備貨金九銀十 | 2022三季度北京房地産市場報告

觀點指數 三季度存量住宅和新建住宅銷售走勢止跌企穩，推盤數量增多，政策措施逐漸落地，北京市場做好迎接不确定的"金九銀十"的準備。

本季度前兩個月，北京在公積金、老年定向政策和商品房銷售管理方面進行探索和實施，旨在從供需兩端促進房地産市場的平穩運行。

八月下旬，北京2022年第三批集中供地挂牌18宗地塊，合計出讓面積約74.8萬平方米，起始價為471.7億元。可以看到，本批次預申請的地塊宗數和上兩批次相差不大，出讓土地的面積略微下調。

此外，本次土地挂牌，北京不僅放寬了房企的申請門檻，還進一步優化了預申請機制，該變動主要基于提高成交率的考量。

新房供應方面，8月北京新房供應環比劇增，新盤項目銷售較好的基本上是"國"字号企業，大興獲項目成交金額第一。

供需适度放松，公積金繳存上限提高

8月中下旬，北京住建委發布了進一步優化商品住房銷售管理的通知，提出要做好商品住房預售現售銜接，促進房地産市場平穩健康發展。這次通知一定程度上是對商品房預售許可申請給予适度"松綁"。

《通知》規定，商品房項目預售許可截止日期為預售方案中确定的房屋交付日期，預售合同中約定的房屋交付日期應與預售方案中确定的交付日期一致。預售許可确需延期的，房地産開發企業可依法向項目所在區房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月。

但是，開發企業申請預售許可延期時，如項目尚未交付，應提交預售許可延期申請及确保項目交付的書面承諾、措施等，确保預售資金專項用于工程建設。

第三季度以來，北京住房公積金中心決定于7月1日上調公積金繳存上限，這意味着繳存基數提高，貸款額度可能也相應提高。

7月，熱門城市中也有不少涉及繳存基數的調整。其中，深圳的公積金繳存基數上限最高，為38892元；杭州基數為36675元，将上限上調了4598元，下限分别上調了270元-410元，漲幅均是全國第一。

觀點指數認為，雖然繳存基數下限還是2320元，對普通民衆購房者的影響不大。但此次公積金調整對高淨值公積金貸款購房人群而言，可貸資金受限的困擾有所減輕。

針對老齡消費群體購房的定向施策，這一新政的變化方面體現在，限購政策取消認房又認貸，按照當前北京首套房資格認定標準，購房者在京需名下無房且沒有房貸記錄。

此次政策明确，60周歲及以上的老年人，即使名下有房，但只要房貸已經還清就可享受首套房優惠。這也是另一種形式的限購松綁，雖然還沒有落地，但據市場消息，已有衆多消費者向項目方咨詢相關情況。

近500億地塊供應預熱，申請門檻獲放寬

8月18日，北京第三批集中供地一共挂牌了18宗地塊，出讓面積74.8萬平方米，總起價合計471.7億元。上述地塊包含了豐台區4宗，海澱區3宗，順義區、密雲區、房山區各2宗，經開區、通州區、大興區、石景山區、昌平區各1宗。

數據來源：北京市自規委、觀點指數整理

可以看到，本批次預申請的地塊宗數和上兩批次相差不大，出讓土地面積略微下調。根據此前批次，從挂牌公示到成交的用時可能會在40天左右，也即第三批次集中供地土拍可能會在9月中下旬進行。

本批次最受關注的是海澱永豐産業基地（新）F2地塊HD00-0403-0019、0018地塊。該地塊毗鄰幸福里潤園和中海滙德里，這兩個項目在過去的5月、6月、7月都賣得較好。

該片區域能夠吸引衆多購房人的主要原因，一是地理位置優越，項目處在中關村大街高端創新集聚發展走廊和北清路前沿科創發展走廊交匯核心。其二是産業集群，有利于人才安置。8大産業園如北京自貿區科技創新片區、永豐高科技基地等就在附近。騰訊、百度、網易、快手等互聯網大廠亦有總部入駐。

本次土地挂牌，北京不僅放寬了房企的申請門檻，還進一步優化了預申請機制。該變動主要基于提高成交率的考量，第一第二批次均出現流拍，尤其是第二批次有三塊地沒有成交。另外主要關注到的是，本批次還有一點不同，有13宗地有"現房銷售"面積的競價條件，占比70%。相比前兩批次50%-60%的比例有所增加。

網簽小幅回升，存量住房銷售居前

網簽整體走勢上，3月份驟降，直到5月份才觸底回升。本季度伊始，存量住宅網簽量接續爬升，而新建住宅網簽成交量相對較低，直到8月才少量提高。

觀點指數認為，一手住房和二手住房在這個時期内出現兩種趨勢，主要是疫情影響下季節性銷售下降，使得新房銷售走弱。不排除部分購房者受6月底停貸潮的影響，這類人群對期房交付抱有一定的警惕心理，故而選擇現房。

資料來源：北京住建委、觀點指數整理

從數據反饋來看，三季度前兩個月存量住房成交量為26258套，同比下降22%；新建住房成交量為8089套，同比下降50%，市場整體成交水平還有待提升。

根據國家統計局數據，2022年1-7月住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。銷售下降是整個房地産行業面臨的共性問題。

單從8月成交數據看，存量住宅網簽套數為13920套，環比增加12.8%，同比下降12%；新建住宅網簽套數是4160套，環比增加5.88%，同比下降44%。

8月同比降幅收窄，是否存在止跌企穩，需要從後續市場中觀察。從現有政策條件、三季度新盤供應數量以及8月成交量來看，側面反映了市場參與者對9月房地産市場充滿期待。

加碼"金九"，項目取證增多

三季度，房企推盤力度加大，北京新房供應規模大幅上升，8月項目預售證發證數量為22張。供應套數6206套，環比增加了256%。第三季度前兩個月發證數量為40張，供應量為7948套。

按照本季度總體是淡季的情況，7月份住宅供銷收縮是可以預期的，但是8月供應大漲，這是一個超預期的情況。潛在原因可能是前幾個季度房市不景氣蔓延至整個行業，銷售驟降，許多房企想趕在"金九銀十"到來前推出更多的項目，備貨銷售。

本季度網簽項目成交額較高的項目分别是中建壹品、中海京叁號院、端禮著、北京瑞府和建發珺和府。

數據來源：網易，觀點指數整理

從上表可以看出，賣得好的企業有中建、中海、建發這些央國企，他們憑借自身優勢競得區位優良的項目。

數據來源：網易，觀點指數整理

從區域分布看，本季度網簽區域成交額較高的區域分别是大興、海澱、朝陽、豐台和昌平。其中，大興以網簽1425套，成交106.7億元居于區域成交金額首位。

從7月和8月成交額較高的30個項目來看，8月有2個項目超過10億元，7月相比少了2個。8月中建壹品成交13.45億元，拿下網簽金額冠軍。中建壹品去化率80%，雖然整體去化率不算最高，但是三季度的前兩個月基本位于銷售前列，火爆程度離不開項目的區位。

觀點指數認為，中建壹品學府公館位于小月河東路與石闆房南路交匯處，臨近京藏高速和地鐵15号線北沙灘站，交通直達内城核心；另外配套上有綜合商場、醫院、郵局、銀行等，整體設施完善。而中建自身的品牌效應，則能夠給消費者賦予信心。