供給逆勢上揚 | 2022八月購物中心市場與發展報告

觀點指數 購物中心逆轉了以往7、8月份供給下降的趨勢，8月份新增入市項目及數量同比和環比均上升。

新增項目供給主要集中在一線及新一線城市以外的下沉市場，一線城市僅開業數個小型項目。

輕資産簽約面積環比回落49.36%，拓展節奏放緩；餐飲類成為新店開業主力，華潤繫和太古繫項目錄得新店開業數量最多。

受疫情影響，商業地産或零售企業業績均遭遇虧損或盈利萎縮。疫情平復以後，預計下半年業績表現優于上半年。

供給逆勢增長，新一線城市新增項目平均規模最大

報告期内（2022.7.27-2022.8.26），全國錄得新開業購物中心26個，新增入市供應面積196.44萬平方米，平均每個項目規模7.56萬平方米，屬于中等水平。

數據來源：觀點指數統計及整理

新增項目中規模達10萬平方米以上5個，最大是佛山長華星河Coco city，項目面積為16萬平方米。

由觀點指數重點監測的樣本企業開發或運營的項目共計10個，其中萬達商管表現最為活躍，期内新增4個萬達廣場項目，星盛商業次之。

數據來源：觀點指數統計及整理

最活躍的均為以商業管理運營為主的企業，很大程度上體現了輕資産運營在項目拓展中的優勢。

萬達商管今年已經錄得11個新增項目，已披露拓展面積達到165.95萬平方米，平均每個項目約17萬平方米，屬于大型項目級别。可以看到，輕資産運營不僅在拓展數量上有競争力，在規模上同樣具有優勢。

報告期内，全國範圍内的新增項目供給依舊集中在一線及新一線城市以外的下沉市場，中大型項目則偏好新一線城市。

數據來源：觀點指數統計及整理

一線城市新增項目數量與上一報告期相比有所回升，但新增供應面積及平均規模都是最小。

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出于成本及市場飽和度考慮，報告期内一線城市新增項目幾乎為小規模精品型；新一線城市新增項目平均單個面積最大，超過了10萬平方米，這反映了企業傾向于在新興市場布局標杆項目。

下沉市場新增供給面積最大，但平均項目面積低于新一線城市，主要因為下沉市場的經濟體量和消費活躍度無法支撐規模較大的旗艦型購物中心項目。

受疫情擠壓的供給開始釋放，八月購物中心新增入市規模逆勢上揚。

數據來源：觀點指數統計及整理

不同于2021年7-8月份新增項目供給回落，2022年8月新開購物中心面積環比增加47%，主要得益于上半年被疫情擠壓的開業需求開始釋放，無論是新增項目數量還是面積，均高于去年同期；平均面積達到7.56萬平方米/個，比上一個報告期要高出約7.6%。

雖然從總量上看今年新增供應遠少于去年，但是八月份的逆勢上揚，一定程度上反映了業态的回暖。

數據來源：觀點指數統計及整理

從以往企業傾向于把相對大型的項目規劃在一線、新一線城市，中小型項目規劃在二三四線城市來看，一般而言，若單個項目的平均面積越高，則意味着一線、新一線城市的項目越多，反之則二三四線城市新增項目較多。

該指標一定程度反映了項目在相對發達地區的集聚度。

從上圖可以看到，報告期内企業布局在發達城市的項目較多，期内一線以及新一線城市新開業購物中心數量達到12個，而上一個報告期則為9個。

新增輕資産簽約放緩，中海布局廣州南沙

輕資産項目簽約方面，報告期内錄得新增輕資産簽約面積47.3萬平方米，比起上一個報告期回落49.36%。

數據來源：觀點指數統計及整理

數據來源：觀點指數統計及整理

碧桂園文商旅依舊是輕資産項目拓展最活躍的玩家，年内已錄得8起簽約，面積共計51.3萬平方米。

值得注意的是，中海商業與中國鐵建簽約合作，進駐廣州南沙海語熙岸購物中心項目，打造中海環宇城。

這是中海旗下環宇繫項目首進廣州，此前在華南地區的珠海及佛山共計有3個項目，而在廣州市場則相對空白。

在此之前，中海在全國地區共運營14個環宇繫項目，主要集中在華北、華東、華南以及西南地區的一二線城市，大多數項目都是由中海自主開發運營。

今年以來，除了海語熙岸項目，中海在購物中心輕資産運營方面還有另外2個新增項目，分别是廣州亞運城廣場項目以及北京金安環宇荟項目，簽約面積共計8萬平方米。

此次簽約後，中海在華南地區有四個環宇繫項目，項目密度在全國最高。一方面體現了中海商業對大灣區市場的重視，另一方面也反映了中海向發達地區拓展輕資産業務的戰略布局。

餐飲類新店成主力，華潤與太古繫店鋪活躍度較高

報告期内，樣本企業旗下項目錄得的新店開業情況如下表：

數據來源：觀點指數統計及整理

可以看到，新開店鋪業态涵蓋餐飲、服飾、配飾、美妝及百貨類。餐飲類新店開業占比最大，而服裝類次之。

數據來源：觀點指數統計及整理

新增品牌大部分為次主力店，主力店分布並沒有太多的變化，反映了購物中心運營戰略的持續穩定。

雖然錄得新店開業事件比前幾個報告期要多，但均屬于正常店鋪更新與業态調整。

新店開業主要集中在華潤旗下萬象繫項目以及太古繫項目，龍湖和萬科次之，前兩者活躍度較高。

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值得注意的是，萬象繫項目新開業店鋪均為餐飲類，而太古繫項目新開業店鋪為服裝、配飾、美妝等裝扮類。餐飲類作為需求較為堅挺的賽道，一直是商家進行店鋪經營的首選，也是店鋪更新頻率最高的門類。

太古繫項目店鋪配置偏向高端，某種程度上是高奢零售的代名詞，項目定位及品牌層次也一定程度上影響了商家的選址策略。

本次進駐的裝扮類品牌均為國外知名品牌，目標客戶也是面向高端白領客群。

部分企業上半年遭遇虧損，或盈利萎縮

報告期内，部分零售或商業地産企業發布了中期業績，受上半年疫情影響，不少遭遇了虧損或盈利萎縮。

數據來源：觀點指數統計及整理

太古地産是期内表現較好的商業地産企業之一，錄得公司股東應占溢利38.91億港元，折合人民币31.79億元。

來自購物中心的收入貢獻了太古46%的總營收，北京三里屯太古里西區投入運營以及疫情前相對旺盛的消費活躍度，使得其内地購物中心收入略有增長，抵消了虧損風險。

不過二季度疫情依舊讓太古在内地的大部分項目出現營業額下跌。

面對疫情，太古零售物業運營方會通過及時而有效的租戶優化措施，對業态進行調整，從而有效保證出租率維持在90%以上；此外，太古繫零售項目面向的客群始終保持較為旺盛的消費需求，疫情前的一季度項目營業額表現優秀也印證了這一點。可以看到，旺盛的需求給予了太古抵禦和穿越疫情的重要保障。

上半年疫情影響加上地産行業整體景氣度下降，以及社會消費回落，使得業績增長承壓。下半年疫情平復以後，觀點指數相信太古的業績表現會較上半年為好。