萬物雲上線 | 2022九月物業服務發展報告

觀點指數 報告期内，上市物企中報季結束。整體來看，受各類宏觀及地産行業因素影響，上半年物業公司業績普遍不景氣，營收增長大幅放緩的同時利潤率也有所下行，甚至有不少物企出現了經營虧損的情況。

與此同時，民營和國資物企上半年的業績出現了明顯分化。

物管行業龍頭萬物雲終于通過聆訊，並将于9月29日上市，拟全球發售約1.17億股，每股發售價為47.1港元-52.7港元，預計市盈率約在26倍左右。

當前港股物業闆塊面臨泥沙俱下的局面，于近期上市估值或将不可避免受到較大壓制。

二級市場方面，鑫苑服務停牌17個月後終于恢復交易，但復牌首日即錄得62.23%的跌幅，截至目前市盈率僅2.63倍；金科服務則于9月8日公告停牌，同時市場傳言稱金科服務或将被其二股東博裕資本要約收購並取得控制權。

股價走勢方面，本月H股物業闆塊有所回暖，主要是央企物業公司錄得較大漲幅，但民營物企仍普遍表現不佳。

毛利率下降明顯，計提資産減值是虧損主因

截至目前，除恒大物業、彩生活、奧園健康等少數仍停牌的物企外，港股物業公司2022半年報已全部披露完畢，觀點指數選取營收規模前30上市物企作為樣本，對H股物企的上半年業績基本面進行簡要小結。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

首先，在營收方面，上半年上市物企平均營收仍保持了一定的增幅，但失速明顯。

從樣本物企來看，上半年平均營收同比增幅為20.49%，與去年同期58.06%的同比增幅相比出現斷崖式下跌。

收並購熱潮的減退以及非業主增值服務業務線的縮水可能是主要原因，金科服務、荣萬家、中奧到家等物企甚至出現了營收不增反減的現象。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

毛利率方面，今年上半年物管企業毛利率迎來普遍下滑，樣本物企的平均毛利率為28.83%，與去年同期31.47%相比下降約2.64個百分點。

而毛利率下滑的原因除了疫情補貼的退坡以及疫情反復帶來額外成本外，還有地産下行背景下，關聯方利益輸送和成本共享能力下降。

例如在住宅社區建築及設施維修養護方面，物業公司可能需要替開發商承擔更多成本，上市物企上半年普遍在費用率管控以及降本增效方面有明顯成效，因而毛利率下降主要是外部原因。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在淨利潤上，外部環境對企業運營的影響表現得尤為顯著，大量物企出現利潤縮水的情況，樣本物企淨利潤平均跌幅達7.18%，以融創服務為代表的部分物企甚至出現經營虧損的現象。

除了營運方面的原因外，财務數據呈現出來主要是物業公司受地産方影響，對應收賬款或持有的部分理财工具等金融資産計提了大量減值準備。

整體來看，受各類宏觀及地産行業因素影響，上半年物業公司業績並不景氣，營收增長大幅放緩，利潤率有所下行，甚至有不少物企還出現經營虧損的情況。

但值得一提的是，随着地産行業信用風險的逐步爆發，國資與民營物企上半年的業績表現出現了明顯分化，國資特别是央企物業公司在上半年的業績表現比民營物企要亮眼許多。

萬物雲上市在即，潤華物業三度遞表

9月1日，萬科旗下科技及物管平台萬物雲終于通過港交所聆訊。

萬物雲是對標碧桂園服務的物管行業龍頭，根據招股書資料，其整體管理面積規模略低于碧桂園服務，但業務多樣化程度相對更高，例如旗下整合的科技闆塊以及與地産五大行之一戴德梁行合資成立，提供IFM設施管理服務的萬物梁行。

目前萬科對萬物雲的持股比率約為62.89%，根據一致行動承諾則約有71.43%的表決權，仍是萬物雲的大股東且股權較為集中。二者的業務來往也較為密切，在上半年的業績會中，萬科對萬物雲2022上半年的業績進行了更新，其上半年營收約143.5億元，同比增加38.2%。

萬物雲本次上市的基石投資者則包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下中國國有企業混合所有制改革基金、潤晖投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。

9月19日，萬物雲啟動招股並公告拟全球發售約1.17億股，每股發售價為47.1港元-52.7港元，以2021年利潤計算市盈率将在26倍左右，屬于H股物企的前部。不計超額配股權，募資總額将在55.11億港元-61.66億港元，並預計在9月29日開始正式交易。

當前港股物業闆塊正處于泥沙俱下階段，整體市值較去年高峰期已跌去一半以上，盡管萬物雲具備部分國資背景和相對穩健的關聯方，但若于近期上市，估值仍将不可避免地受到較大壓制，目前而言可能並非最好的上市時機。

另外，融匯悅生活也于本月通過了港交所上市聆訊，其獨家保薦人為光銀國際。該公司于2021年6月30日首次遞交招股書並與今年3月21日二度遞表，融匯悅生活重點在成渝經濟區、環渤海經濟區及海峽西岸經濟區的重點城市發展，亦為西南地區的復合大盤提供物業管理，旗下也有部分商業運營業務（32個商管項目，建築面積約40萬平)。截至最後可行日其總的在管面積及合約面積分别為910萬平方米及1080萬平方米。

9月14日，潤華智慧健康服務有限公司向港交所第三次遞交招股書，其曾分别于今年3月10日、2021年6月29日向港交所遞交招股書，潤華物業是一家特化型的物業公司，管理有較多的醫院及公共物業（46家在管醫院及104個在管公共物業），總管理面積約1167萬平，僅含有少量的住宅項目管理業務。

二級市場輕微回暖，數家物企公告回購意向

二級市場方面，鑫苑服務在停牌17個月後終于復牌，復牌首日收盤錄得約62.23%的跌幅。截至目前，鑫苑服務總市值僅3.92億港元，PE為2.63倍，已基本跌至與暴雷房企開發商同一梯隊。

另外，金科服務于9月8日公告停牌，以待根據香港公司收購及合並守則刊發一份載有内幕消息的公告。

市場有傳言稱金科服務或将被博裕資本要約收購並取得控制權；博裕資本目前是金科服務的二股東，其于去年12月入股金科服務，截至當前對金科服務的持股比例約為22.03%，而金科股份持有金科服務的比例約為30.33%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

股價走勢方面，本月H股物業闆塊有所回暖，報告期内恒生物業服務及管理指數上漲0.86%，跑赢同期大盤恒生指數4.66個百分點。

個股方面，以央企物業公司為代表的華潤萬象生活、中海物業以及保利物業錄得較大漲幅，與中報業績出衆有較大關聯，但主流民營物企的股市表現仍然不佳。

另外，包括綠城服務以及建業新生活在内的多家物企都在近期公告了股份回購計劃，拟回購不超過10%的股份，報告期内也已有部分實際回購動作，不過考慮到港股整體流動性較低，回購的實際展開可能需要較長時間。

此外，物業行業所面臨的行業和經濟不确定性，以及公共健康問題，也仍然會對闆塊復蘇帶來一定阻礙。