第三批預熱 | 2022九月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 8月土地供應有所回升，開始蓄力第三批集中供地。

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量環比增加774宗，同比增加31宗；供應土地規劃建築面積環比上升31.1%，同比下降6.5%；供應土地起始樓面價環比上升47.9%，同比下降36%。

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地數量環比增加513宗，同比減少366宗；供應土地規劃建築面積環比上升76.6%，同比下降36.4%；供應土地起始樓面價環比上升24.1%，同比下降9.2%。

一線城市北京、上海、深圳陸續公布了第三批集中供地地塊信息。

上海此次土拍對"一次書面報價規則"作出調整，逐步完善土地競拍規則，進一步提升地塊競價過程的公平性。

成交淡季，保利、華潤拓儲領先

觀點指數發布的"1-9月房地産企業新增土地儲備報告"顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積為6994萬平方米，同比減少79.9%。

其中，保利發展、中海地産和招商蛇口新增全口徑土地儲備分别為693.3萬、579.2萬以及555.8萬平方米，處于領先位置。

數據來源：觀點指數整理

從單月拿地數據來看，由于進入集中供地成交淡季，多數城市已完成第二批集中供地，而第三批次仍在籌備中，因此8月前50房企拿地體量縮減，新增土地建築面積為610萬平方米，環比下降39.5%，同比減少77.7%。

其中保利發展、華潤置地分别以單月新增建面142.5萬和142.1萬平方米位居企業前列。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為華潤置地，對應拿地支出為708.7億元。

8月華潤置地在深圳第二批集中供地中以106.6億元的權益拿地金額拿下4宗地塊（其中一宗為聯合拿地）。同時，在東莞、西安、濟南等城市亦積極拓儲。

另外，單月拿地力度較大的房企包括保利發展、招商蛇口、中海地産、廈門地鐵以及國貿地産，拿地權益金額分别為109.3、84、79、58.7以及54.3億元。

值得注意的是，與去年同期相比，房企新增土地儲備大幅下滑，前8月中海地産、保利發展、華潤置地權益新增土儲同比分别下降43.8%、69.4%和50.8%。

供應回溫，北上深第三批土地入市

數據來源：Wind、觀點指數整理

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量4297宗，環比增加774宗，同比增加31宗；供應土地規劃建築面積25783萬平方米，環比上升31.1%，同比下降6.5%；供應土地起始樓面價2126元/平方米，環比上升47.9%，同比下降36%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地1203宗，環比增加513宗，同比減少366宗；供應土地規劃建築面積9052萬平方米，環比上升76.6%，同比下降36.4%；供應土地起始樓面價5102元/平方米，環比上升24.1%，同比下降9.2%。

分城市能級來看，一線城市北京、上海、深圳陸續公布了第三批集中供地地塊信息。

北京第三批集中供地挂牌18宗，總土地面積74.8萬平方米，總建築面積148萬平方米，總起價471.7億元，預計9月下旬開拍。

上海第三批集中供地挂牌30宗涉宅地（不包括4宗城中村舊改地塊與1幅嘉定新城商住辦綜合用地），總土地面積184.9萬平方米，總起拍價達1030.45億元，将于9月23日開始交易。

上海此次土拍對"一次書面報價規則"作出調整，若出現競買人報價相同的，競買人須修改報價，直至無重復報價；另外，一次書面報價結束後，若有效報價數在3-5個之間，将觸發繫統增加相應數量的随機值，若有效報價數為2個及以下或6個及以上，則不觸發随機值。

深圳第三批居住用地集中出讓挂牌7宗宅地，其中寶安、光明各1宗地，龍華2宗地，坪山3宗地，總土地面積49.5萬平方米，總建築面積122.1萬平方米，挂牌起始價約為118億元。

二線城市供應住宅用地292宗，供應建築面積為3065萬平方米，環比增加232.1%，同比下降40.5%；供應起始樓面價為6824元/平方米，環比上升89.7%，同比上升10.6%。

杭州、武漢、青島以及合肥是報告期内的主要供地城市，其中杭州第三批集中供地推出19宗地塊，較今年前兩個批次有所減量，總起價409.6億元，總土地面積約104.5萬平方米，總建築面積207.6萬平方米。

武漢第三批集中供地推出31宗涉宅地塊，總建築面積439.4萬平方米，總起價354.3億元，相比今年前兩批次，三批次地塊數量增加，供應建築面積是今年前兩個批次總量的近2.4倍。

報告期内，三線城市供應住宅用地856宗，供應土地建築面積5317萬平方米，環比上升37.6%，同比減少28.3%；供應起始樓面價2006元/平方米，環比下降30%，同比下降21.8%，主要供地城市包括遵義、臨沂、保定以及株洲等。

