釋放利好 | 2022三季度廣州房地産市場報告

觀點指數 三季度廣州完成了第二批次集中供地，11宗地塊合計約67萬平方米成功出讓，收金209億元。

而第三輪集中供地共計20宗地塊，也将于10月10日集中出讓。

政策方面，廣州放寬入戶政策，降低入戶門檻，變相松綁。加上LPR年内第三次下調，相關利好陸續釋放，以刺激市場信心。從成交數據來看，5月份LPR第二次下調後，6月成交量為129.2萬平方米，對比5月的74.8萬平方米，增長73%。

供應上，三季度前兩個月觀點指數共監測到有31個項目加推，15個項目開盤。

從數據來看，開盤情況分化嚴重，中心城區去化快，如天河城投新盤去化超50%；黃埔、增城等郊區樓盤去化較差，去化率普遍低于30%。

入戶政策放松，刺激樓市回暖

三季度廣州放松入戶政策，将吸引更多人才入穗。

7月中旬，廣州市人社局發布新修訂的《廣州市引進人才入戶管理辦法實施細則》，對全市的入戶政策進行了調整，只需要滿足中級職稱/全日制本科學歷以上，40周歲以下，在廣州工作有參保狀态（1個月社保），即可申請辦理入戶。

在此之前，廣州全日制本科學歷入戶或具有中級職稱的人員入戶至少需要有連續6個月的社保記錄，而此次更新的政策對社保繳納時間已無明确要求，只需要有一個月社保記錄即可辦理，入戶門檻大大降低。

2020年末，廣州常住人口為1874萬人，而2021年為1881萬人，僅增加了約7萬人。前十年間，廣州人口增加了近600萬，增量在全國各大城市中位居第二。從平均年增長60萬人降至2021年的7萬增量，人口增長出現斷崖式下跌。

放松入戶政策，降低入戶門檻，放松對學歷型人才落戶的限制，不僅可以在人才争奪戰中重新拿回主動權，新吸引的人才也能刺激樓市回暖。

2020年12月，廣州市人社局曾發布過《廣州市差别化入戶市外遷入管理辦法（征求意見稿）》。

在這份征求意見稿中，劃定差别化入戶的實施範圍為：白雲區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區，共7個行政區。

5月31日，廣州市人口發展及社會領域公共服務體繫建設"十四五"規劃正式發布，正式将"差别化彈性入戶政策"寫進規劃。

作為廣州市推進差别化落戶政策的先行區，增城區樓市在6月份交上了一份令人滿意的答卷，五月份共網簽住宅1364套，六月份提高到6410套，同比增長370%。

觀點指數認為，廣州進一步放松對學歷型人才落戶的限制，将有效地刺激樓市。

二批次供地收金209億， 三批次已挂牌

本季度廣州第二批集中供地于7月18日落幕，成交11宗地，3宗用地流拍，總出讓面積合計約66.96萬平方米，總成交金額為209億元，其中有4宗用地出現了溢價成交。

從成交情況來看，本輪土拍供地質量有所提高，土地結構較好，房企參拍的熱度回暖。

數據來源：廣州公共資源交易中心、觀點指數整理

就規模而言，廣州第二批集中供地是自實行集中供地以來，供地總面積、數量最少的一輪。但也釋放了一定的積極信号，譬如溢價宗地數量、溢價率有所提升，房企參拍熱情上揚。

與2021年第三批次零地塊溢價成交和2022年第一批次2宗地塊溢價相比，本批次供地規模最小，但卻有更多的溢價地塊成交，可以認為本輪房企競地的積極性已經慢慢恢復。

與2021年相比，2022年集中供應的土地有"貴精不貴多"的特點。二批次集中供應的14宗地塊里有6宗來自中心四區，供應數量占比最高。

此外，本輪供地剔除了競自持環節，改為"限底價+搖号"，即到達最高限價後進入搖号環節，變相降低了房企拿下熱門宗地的成本。供應更為優質，同時降低競拍難度，旨在有效降低房企的投資成本，提高它們的參拍積極性。

