寬松加碼 | 2022三季度深圳房地産市場報告

觀點指數 三季度深圳市場相對上季度有所回暖，"保交樓、穩民生"等一繫列政策持續推出，但受疫情反復影響，整體依然不高。

本季度，深圳在公積金、帶押過戶方面進行探索和實施，旨在促進房地産市場平穩運行、降低二手房交易成本。

8月4日，深圳2022年第二批集中供地成功出讓14宗地塊，合計出讓面積約28.64萬平方米，共計收金339.32億元。第三批次集中供地已于8月30日公布出讓名單，7宗地塊總土地面積49.15萬平方米，挂牌起始價合共117.97億元，将于9月28日集中出讓。

"帶押過戶"落地，政策持續寬松

深圳住建局于7月6日發布"父母子女等可共同申請住房公積金"的征求意見稿，目前已有包括唐山、邵陽、潮州等十幾個地區實施此類政策。一旦落實，可以有效降低購房成本，刺激置業需求，深圳公積金政策的調整，一定程度上釋放了提振市場預期的信号。

7月13日，深圳市司法局還發布《深圳經濟特區不動産登記條例（征求意見稿）》，條例中明确居住權登記材料和辦理流程，規定一個不動産登記單元僅設立一個居住權，取消"樓花"抵押。

繼昆明、濟南之後，8月深圳在月底也公布了坪山公證處完成深圳首例"帶押過戶"的消息。基于提高買賣效率，降低交易風險和成本的優點，之後這種模式大概率将會進行全市推廣。與目前通行的"先贖樓再過戶"模式相比，新模式引入具有政府信用背書的獨立第三方機構公證處，打通交易環節，實現帶抵押過戶，免除贖樓擔保費用，降低二手房交易成本。

在公積金調整方面，三季度許多熱門城市在繳存基數調整上均有動作。其中，深圳的公積金繳存基數上限最高，為38892元。

觀點指數認為，此次公積金調整對高淨值公積金貸款購房人群而言，可貸資金受限的困擾将有所減輕，釋放了提振市場預期的信号。

二批次供地收官，收金近340億

本季度深圳第二批集中供地挂牌了16宗地塊，總土地面積33.29萬平方米，總建築面積179.85萬平方米，挂牌起始價合計349.83億元，最終成交14宗，2宗流拍，共計收金339.32億元。

數據來源：深圳公共資源交易中心、觀點指數整理

就規模而言，深圳第二批集中供地較前次有所增長。16宗土地的數量是今年第一次集中供地的2倍，建築面積則較首輪供地增長近七成，不少地塊位置較好。

在本次集中供地中，"國家隊"依舊是拿地的主力，尤其是華潤置地以118.77億元的總價斬獲了4宗地，約占總出讓金的35%。

本次集中供地成交金額最大的地塊是華民治街道A806-0401宗地，因僅有華潤置地一家房企報名，最終底價成交，成交金額79.69億元。該地塊為商業用地與二類居住用地的混合用地，地塊面積約5.70萬平方米，建築面積45.83萬平方米。地塊的普通商品住房平均銷售價格不高于7.24萬元/平方米。地塊挂牌起始價79.69億元，最高限價91.64億元。

招商蛇口則以82.31億元總價斬獲了2宗地，其中前海前灣街道地塊經過13輪競價、18輪競面積後，以51.29億元的價格競得；而寶安沙井地塊則經歷了8輪競價以及32輪競配面積，最終以31.02億元+19000平方米的競配建面摘得。

人氣最高的寶安新安A003-0434地塊，吸引多達10家房企進入搖号階段，最終花落越秀地産。

流拍方面一直較少，自2021年起，深圳四輪集中供地中僅去年第二輪出現過流拍1宗，因此本次出現兩宗流拍實屬少見。

當前房地産市場仍處調整階段，房企資金壓力依然較大，拿地也随之受限，同時銷售端未見明顯改善，房企在地塊的選擇上愈加謹慎嚴苛，部分優勢偏弱的地塊難免出現流拍，如安新安街道地塊因商業體量較大而流拍。

網簽小幅回暖，觀望仍然強烈

網簽整體走勢上，可以看到深圳市2022年新建住宅網簽情況存在階段性波動，二手房銷售則從4月後開始慢慢回暖。

相較于上季度，本季度一手房銷售情況有所回暖，但因深圳疫情反復，購房者觀望情緒依舊強烈，整體銷售情況不能謂之樂觀。

數據來源：深圳市房地産信息平台、觀點指數整理

從數據反饋來看，二季度前兩個月二手住房成交量為4034套，新建成交量為5933套，整體成交水平回暖，但還有待提升。

國家統計局公布的數據顯示，1-7月住宅銷售額下降31.4%，銷售的低迷成為整個行業面臨的共性問題。單從本季度8月成交數據看，新房住宅成交2616套，環比下降21.1%；成交面積27.1萬平方米，環比下降22.1%；8月全市二手住宅過戶套數為2000套，環比下滑1.8%；二手住宅成交19.3萬平方米，環比下滑2.6%。

受疫情影響，項目供需緊縮

8月，深圳項目預售證發證數量為9張，屬于新建商品房的預售證發放數量為5張，供應套數3868套，環比減少了21.5%。本季度前兩個月新建商品房發證數量為14張，供應量為8799套。

8月月初無項目入市，開發商推盤意願減弱。月中批售項目數量大幅度增加，中海觀園、雲奕府等相對受市場關注的項目相繼獲批。

政策層面，"保交樓、穩民生"等一繫列政策持續推出，但受疫情反復等因素影響，整體依然不高。

數據來源：深圳市房地産信息平台、觀點指數整理

三季度網簽成交數量最多的是寶安、龍華、龍崗。單看8月，龍華區網簽504套，排名第一，但環比下降25.6%；龍崗區網簽495套排名第二，環比下降1.6%；羅湖區網簽465套排名第三，環比大幅度上升269.0%。

數據來源：深圳房地産信息網，觀點指數整理

從各區變動看，處于西部區域的光明、寶安、南山區成交量均呈現負增長，其中南山區下降幅度最大；中部區域羅湖區成交量環比大幅度上升，福田、龍華區呈負增長；東部區域深汕合作區、鹽田區成交量增長幅度較快，大鵬、坪山下降較為明顯。