；同時，保利發展在西安、佛山、甯波、泉州等多個二線城市亦有積極拓儲。

另外，拿地力度較大的房企還包括越秀地産、華發股份、招商蛇口、華潤置地以及陸家嘴，拿地權益金額分别為175.1、139.6、131.2、129.7以及79.4億元。

值得注意的是，越秀地産與華發股份7月單月權益拿地金額分别占報告期内權益拿地金額的60.5%和74.9%，主要是由于上述企業在廣州、上海第二批集中供地中收獲較多。

據觀點指數統計，越秀地産今年前七月僅在廣州、上海、成都有新增土儲，對應分别新增土地5宗、2宗和2宗；而華發股份今年前七月共新增7宗土地，其中6宗位于上海，1宗位于成都。

從上述企業的表現來看，房地産企業的城市深耕策略愈發清晰，土地投資向高能級城市聚焦的趨勢愈加明顯。

二線城市宅地供應回落，無錫首個公布三批供地名單

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量3406宗，環比減少900宗，同比減少434宗；供應土地規劃建築面積18931萬平方米，環比下降33%，同比下降22.1%；供應土地起始樓面價1451元/平方米，環比下降29.2%，同比下降40.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地668宗，環比減少488宗，同比減少564宗；供應土地規劃建築面積4738萬平方米，環比下降46.2%，同比下降53.1%；供應土地起始樓面價4160元/平方米，環比下降21.8%，同比下降12.9%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，一線城市僅深圳公布第二批集中供地的地塊信息，共挂牌16宗地塊，總土地面積33.3萬平方米，總建築面積179.9萬平方米，總起價349.8億元，于8月4日進行出讓。

與首批供應地塊相比，深圳二批次供地量價均有大幅增長，供應建築面積增加72.8萬平方米，總起價上升181.7億元。

交易規則方面，與上一批次基本相同，全部地塊采用“三限雙競+搖号”的規則，溢價率、參拍資格審查等方面規則亦保持不變。

本批次地塊有13宗設置了初始配建政策性住房面積，另外，部分地區普通商品住房銷售限價有上調的迹象。

二線城市供應住宅用地115宗，供應土地建築面積為908萬平方米，環比下降72.7%，同比下降78.5%；供應起始樓面價為3629元/平方米，環比下降42.5%，同比下降43.6%。

無錫、東莞、溫州以及合肥是報告期内的主要供地城市，其中無錫第三批集中供地推出11宗地塊，包含10宗商品住宅用地和1宗定銷房用地，總起價120億元，總土地面積53.9萬平方米，總建築面積97萬平方米。

值得注意的是，無錫第三批次集中供地預公告為17宗地塊，總土地面積近84萬平方米，而正式挂牌地塊較預公告相比，減少6宗。

報告期内，三線城市供應住宅用地537宗，供應土地建築面積為3757萬平方米，環比下降26.2%，同比減少33.2%；供應起始樓面價為2829元/平方米，環比下降4.1%，同比下降43.6%，主要供地城市包括咸陽、周口以及泰安等。

整體來看，7月土地供應進入淡季，一二線城市即将結束本年度第二批次集中供地；但無錫、廈門等城市已率先吹響第三批集中供地的号角，無錫更是将第四批集中供地提上了日程，市場表現仍值得關注。

土地成交止跌回正，二線城市集中供地價格提升

成交方面，7月一二三線城市土地成交建面結束12個月同比下降，實現了輕微上升，住宅用地成交體量同比跌幅收窄，主要原因是去年7月處于居住土地市場價格體繫的調整期，期内土地供應較少。

數據來源：Wind、觀點指數整理

具體而言，一二三線城市成交土地數量2884宗，環比減少307宗，同比減少101宗；成交土地規劃建築面積19514萬平方米，環比下降4.7%，同比上升1.5%；成交總價4263億元，環比下降4.9%，同比上升39.3%；成交樓面均價2185元/平方米，環比下降0.2%，同比上升37.3%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地641宗，成交土地規劃建築面積4986萬平方米，環比下降24.2%，同比下降24.4%；成交總價3386億元，環比下降9.7%，同比上升41%；成交樓面均價6791元/平方米，環比增長19.2%，同比增長86.5%。平均溢價率為3.27%。

分城市能級來看，出讓地塊的一線城市分别是廣州和上海。廣州第二批集中供地于7月18日出讓，成功出讓11宗地塊，總成交額209.6億元，平均溢價率6.6%，流拍率21.4%。

上海第二批集中供地于7月28日結束，32宗地塊全部成交（不包含城中村改造地塊），總成交額715.3億元，平均溢價率4.9%。

從出讓情況來看，央國企是宅地競拍的主力。廣州出讓的11宗地塊成交主體均為央企國企及地方政府平台，其中品牌房企有越秀地産和保利發展；上海出讓的土地按拿地金額有93%為央國企及地方政府平台競得。

二線城市住宅用地成交量減價升，期内主力成交城市包括重慶、南京、成都、長沙以及無錫等。與今年首批集中供地相比，重慶、南京、成都、無錫成交總價均有增加，同時成都、長沙、無錫溢價率有所上升，其中無錫第二批集中供地溢價率環比上升5.4個百分點。

三線城市住宅用地成交縮量，成交土地建面同比降幅超50%，報告期内主要土地成交城市包括南通、惠州、紹興、菏澤等。

以住宅用地成交總價來看，報告期内，南京、上海、成都、廣州以及無錫5個城市居前，成交總價分别是727億元、715億元（上海數據不包含城中村改造地塊）、402億元、210億元以及201億元。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊位于廣州、佛山、上海與南京，其中上海占半數，廣州、南京各有2宗，1宗屬于佛山，競得人均為央企或國企，包含聯合拿地在内越秀拿下其中4宗地塊，保利發展拿下3宗。

成交價格最高的是廣州天河區燕塘地塊三，由越秀地産搖号競得，成交總價約為81.19億元，溢價率15%，扣除配建面積後樓面價約5.08萬元/平方米，該價格成為廣州歷史樓面價第五位。

申城成片二級舊里以下房屋改造收官，東莞舊改拟加快

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至8月15日，11家企業在該業務上有新動态，海南景波文遠、江蘇興隆興業競得城市更新改造地塊；脈恒地産、萬科聯合體、北京住總确認為新城市更新項目的實施主體；合生聯合科學城集團接手夏園舊改項目，鴻荣源、永業集團、珠光集團城市更新項目取得新進展，越秀地産城更集團與白雲國資簽訂合作框架協議。

值得注意的是，永業集團進行改造的上海黃浦區建國東路68街坊和67街坊東塊屬于中心城區成片二級舊里以下房屋改造的範疇，日前該項目房屋征收簽約率突破90%。

作為成片二級舊里以下房屋改造的最後一個改造征收項目，這一進度標志着上海中心城區成片二級舊里以下房屋改造全面收官。

政策方面，主要是大灣區部分城市公布在城市更新方面的政策及規劃。

如深圳發布《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》（以下簡稱規劃），廣州公布《廣州市2022年城市更新項目年度計劃》，東莞公告《關于聚焦先進制造 打造高品質空間 全面加快“三舊”改造的實施意見（公開征求意見稿）》。

其中，深圳規劃中包含拆除建築面積比例不應大于20%、片區拆建比不應大于2等内容，並表示規劃期内全市城市更新和土地整備實施規模不少于95平方公里，供應商品住房建築面積不少于3000萬平方米，籌集公共住房和配套宿舍面積不少于700萬平方米。

另外，報告期内深圳各區城市更新計劃公示、城市更新項目規劃公示等動态增加，市場活躍度較高。