從拿地企業來看，本次參與土拍的房企以國企以及央企為主。

越秀地産獨自競得兩宗地塊，分别位于廣州市海珠區、天河區。其中天河區燕塘地塊三，歷經54輪激烈競價，最終到達封頂價81.2億元，折合樓面價5.08萬元/平方米，為本次供地出讓價格最高的地塊。

另外，越秀與海珠安居置業聯合摘得海珠區鶴洞大橋南廣州鋅片廠南片區、沙渡路鶴洞大橋北側橡膠一廠地塊，成交價11.1億元。

保利發展則以48.81億元摘得3宗地，分别為南沙區南沙街金嶺南路2022NJY-5地塊、黃埔區開源大道以南，隧南路以北SDK-A-3地塊和荔灣區西塱AF022050地塊。

花都區三宗地塊中，有兩宗為寶信單獨競得，為天貴路以東、新華路以南J12-S102地塊和炭步鎮炭步廣場以東HDJ07-11地塊，總成交價為4.3億元；花都區廣花公路以東、雅瑤中路以南CA1207006、CA1207019地塊為寶信與廣州交投聯合競得，成交價為12.29億元。

9月9日，廣州市規劃和自然資源局以挂牌方式推出2022年第三批集中供地地塊，共20宗為涉宅地塊，總出讓面積達208.5萬平方米，總建築面積達388.7萬平方米，總起始價約538.6億元。

從區域分布來看，上述20宗涉宅地塊分布如下：荔灣區2宗、天河區2宗、海珠區3宗、白雲區2宗、黃埔區1宗、花都區3宗、番禺區2宗、南沙區3宗，增城區1宗、從化區1宗，将在10月10日集中出讓。

供應提速，蓄力金九

本季度廣州共網簽了12993套新建住宅，供應15634套，整體處于供大于求的狀态，特别是中心四區，荔灣區供應1861套，僅出讓569套。

8月份新增供應7996套，環比7月取證套數上漲4.6%。

7-8月為傳統樓市淡季，由于疫情、暑假以及8月上旬高溫天氣多重因素影響，市場僅維持在大約6000套/月的狀态。但進入8月中下旬，随着暑假接近尾聲，"金九"即将到來，開發商也加快推貨節奏，提升新房供應，為"金九銀十"積極上貨。

數據來源：陽光家園、觀點指數整理

東部增城區、黃浦區網簽量約為5443套，占比41.9%。其中增城區網簽3225套、黃埔區2218套。其余各區均不足2000套。番禺區網簽1856套，占比14.3%，排名第三。

報告期内，觀點指數共監測到31個項目加推，15個項目開盤，多為去年集中供應的地塊孵化，開盤情況分化嚴重，中心區及網紅盤自帶流量、去化不俗，增城、南沙等低熱度區域去化普遍較差。

海珠區三季度推出三個新樓盤，分别是中旅天宸府、中海江泰里和珠光海珠新城，其中前兩個盤距離僅1km，兩者都是主打剛需戶型，中海江泰里戶型出色，主打對居住空間有要求的買家，中旅天宸府則依靠昌崗東小學學區，吸引學位需求買家。

天河區熱盤——城投珠江天河壹号在8月，時隔一年再次推新，銷售火爆，目前已售237套，去化率超過50%。

萬科黃埔新城是7月開盤的新樓盤中體量最大的，首推1100套住宅，目前僅售出351套。該項目由黃埔區沙步村的舊改項目改造而來。不過，由于該項目規模較為龐大，因此實際上步行到地鐵的距離並不止20分鐘，地鐵交通情況不是十分理想。

三季度為樓市傳統淡季，樓盤銷售去化情況較差，加上受優惠力度不足、經濟下行、疫情來襲等因素影響，整體延續低迷行情。

從市場表現上看，廣州樓市仍處于低位，但三季度仍有着6000套/月的打底銷量。目前廣州已經釋放了一定的利好信息，如今年第3次降低房貸利率、放寬入戶政策等，後續市場基本面或将呈現積極向好的态勢。