定制化趨勢 | 2022八月辦公空間服務發展報告

觀點指數 期内，樣本企業WeWork、創富港及優客工場繼續向市場供應新項目，主要落地于核心一二線城市，而創富港是供應主力。

新項目簽約上，大企業定制項目成為重要趨勢，以夢想加和WeWork為代表的企業憑借定制化服務新增簽約或交付項目，未來預計将會有更多的相關需求涌現。

與此同時，企業也在積極尋求合作，對外輸出運營服務。

報告期内，IWG和夢想加均有相關動作。當下，運營方能否滿足企業節約成本和提升辦公效率的需求，乃至提供創新協助等服務，已成為企業選擇辦公物業的重要考慮因素。

租賃市場方面，一二線城市在租辦公空間項目工位費與上月基本持平。樣本二線城市實現租金的小幅上揚，這類城市也是企業布局的重點。

新增開業體量近兩萬平米，項目定制成簽約重要途徑

新增開業項目上，WeWork中國、創富港以及優客工場均有新項目入市，合計開出10個項目，新增面積超16000平方米（不包括WeWork武漢項目）。其中，創富港開業項目占樣本企業總項目數的8成，為月内最大貢獻者。

數據來源：觀點指數整理

布局城市上，期内新開業項目主要集中于北京、上海、深圳等一線城市，以及以武漢、杭州為代表的核心二線城市，無三線及以下能級城市的項目開業。且項目以中小體量為主，面積在幾百到幾千平方米不等。

因此在項目選址上，辦公空間服務企業更為審慎，主要在有較強租賃需求的城市進行擴張。此外，縱觀此前數月樣本企業開業情況，除非核心區産業園項目外，較少有大體量項目開業。

簽約合作項目方面，樣本企業中僅優客工場、夢想加有相關動作。

優客工場以輕資産平台大然淩一為抓手，月内新增北京科技開發區項目，所在區域的主力産業為機械電子、食品飲料、包裝印刷、汽車零部件等，這類核心城市開發區的産業園項目也是今年以來優客工場的重點發展類型。

來源：觀點指數整理

夢想加新增簽約主要來自為企業總部提供定制服務，分别為麓湖總部定制2萬平方米全站式智能場景解決方案，為海珀特廣州總部提供從設計到營建的一體化定制服務，以及為北京未來設計園區共享孵化空間提供一體化服務。

除夢想加新增辦公定制簽約外，近期優客工場為華為打造的定制項目麗江旗艦辦公室也實現了圓滿交付。此前5月份，優客工場已成功落地華為北京城市辦公室定制項目。

據觀點指數觀察，辦公空間服務企業提供的定制服務當下較受歡迎，這類企業定制服務優點在于幫助企業提升辦公資源的管理效率，並輔助經營決策，為企業節約成本。

此外，定制業務的收費模式也較為透明，如優客工場收取一定比例服務費，中間涉及的所有環節費用都向合作方公示。

來源：觀點指數整理

對規模較大或有較強擴張需求的企業而言，定制辦公空間與企業契合度更高，預計未來将涌現更多相關類型的項目需求。

其它企業也有相關定制業務，如辦伴同樣為企業提供空間定制，目前操作過的案例包括為快手定制上地NEO、為今日頭條定制天使大廈等。

IWG持續探索新業态，夢想加合作輸出運營能力

期内，樣本企業也在推進合作和尋求發展新機會，主要思路有兩種，一是拓寬現有模式下的應用場景，二是基于自身能力尋找空間打造和改造機會。

IWG集團在倫敦簽訂了一項新的靈活辦公空間合作協議，計劃未來在Tesco超市内設置靈活辦公區域，以供靈活辦公或混合式辦公人士使用。

觀點指數認為，雖然這是在國外的嘗試，但也反映出辦公空間服務企業在創新業态上的積極發展。實際上，辦公空間可涉及的業态非常多元，除傳統寫字樓外，還可以在酒店、公寓、民宿、劇場、書店、街區等業态中有更多探索。

此前IWG在酒店方面也有實踐，成功與馬來西亞盛泰國際、荷蘭阿姆斯特丹的萊昂納多皇家酒店合作了混合業态新建或改造項目。這種方式可以有效利用酒店的多余空間，提高酒店入住率和刺激營業額。相關研究表明，這種模式或能為酒店帶來約20%的收入增長。

不過也需注意到，目前辦公空間服務企業的項目仍以傳統辦公物業為主，其他物業類型更多是創新性嘗試，可復制性並不強。此外，這類項目原本的定位和設計和辦公物業均有較大差異，在改造過程中需要花費的成本也較大，後續盈利存在不确定性。

夢想加也與匯龍森中孵高科集團簽訂戰略合作協議，合作方為園區運營企業，在管物業包括自建及托管項目。按照協議，雙方将打造“智慧辦公+專業空間”的創新型數字化辦公園區，並在各自現有存量運營空間中進行資源共享。

此外，夢想加還與電信資管簽訂戰略合作協議，雙方将在商業辦公資管領域開展全方位的戰略合作，合作内容包含但不僅限于促進行業互動賦能、存量空間去化、客源雙向導流、品牌聯動、實現辦公場景創新項目等。

這類尋找合作方、對外輸出辦公運營能力的方式，對夢想加這類辦公空間服務企業而言並不少見。據觀點指數了解，截至目前，夢想加已為數十家央企及地産下屬的資管企業提供專業資管服務，其中包括五礦商管、中交地産、首開集團、龍湖集團等，智能樓宇管理面積超150萬平米、空間定制面積超過200萬平米。

當下，尋找並把握合适機遇成為辦公空間服務企業的發展重點之一。實際上，随着經濟形勢變化加之疫情影響，不少企業對于靈活辦公空間的需求有所上升。

但與之相對的是，企業對于辦公空間的要求也在提升，運營方能否滿足企業節約成本和提升辦公效率乃至提供創新協助等需求，成為選擇辦公物業的重要考慮因素。

二線城市租金輕微上揚，樣本項目工位費超市場水平

據觀點指數統計，重點一二線城市在租辦公空間項目的平均工位費水平環比有輕微波動，但幅度控制在-4%至3%之間。

一二線城市的租金波動分化明顯，其中一線城市中下降幅度最大的為上海，降幅超過3%；北京處于相對穩定的狀态，降幅不超過1%；廣州和深圳的租金則輕微上升。

二線城市則表現為輕微上升，幅度在1-2%之間，這與二線城市較為活躍的租賃需求不無關繫，以成都、武漢為代表的城市正成為國内靈活辦公的重要市場。

數據來源：觀點指數整理

從企業近期相關布局也能看出，如創富港和WeWork中國在杭州、武漢等城市有新項目開出。

其中，創富港項目位于杭州市拱墅區，面積達1289.37平方米，适合初創業團隊入駐。

WeWork位于武漢的企業天地1号社區則搭配了WeWork全新産品線勵帷，為目前國内開業項目中首個集Classic WeWork與勵帷于一身的項目。

數據來源：觀點指數整理

樣本企業在二線城市的項目工位費水平也不低。

以WeWork為例，于武漢在租辦公空間項目中，不同類型工位的租金均超過市場平均租金水平，即使是租金最低的移動工位，月工位費也接近1000元/工位/月。