整體來看，8月土地供應有所回升，蓄力今年第三批集中供地，各城土地供應趨勢不一，北京、上海各批次供應體量相當，杭州、甯波第三批次供應減量，武漢則将更多的分量安排在下半年。

五城供地，深圳宅地成交溢價率下降

成交方面，8月處于二批次與三批次集中供地的銜接期。

截至8月底，重點城市中19個完成第二批次集中供地，其中本月結束的城市有3個，2個完成第三批次集中供地，另外有10個城市已确定第三批次地塊出讓名單。

數據來源：Wind、觀點指數整理

具體而言，一二三線城市成交土地數量3164宗，環比增加227宗，同比增加624宗；成交土地規劃建築面積17866萬平方米，環比下降10.1%，同比上升15.2%；成交總價2666億元，環比下降38.9%，同比上升6.2%；成交樓面均價1492元/平方米，環比下降32%，同比下降7.9%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地617宗，成交土地規劃建築面積4675萬平方米，環比下降8.3%，同比下降5.4%；成交總價2034億元，環比下降43.3%，同比上升10.6%；成交樓面均價4350元/平方米，環比下降38.2%，同比上升16.9%；平均溢價率為3.86%。

分城市能級來看，一線城市深圳完成了年内第二批次供地，于8月4日成功出讓14宗地塊，總成交額339.32億元，平均溢價率9.3%，流拍率12.5%。

與今年首批成交地塊相比，深圳第二批次地塊溢價率和流拍率上升。觀點指數認為，二批次熱度下降的主要原因在于該批次土地供應面積增加，但參拍企業的積極性並未明顯提高，因此競争強度下降，随之呈現熱度下降的現象。

從出讓情況來看，央國企是競拍主力。成功出讓的14宗地塊成交主體均為央企國企及地方政府平台，其中品牌房企有華潤置地、招商蛇口、越秀地産和中海地産等。

華潤置地此次在深圳共拿下4宗地塊，分别位于光明區、龍華區、龍崗區和坪山區，權益拿地金額約94億元，繼首批次後再次成為深圳集中供地拿地金額最高的企業。

二線城市住宅用地成交走弱，期内主力土地成交城市包括濟南、天津、無錫以及廈門等。上述城市8月集中供地地塊成交基本為底價成交，僅濟南、廈門有少量地塊出現溢價。

三線城市住宅用地成交相對活躍，成交地塊494宗，環比增加74宗，報告期内主要土地成交城市包括咸陽、泉州、金華、紹興等。

以住宅用地成交總價來看，報告期内，深圳、廈門、東莞、無錫以及西安5個城市名列前茅，成交總價分别是339億元、179億元、120億元、120億元以及108億元。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊位于深圳、廈門、東莞以及天津，其中深圳占半數，廈門居次位，有3宗，東莞、天津各1宗，競得人均為央企或國企。包含聯合拿地在内，華潤置地拿下其中3宗地塊，深圳地鐵、招商蛇口各拿下2宗。

成交價格最高的是深圳龍華區民治街道A806-0401地塊，由華潤置地底價競得，成交總價79.7億元，成交樓面價約1.74萬元/平方米（未扣除非居住用途面積），毛坯限售均價72450元/平方米，利潤空間較大。

招商蛇口發力舊改，佳兆業之後再簽富力

城市更新方面，據不完全統計，截至9月13日，9家企業在城市更新業務上有新動态，佛山中厚荣置業競得一宗城市更新改造地塊；南崗實業、深圳名居及華潤置地在深城市更新項目取得新進展；招商蛇口中標深圳五和樞紐舊改前期服務商，並與富力訂立戰略合作框架協議，拟在華南區域城市更新領域建立戰略合作關繫；匯景控股牽手中交城投，聚焦在東莞的城市更新和産業運營等領域的合作。

值得注意的是，早在4月，招商蛇口就與佳兆業簽署戰略合作協議，以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎展開合作，目前招商蛇口已介入佳兆業在深圳的城市更新項目。

再簽約富力，代表着招商蛇口獲得了許多廣州的城市更新資源和機會。

富力正在推進的城市更新項目大部分位于廣州，其中陳田村融資區項目富力富雲山近期已開盤，茅崗路以西項目建成的富力南馳富頤華庭項目正在銷售中。

另外，筆村項目復建區正在施工，田美村項目正處于規劃報批階段，石壁村項目亦在推進中。

據富力城更集團公布的消息，今年4月富力與廣東省三舊改造協會簽訂戰略合作框架協議，並表示後者曾在石壁項目的推進上提供幫助